Molti pensano che il condominio sia identificabile soltanto nel caso in cui si sviluppi in verticale e che quando vi siano due immobili adiacenti, come due villette a schiera, non possano esserci beni comuni. Da ciò discende l'errata conclusione che, in questa ipotesi, sia inapplicabile la disciplina relativa alla materia condominiale.
Ebbene, il caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Rimini e appena culminato con la sentenza n. 762 del 27 luglio 2023 dimostra il contrario.
Nello specifico le parti in causa hanno litigato in merito al vano contatori, cioè a quel manufatto, in tal caso di calcestruzzo, che ospitava gli strumenti di misurazione del consumo dell'elettricità. Per il singolo proprietario, che aveva modificato il vano, non era stato commesso alcun illecito civile.
Invece, per il vicino, l'intervento realizzato era illegittimo e doveva essere ripristinato lo stato dei luoghi. Né è scaturita, quindi, la lite in esame.
Approfondiamo meglio, però, il caso concreto, e vediamo come ha risolto la questione l'ufficio romagnolo.
Modifica da parte del singolo condomino del vano contatori comune di un piccolo condominio: come evitare contestazioni? Fatto e decisione
In un fabbricato bifamiliare, sito in provincia di Rimini, uno dei proprietari aveva effettuato alcune modifiche a un muretto di calcestruzzo ivi presente. Più precisamente, aveva aperto un varco nel manufatto allo scopo di accedere al proprio immobile.
Nel contempo, aveva demolito, tra l'altro, il vano contatori dell'elettricità, ivi allocato, ricostruendolo di dimensioni, decisamente, più ridotte. Ebbene, tale iniziativa non era tollerata dal proprietario vicino. La questione, perciò, si spostava in sede giudiziale.
Dinanzi al competente Tribunale di Rimini, l'attore chiedeva il ripristino dello status quo ante. Secondo l'istante, l'intervento del convenuto aveva coinvolto un bene comune, modificandolo sostanzialmente, senza alcun'autorizzazione.
Inoltre, il vano contatori di nuova realizzazione era, tangibilmente, più piccolo di quello originario.
Ciò impediva di utilizzare questo manufatto per ospitare altri strumenti quali, ad esempio, l'installazione degli interruttori magnetotermici differenziali salvavita…Era, altresì, evidente, la violazione del decoro architettonico del fabbricato determinato da quest'opera frutto di un'iniziativa del tutto personale.
Tanto premesso, esaurita l'istruttoria, caratterizzata anche da una CTU che confermava le avvenute modifiche dell'originario vano contatori e il suo sensibile ridimensionamento, il Tribunale di Rimini ha accolto la domanda.
Nel caso de quo, infatti, è parsa evidente la violazione dell'art. 1102 cod. civ. nella parte in cui vieta a uno dei comproprietari di servirsi della cosa comune, alterandone la destinazione e impedendone il parimenti uso «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».
Quando il vano contatori elettrici è condominiale?
L'autore dell'intervento in contestazione aveva, chiaramente, alterato la destinazione del muro, visto che era stata realizzata un'apertura in esso, inoltre, ridimensionando il vano contatori, con quello di nuova allocazione, aveva, inevitabilmente, impedito all'altro proprietario di utilizzare il bene comune. Lo spazio in questione, infatti, era stato ridotto alla metà di quello originario.
Tale stato dei luoghi, come confermato dall'espletata CTU, impediva, ad esempio, l'allocazione delle eventuali dotazioni tecniche pertinenti agli impianti di controllo dell'irrigazione privata e di condizionamento.
All'ufficio investito della diatriba non è restato, quindi, che condannare la parte convenuta al ripristino dell'opera originaria e al pagamento delle spese di lite secondo il principio della soccombenza.
Considerazioni conclusive
La decisione in commento parte dal presupposto che la nozione dei bene comune di cui all'art. 1117 cod. civ. e l'applicazione, in generale, delle norme previste in materia condominiale è riferibile anche al caso in cui l'edificio in questione non si sviluppa in senso verticale ma in senso orizzontale.
È l'ipotesi, perciò, delle cosiddette villette a schiera e/o del fabbricato bifamiliare oggetto di causa. Ovviamente, tale conclusione è supportata dalla giurisprudenza cui, il Tribunale di Rimini, fa riferimento «la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (ad es. le cosiddette case a schiera), se dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c. (Cass. n. 18334/2015; Cass. n. 27360/2016)».
Quindi, accertata la natura comune del muro di calcestruzzo in cui erano allocati i vani contatori del gas e della luce e verificato che l'intervento modificativo del proprietario convenuto in giudizio aveva alterato la destinazione del bene e impedito il parimenti uso dello stesso, per l'ufficio romagnolo è stato naturale concludere per l'accoglimento della domanda.
