La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 29071 del 19 ottobre 2023, ha ribadito il principio, già affermato dalle Sezioni Unite, in ragione del quale la deliberazione che non ha modificato in astratto e per il futuro i criteri legali di ripartizione delle spese, essendosi semplicemente limitata a disporre le modalità di suddivisione fra i condòmini di uno specifico debito, è meramente annullabile e non nulla. Approfondiamo la vicenda.
Delibera assembleare sulla ripartizione spese: annullabilità o nullità?
Oggetto della controversia è la deliberazione con cui l'assemblea ha deciso di modificare gli ordinari criteri di riparto della spesa con riferimento a uno specifico debito della compagine (per la precisione, quella derivante da una sentenza giudiziaria sfavorevole).
I ricorrenti si dolgono del mancato riconoscimento, da parte dei giudici di merito, della radicale nullità della deliberazione de qua, violativa dei criteri di cui all'art. 1123 c.c.
La Suprema Corte, con l'ordinanza in commento, ha ritenuto di non censurare l'operato dei giudici di prime e di seconde cure, i quali correttamente hanno ritenuto che la deliberazione fosse solamente annullabile, sulla scorta del pacifico orientamento, condiviso peraltro anche dalla nota pronuncia a Sezioni Unite nr. 9839/2021, in ragione della quale «sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.».
Nel caso di specie, avendo la deliberazione violato i criteri di suddivisione con riferimento a una singola spesa, la decisione deve ritenersi solo annullabile e non nulla.
La violazione dei criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge è infatti causa di annullabilità della deliberazione. Solamente il regolamento contrattuale può derogare gli stessi (ex multis, App. Napoli, 27 ottobre 2022 n. 4505); in questo caso, se a non essere rispettati sono i criteri di ripartizione di tale tipo di regolamento, la deliberazione è ugualmente annullabile, attesa l'equiparazione tra violazione di legge e di regolamento operata dall'art. 1137 cod. civ.
È invece radicalmente nulla la disposizione del regolamento assembleare (cioè, quello votato a maggioranza) che intende ripartire le spese comuni in base a criteri differenti da quelli imposti dal Codice civile.
Modifica ripartizione spesa: considerazioni conclusive
Il principio ricordato dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 29071 del 19 ottobre 2023 costituisce oramai jus receptum.
Sempre nel 2021, un altro arresto della Suprema Corte (sent. n. 33482 dell'11 novembre) ha ribadito che le deliberazioni condominiali con cui si ripartiscono in concreto le spese comuni, in violazione dei criteri di cui all'art. 1123 cod. civ., sono annullabili e devono essere impugnate nel termine di decadenza di cui all'art. 1137 cod. civ.
Tale termine decadenziale non opera, invece, per le delibere con cui si stabiliscono o si modificano i criteri medesimi, che non siano adottate all'unanimità. Le stesse, infatti, sono radicalmente nulle e pertanto impugnabili senza alcuna limitazione temporale.
Nello stesso senso la giurisprudenza di merito. Così la Corte d'Appello di Salerno (5 settembre 2022, n. 1124): «Con riferimento all'impugnazione di delibere di assemblee di condominio, l'azione di annullamento delle delibere rappresenta la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile so in caso di contenuto illecito, mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto. Sono quindi nulle e non annullabili le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea, mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi».
Anche meno recentemente, è stato ricordato che le attribuzioni dell'assemblea condominiale di cui all'art. 1135, comma primo, n. 2), cod. civ. (a tenore del quale l'assemblea provvede «all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condòmini») sono circoscritte alla verificazione e applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, incidendo direttamente sui diritti individuali del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca (così Cass., 15 marzo 1995 n. 3042).
