Il Tribunale di Pisa, con la sentenza n. 1115/2022, pubblicata il 15 settembre 2022, torna a trattare di locazione e sfratto per morosità.
Morosità contro l'eccezione di inadempimento. La complessa vicenda
I proprietari hanno intimato sfratto per morosità con citazione per la convalida alla società conduttrice in ragione del contratto di locazione commerciale stipulato tra le stesse sulla cui base veniva locato l'immobile per la durata di sei anni. Gli attori si dolgono del mancato pagamento dei canoni di novembre 2013, marzo e aprile 2014.
All'udienza fissata per la convalida, l'intimata ha proposto opposizione alla convalida di sfratto nonché all'ingiunzione di pagamento dei canoni, avanzando domanda riconvenzionale per ottenere la condanna alla restituzione dei canoni di luglio, agosto e settembre 2012, nonché la condanna al risarcimento di tutti i danni subiti - da quantificarsi in corso di causa - evidenziando l'inadempimento contrattuale dei locatori all'obbligo di intervento manutentivo dell'immobile e la difformità di quest'ultimo.
Il Giudice ha emesso ordinanza provvisoria di rilascio e ha disposto il mutamento del rito.
Il merito della vertenza. Da parte della conduttrice
La società opponente, che nelle more ha richiesto l'espletamento di un accertamento tecnico preventivo volto ad accertare lo stato dei luoghi e la condizione degli scarichi, oltre che la situazione di irregolarità amministrativa del fondo, ha allegato che si tratta di locazione di un fondo commerciale ad uso ristorante, con decorrenza dal 1.07.2012 e contestuale consegna delle chiavi; che gli immobili erano costituiti da due locali principali, internamente collegati tra loro, oltre a tre servizi igienici; che, tuttavia, dalle planimetrie e dal fascicolo urbanistico i due fondi risultavano separati e distinti; che a causa di tale difformità urbanistica, determinante la necessità di ottenere l'attestazione di agibilità, nonché a causa della mancanza di un idoneo collegamento alla canna fumaria interna e per problematiche relative all'allacciamento alla rete di fornitura del gas metano, i locali sono stati resi agibili con tre mesi di ritardo cosicché gli intimati hanno dato avvio all'attività soltanto in data 29 settembre 2012; che sebbene sino a tale data si sia trovata nell'impossibilità giuridica assoluta di disporre dell'immobile e di conseguire i permessi per l'apertura dei locali al pubblico, la conduttrice ha sempre versato il canone pattuito; che all'inizio dell'estate del 2013, si manifestavano ripetuti sversamenti e fuoriuscita di liquami nel locale cucina con spandimento di acqua sino alla sala e maleodoranze per tutto il locale; le problematiche risultavano imputabili alle insufficienti dimensioni del degrassatore e, in particolare, diversamente da quanto detto dal locatore, gli scarichi del fondo erano stati recapitati nel pozzetto degrassatore atto a ricevere esclusivamente liquami provenienti da tre appartamenti posti al primo piano dell'edificio; che la proprietà, sebbene puntualmente informata di quanto si stesse verificando, è rimasta per parecchio tempo inerte nonostante le numerose richieste da parte della conduttrice, del suo geometra e del legale; che successivamente i locatori hanno riconosciuto la propria responsabilità e provveduto all'installazione di un nuovo degrassatore a servizio esclusivo del locale cucina del ristorante e di un nuovo allaccio fognario all'interno di detto locale collegato al nuovo degrassatore; che tuttavia, nonostante i lavori, le problematiche non erano state risolte; che la conduttrice diffidava il locatore, il direttore dei lavori e l'esecutore richiedendo l'immediato intervento di ciascuno per quanto di competenza onde risolvere queste problematiche; che l'impresa esecutrice interveniva in data 18.03.2014 realizzando un pozzetto sifonato esterno direttamente in corrispondenza con gli scarichi della cucina;- che anche questo intervento è stato inefficace persistendo esalazioni maleodoranti e versamenti; che quanto sopra ha comportato continue interruzioni dell'attività, sopralluoghi ed interventi e dunque dispersione di clientela e pregiudizio all'immagine e al buon nome dell'attività dal 2013 a tutto il 2014 fino al rilascio dell'immobile; oltre all'impossibilità di adempiere importanti contratti di somministrazione di alimenti con consorzi importanti nel settore.
Da parte dei locatori
Con memoria difensiva i locatori, contestano la fondatezza sia in fatto che in diritto dell'opposizione e della domanda riconvenzionale, asserendo: che al momento della conclusione del contratto, i locatori hanno consegnato alla conduttrice anche tutte le autorizzazioni e le certificazioni di conformità relative all'immobile locato; che contestualmente all'inizio della locazione, nel luglio 2012, parte opponente ha effettuato nei locali condotti in locazione un intervento edilizio e che la pratica per agibilità è stata conseguenza di questo intervento per responsabilità dei locatori; che l'installazione dei contatori per la fornitura di gas veniva prontamente effettuata dai locatori dopo aver individuato dove collocare gli stessi e quale diametro delle tubazioni fosse necessario, sulla base delle indicazioni della controparte, che con riguardo alle fuoriuscite e sversamenti di liquami all'interno del locale cucina, riferite nel luglio-agosto 2013, i proprietari provvedevano a loro spese a ripetuti autospurghi e lavaggi del bacino degrassatore; che poiché episodi analoghi si ripetevano, il tecnico di fiducia di controparte e il tecnico incaricato dal Condominio, in data 19.11.2013 effettuavano un sopralluogo congiunto il cui risultato è stata la decisione di intervenire attraverso l'installazione di un nuovo degrassatore a servizio esclusivo del locale cucina del ristorante e di un nuovo allaccio fognario; che stante la persistente presenza di forti esalazioni maleodoranti, in data 14.03.2014 veniva effettuato un ulteriore sopralluogo, dal quale emergeva la necessità di provvedere alla sostituzione del pozzetto di ispezione posto all'uscita del locale cucina con un pozzetto sifonato, sempre a loro cura e spese; che a fronte del contegno assolutamente collaborativo e adempiente dei locatori, parte conduttrice ha maturato morosità.
La causa è stata istruita a mezzo CTU e prove orali.
La decisione del Giudice e i principi applicati
Partendo dall'assunto che gli attori lamentano l'inadempimento del conduttore alla principale obbligazione da esso assunta in forza del vincolo contrattuale, ossia quella di corrispondere il corrispettivo secondo quanto convenuto (art. 1587 c.c.), sulla cui base chiede la convalida dell'intimato sfratto e la condanna al pagamento dei canoni non versati fino all'effettivo rilascio.
Non vi dubbio che questa domanda di "convalidare lo sfratto" debba essere riqualificata, a seguito del mutamento del rito ex art. 426 e 667 c.p.c., in domanda di accertamento costitutivo di risoluzione del contratto di locazione.
Il giudice ritiene che essa meriti accoglimento perché fornisce prova del titolo della domanda e allega l'inadempimento del conduttore.
Provati i fatti costitutivi della pretesa attorea, il Giudice ha analizzato la ricorrenza degli elementi impeditivi, modificativi ed estintivi, il cui onere di prova è in capo al convenuto, cioè al conduttore.
Questi si avvale di diverse eccezioni di inadempimento, l'iniziale assenza di agibilità dell'immobile, causa della tardiva apertura e che renderebbe non dovuti - e quindi oggetto di compensazione - i canoni versati nei mesi da luglio a settembre 2012.
Il Giudice ritiene che l'eccezione sia priva di rilievo. Le parti, alla conclusione del contratto, attestano che il bene di fatto presentasse le aperture tra le due unità originariamente separate ("fondi uniti e collegati internamente tra loro"), caratteristica essenziale per l'esercizio dell'attività; peraltro, come evidenziato dal CTU nel procedimento per ATP in corso di causa, la SCIA edilizia depositata il 14.9.2022 e chiusa il 15.9.2022 appare, per la sua tempistica di apertura e chiusura immediata, tesa a sanare una situazione di lavori effettuati in una fase antecedente e, per quanto rileva in questa sede, di lavori funzionali all'attività di ristorazione di prossima apertura.
In altri termini, il lasso temporale tra la decorrenza del contratto e il deposito della SCIA deriva dall'esigenza di personalizzazione degli interni, appannaggio della società conduttrice, irrilevante essendo la circostanza che nel periodo in questione l'immobile fosse o meno dotato di agibilità/abitabilità.
Conferma è data dal contegno silente della conduttrice nei mesi in esame, essendo stata la contestazione sollevata dopo anni, dopo il deterioramento dei rapporti tra le parti.
Solo dichiarate e non provate sono le eccezioni legate al malfunzionamento dell'impianto di climatizzazione e della porta di ingresso (peraltro riparata il 29.1.2014 dal locatore). A fronte delle contestazioni circostanziate del locatore, infatti, non è stato dimostrato né è stato chiesto di provare la sussistenza dei rilevati difetti, né, soprattutto, il loro impatto concreto sulla fruizione del fondo.
La questione dello scarico fognario, il quale avrebbe presentato caratteristiche strutturali inidonee (sottodimensionamento originario), causando frequenti sversamenti di liquami ed esalazioni maleodoranti, ciò che avrebbe costretto il ristorante a sospendere temporaneamente l'attività, oltre ad esporla a danni è solo affermata. L'eccezione non meritevole di accoglimento ai fini dell'art. 1460 c.c.
Com' è noto, la sospensione unilaterale e totale del pagamento dei canoni presuppone l'impossibilità del godimento (Cass., sez. III, n. 18987/2016; Cass, sez. III, n. 1317/2015) oppure un sensibile e gravoso impedimento, sempre che la reazione in autotutela appaia giustificata, in ossequio al principio di buona fede, e proporzionata, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto.
Il giudizio ha evidenziato che le richieste di intervento per svuotare il pozzetto e ripulire il degrassatore, parte locatrice si è attivata con sufficiente tempestività.
Rileva il Tribunale che se deve ritenersi acquisito "l'evidente sottodimensionamento del pozzetto degrassatore", e del pari acquisito che a siffatta circostanza sono ascrivibili i fenomeni di sversamento ed esalazioni, questi ultimi eventi sono descritti nel libello introduttivo con estrema sinteticità, quanto all'impatto, e non sono state formulate idonee prove, pure in memoria integrativa, volte a corroborare anche in via presuntiva il pregiudizio di siffatti eventi sull'attività economica.
La documentazione in atti, anche relativa ai fatti sopravvenuti descritti in memoria integrativa e supportati da fotografie e accesso della USL, le conclusioni sul punto della CTU - immuni da censure e quindi condivise - che ravvisa, anche a seguito dell'intervento del marzo 2014, l'assenza della necessaria colonna di aerazione, e ancora, in minor misura, gli esiti della prova orale espletata, attestano una forma, seppur contenuta, di deminutio di godimento suscettibile di considerazione in via di equità integrativa ex art. 1226 c.c., per i mesi da luglio 2013 al febbraio 2014, del 25%.
Tenuto conto della domanda di pagamento dei canoni relativi ai mesi da marzo 2014 alla data del rilascio (avvenuto pacificamente nel marzo 2015) e della riduzione accordata, la somma complessiva dovuta a titolo di canoni pari ad € 15.000,00.
Dalla suddetta somma devono essere detratti, a titolo di compensazione impropria, € 4.500,00 oltre interessi a decorrere dal 1.7.2012 (pari ad € 4.680,00 al 31.3.2014) siccome versati alla stipula quale deposito cauzionale. Ne consegue che l'importo complessivo dovuto ammonta ad € 10.320,00 oltre interessi legali dalla data di maturazione delle singole mensilità al saldo.
La domanda riconvenzionale risarcitoria della parte conduttrice è infondata, attesa l'avvenuta risoluzione - con effetti retroattivi - alla data dell'intimazione e, in ogni caso,
l'attestazione di fatti ipoteticamente rilevanti ai fini risarcitori solo in data successiva.
Avvenuto il rilascio del bene, è cessata la materia del contendere in relazione alla domanda restitutoria.
Si ricorda quanto statuito da Cassazione civile, sez. II, 07 Dicembre 2020, n. 27955.
I suoi principi sono nei seguenti termini: "In tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda.
In tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna."
