La sospensione dell'acqua in condominio è un tema delicato, soprattutto quando riguarda condomini morosi. Secondo l'articolo 63 disp. att. c.c., comma 3, l'amministratore può sospendere i servizi comuni ai condomini che non pagano le quote condominiali per almeno sei mesi, purché il servizio sia suscettibile di godimento separato È importante stabilire le modalità di esercizio di tali poteri e le condizioni necessarie per garantire il rispetto della libertà domiciliare dei condomini.
Il problema è particolarmente rilevante quando l'interruzione del servizio non è tecnicamente attuabile senza la collaborazione del moroso. A tale proposito si segnala una delle ultime decisioni sull'argomento pronunciata dal Tribunale di Bergamo (sentenza n. 768 del 23/05/2025).
Vicenda e decisione
La vicenda è nata quando un condomino ha interrotto il pagamento delle quote condominiali maturando una morosità a titolo di spese condominiali, pari complessivamente ad euro 4.745,71. Il condominio ha cercato di trovare una soluzione al problema ma le iniziative intraprese nei confronti del moroso per il recupero di tale credito si sono rivelate infruttuose. I condomini hanno chiesto perciò al Tribunale di riconoscere il loro diritto a interrompere la fornitura idrica presso l'immobile del condomino moroso.
In particolare, hanno richiesto un'autorizzazione giudiziaria per poter sigillare le valvole dell'acqua, impedendo così l'uso del servizio al debitore. Il Tribunale ha dato pienamente ragione all'attore.
Quest'ultimo ha provato sussistenza di una situazione di prolungato inadempimento all'obbligo di pagamento delle spese condominiali attraverso una lettera datata 4 giugno 2024 con cui il condomino ha diffidato ad adempiere il debitore; un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso dal Giudice di Pace, l'atto di precetto; il bilancio preventivo 2025 e consuntivo 2023/2024 regolarmente approvato. Il giudice lombardo ha evidenziato che il servizio idrico da sospendere rientra tra quelli suscettibili di godimento separato.
Come ha osservato lo stesso giudice, la presenza di contatori parziali all'interno di ogni singolo appartamento consente di "attuare" la sospensione del servizio solo con il consenso dei morosi: in caso contrario si consentirebbe un'invasione dell'inviolabile libertà domiciliare.
In mancanza del consenso sopra detto, solo il giudice può ordinare al moroso di permettere l'accesso nella propria unità abitativa ai tecnici incaricati dall'amministratore del condominio per la realizzazione delle opere necessarie alla sospensione della fornitura dell'acqua.
Condomino moroso: quando è possibile sospendere le utenze?
Sospensione acqua e riscaldamento legittima per condomino moroso dopo sei mesi di mancato pagamento
Considerazioni conclusive
L'art. 63 comma 3 disp. att. c.c. stabilisce che "in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato".
La norma sopra detta garantisce un potere in linea di principio esercitabile in via di autotutela, salvo il caso in cui la sospensione richieda l'effettuazione di interventi nella proprietà esclusiva dei condomini morosi. In tale ipotesi, è indispensabile la collaborazione del moroso o la condanna giudiziale dello stesso a consentire l'accesso dei tecnici nella proprietà esclusiva.
Solo nel caso in cui la sospensione richieda l'effettuazione di interventi nella proprietà esclusiva del condomino moroso, e a fronte del rifiuto a consentire l'accesso dallo stesso opposto, si pone per il condominio la necessità di fare ricorso all'autorità giudiziaria per ottenere, previo accertamento dei presupposti della sospensione, l'ordine giudiziale di adempimento dei correlati obblighi di cooperazione a carico del condomino moroso.
Pertanto, deve escludersi la stessa ammissibilità dell'azione cautelare volta a conseguire l'autorizzazione all'esecuzione di un'attività che, nella sussistenza dei presupposti di legge (la cui ricorrenza in concreto è rimessa alla valutazione del soggetto titolare del relativo potere), può essere eseguita direttamente in via di autotutela (Trib. Bergamo 28 luglio 2020).
Con specifico riferimento alla sospensione per morosità dell'erogazione dei servizi idrici, occorre ricordare la speciale normativa di settore dettata dal Dpcm n. 105094 del 2016, normativa che impone alle imprese erogatrici di garantire un quantitativo minimo vitale, pari a 50 litri di acqua ad abitante al giorno, agli utenti domestici residenti che versano in uno stato di disagio economico.
Secondo parte della giurisprudenza tale normativa è destinata a trovare applicazione esclusivamente con riguardo al rapporto intercorrente fra il gestore del servizio idrico e il singolo utente moroso, e pertanto limitatamente al rapporto fra il gestore di un pubblico servizio in concessione e la generalità degli utenti nell'interesse dei quali il servizio di distribuzione della risorsa idrica è in concreto gestito.
Tuttavia, per la stessa opinione, quando si tratta di servizi comuni in ambito condominiale, come la distribuzione di acqua, gas ed energia elettrica, si applicano le regole civilistiche proprie del condominio. secondo questa tesi, nei rapporti interni tra condomini e tra questi e il condominio, la gestione della morosità segue le disposizioni del codice civile e non quelle previste per il servizio pubblico (Trib. Bari 29 giugno 2024).
Secondo altra parte della giurisprudenza poiché il servizio idrico deve considerarsi un "servizio essenziale", lo stesso deve essere garantito anche in caso di morosità dei condomini, con conseguente impossibilità per l'amministratore di condominio di interrompere la fornitura (Trib. Bologna 15 settembre 2017).
