Le modifiche alle parti comuni di un caseggiato, contemplate dall'art. 1102 c.c., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse e a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso. L'assemblea però non di rado si oppone all'iniziativa del singolo senza precise motivazioni o per ragioni giuridicamente irrilevanti.
È quanto è successo nella vicenda esaminata dalla Corte di Appello di Genova (sentenza n. 1179/2024).
Controversia sul terrazzo a pozzetto: decisioni e motivazioni del giudice
Una condomina realizzava un terrazzo a pozzetto inserito sulla falda del tetto e, in sede assembleare, offriva le garanzie tecniche pregiudiziali all'esecuzione dell'intervento; la stessa condomina consegnava all'amministratore tutta la documentazione comprovante la stabilità dell'opera da effettuare. L'assemblea inquadrava l'opera nell'ambito delle innovazioni e, conseguentemente, non riteneva raggiunto il quorum dei 2/3 per autorizzare il lavoro.
Il giudice di primo grado, attraverso una CTU, accertava la consistenza delle opere eseguite dall'attrice e, quindi, della realizzazione del terrazzo a tasca, con verifica della regolarità sotto il profilo edilizio ed urbanistico.
Sulla base di tale relazione tecnica, il giudice escludeva l'avvenuta alterazione del deflusso delle acque e/o l'avvenuto pregiudizio della funzione di copertura del tetto dell'edificio; così, in accoglimento della domanda della condomina, il Tribunale dichiarava invalida e annullava la delibera impugnata.
Il condominio si rivolgeva alla Corte di Appello lamentando, tra l'altro, l'errata/omessa valutazione delle risultanze istruttorie, la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1102 c.c. in quanto era stata ritenuta non necessaria l'autorizzazione dei condomini per la realizzazione del terrazzo a tasca. La Corte d'Appello, in riforma della sentenza del Tribunale ed in accoglimento dell'appello proposto, dava torto alla condomina.
Quest'ultima proponeva ricorso per Cassazione, chiedendo di cassare la sentenza pronunciata dalla Corte d'Appello, per violazione dell'art. 1102 c.c., cioè per l'errata valutazione del "rapporto tra l'art.1120 c.c. che disciplina le innovazioni nel condominio e l'art. 1102 c.c. che disciplina l'uso della cosa comune".
La Suprema Corte di Cassazione, accoglieva il primo motivo di ricorso e cassava la sentenza impugnata, rinviando la causa, anche per le spese del giudizio, alla Corte d'Appello in diversa composizione. La causa veniva riassunta davanti al giudice di rinvio.
La condomina attrice sottolineava che la destinazione della cosa comune non era stata alterata e non era stato impedito il pari uso all'unico condomino sul piano, come si evince dal fatto che costui in assemblea nulla aveva opposto alla realizzazione del terrazzo a tasca.
La Corte di Appello (giudice di rinvio) ha ricordato che è onere del condominio provare che vi siano state "modifiche significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione" . che l'intervento non sia stato "attuato con tecniche costruttive tali da affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture".
Secondo la stessa Corte però non è stato provato il superamento dei limiti del pari uso ex art 1102 c.c. (il cui onere probatorio incombeva ai condomini), e pertanto "non è da considerarsi legittima un'espressione di volontà collettiva dei partecipanti a tutela delle esigenze conservative delle parti comuni".
Riflessioni sulle innovazioni e il diritto all'uso delle parti comuni nel condominio
L'assemblea del condominio nel quale è nata la delibera impugnata non ha tenuto conto che le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell'assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (ex multis, Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712; Cass. Sez. 6 - 2, 03/02/2022, n. 3440).
In ogni caso un condomino, proprietario (come l'attrice nella vicenda esaminata) del piano sottostante al tetto comune del caseggiato, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali (Cass. civ., sez. II, 29/01/2021, n. 2126).
Le modifiche delle parti comuni che il singolo condomino intende apportare a proprie spese per il miglior godimento di esse non richiedono alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell'interesse comune, mediante esercizio dell'autonomia privata (si veda Cass. civ., sez. II, 21/05/1997, n. 4509).
