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Rilancio del mondo immobiliare e ruolo dell'amministratore di condominio-professionista come leva di miglioramento
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Rilancio del mondo immobiliare e ruolo dell'amministratore di condominio-professionista come leva di miglioramento

Per quali fattori passa una ripresa più continua e marcata del settore immobiliare? E se la ripresa muovesse dal condominio?

Dott.ssa Marta Jerovante  

Il dibattito si è fatto molto serrato in queste ultime settimane, immediatamente precedenti alle elezioni del prossimo 4 marzo;e diverse sono state le iniziative, durante le quali le associazioni di categoria hanno incontrato i rappresentanti delle varie formazioni politiche, al fine appunto di ragionare sui possibili interventi da attuare nella prossima legislatura.

Un Manifesto per il rilancio del settore In questa prospettiva, Confedilizia, Confassociazioni Immobiliare, FIAP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), FINCO (Federazione Industrie Prodotti Impianti Servizi ed Opere Specialistiche per le Costruzioni)ed altre Associazioni della filiera dell'immobiliare (ASPESI, ADSI, GESTICOND, AVI, ANBBA, ASSINDATCOLF, ASSOTRUST E APE)hanno presentato un vero e proprio Manifesto, un documento che, intorno alle dieci proposte ivi enunciate, sviluppa le direttrici di un possibile programma di ripresa del comparto.

Attraverso misure - per citarne alcune - quali l'estensione della cedolare secca a tutti i contratti di locazione, la liberalizzazione delle locazioni commerciali, la stabilizzazione delle agevolazioni fiscali per gli interventi di manutenzione, riqualificazione, efficientamento energetico e miglioramento sismico del patrimonio edilizio, lo sviluppo del turismo attraverso la proprietà immobiliare privata, l'introduzione di incentivi fiscali per le permute immobiliari, e in un quadro più generale di rimozione dei vincoli normativi e fiscali, sarebbe possibile restituire al settore immobiliare la «funzione di motore di sviluppo dell'economia» (Manifesto per il rilancio del settore immobiliare).

Cosi, ad esempio, se all'indomani dell'approvazione della Legge di Bilancio 2018 si è riconosciuta la positività della proroga dei bonus fiscali, a partire dalla cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato e l'introduzione del bonus verde, tuttavia si è segnalato come tale elemento sia insufficiente,da solo, a trasformare i segnali di ripresa in vera crescita per il settore immobiliare.

Per altro verso, a fronte di segnali di cauto ottimismo provenienti dal real estate, indicato in ripresa, in linea con il miglioramento degli indicatori economici generali, con un aumento, nel 2017, del 40% rispetto ai livelli minimi toccati dopo il crollo del 2008, un valore economico delle transazioni immobiliari in lieve crescita rispetto al 2016, e un previsto consolidamento dei prezzi e della ripresa per il 2018, il comparto edilizio stenta invece a ripartire, in controtendenza rispetto ad altri settori economici.

Un ambito dunque risultato complessivamente appesantito da un significativo prelievo fiscale, oltreché da eccessi di burocrazia, deficit di legalità ed abusivismo incontrollato: di conseguenza, le richieste di riduzione della pressione fiscale, snellimento burocratico e semplificazione normativa sono, sostanzialmente, il "cuore" di quasi tutte le valutazioni e discussioni.

La riduzione del valore delle abitazioni Si è altresì messo in evidenza(M. Bella, Quella ingiusta tassazione, in Il Dubbio, 21 febbraio 2018) come, tra il 2010 ed oggi, il valore delle abitazioni di proprietà delle famiglie si sia ridotto di oltre il 12% in termini reali; e sapere che la casa perde valore, deprime i consumi: «forse perché ciascuno di noi immagina di poterla lasciare ai figli, non tanto e non solo come asset immobiliare, quanto piuttosto come riserva di valore.

Inoltre, si va verso un mondo in cui la mobilità spaziale acquista intensità e quindi, implicitamente, si immagina di dover vendere, prima o poi, per acquistare un altro immobile» (ivi).

Su tale fenomeno ha impattato anche l'incremento della tassazione immobiliare che, nonostante alcuni interventi "distensivi" introdotti negli ultimi anni, segna ancora una percentuale di un punto, un punto e mezzo superiore rispetto a quella del 2011 - già peraltro elevata se raffrontata con i livelli di imposizione di altri Paesi.

La sicurezza innanzitutto Va invero segnalato che altre associazioni (Federproprietà, Confappi, Uppi, Movimento per la difesa della casa, ossia il Coordinamento unitario dei proprietari immobiliari), nell'elaborare un proprio documento da condividere ugualmente con le forze politiche impegnate nella campagna elettorale, hanno posto in maniera più evidente l'accento su altre questioni, quali l'emergenza abitativa, la concreta attuazione organizzativa delle aree metropolitane e la sicurezza dell'intero patrimonio edilizio nazionale - non solo dunque degli edifici siti in zone a rischio.

A quest'ultimo riguardo si rileva che già qualche anno fa Federproprietà, ENEA, l'Ordine degli ingegneri, UCIT s.r.l., l'Unione nazionale esperti di diritto immobiliare (UNEDI) e l'Unione romana ingegneri architetti (URIA)avevano stipulato un protocollo d'intesa, nell'ambito del quale era stata messa a punto la proposta di istituzione di un'assicurazione obbligatoria sui fabbricati e di un Fondo per la messa in sicurezza del patrimonio edilizio.

Secondo il sistema così delineato, l'assicurazione obbligatoria solleverebbe lo Stato dalle spese di ricostruzione a seguito di eventi calamitosi; d'altro canto, proprietari e assicurazioni sarebbero stimolati e costretti a verificare l'effettiva affidabilità delle costruzioni, per differenziare i costi di assicurazione tra i vari immobili in funzione del rischio effettivo:i cittadini, dotandosi di un immobile strutturalmente sicuro ed energeticamente efficiente, risparmierebbero infatti sul premio di assicurazione, mentre le assicurazioni sarebbero interessate a verificare le suddette caratteristiche.

Il miglioramento della sicurezza generale dell'immobile genererebbe una riduzione del rischio e, quindi, dei costi a carico delle assicurazioni.

Questa stessa proposta era stata poi trasferita in un disegno di legge del 2013, con l'obiettivo non solo di suggerire una strategia per il miglioramento della sicurezza strutturale e dell'efficienza energetica, e per una gestione ottimale dei costi di ricostruzione a seguito di eventi calamitosi, ma anche al fine di creare un sistema virtuoso che favorisse il rilancio del settore edilizio e del mercato immobiliare (per effetto delle opere di adeguamento della sicurezza, con interventi di recupero e di ripristino degli edifici, di rifacimento dell'impiantistica secondo gli standard costruttivi più avanzati, ecc.).

Dal canto loro, le Associazioni professionali (Federperiti Industriali aderente a Confedertecnica, Ana e Cia Archeologi, Geomobilitati, Federazione Nazionale Geometri/Geometri Laureati e Istituto Nazionale di Architettura) e il sindacato Fillea CGIL (Federazione italiana lavoratori legno ed affini)sono tornate lo scorso settembre ad insistere sull'introduzione dell'obbligatorietà del fascicolo del fabbricato - unitamentealla proposta di introdurre, con gradualità, anche l'obbligatorietà delle manutenzioni programmate, con una revisione periodica degli edifici, e l'adeguamento ordinario ogni vent'anni, come previsto in altri Paesi.

Nel giugno 2017 è stato infatti presentato un nuovo disegno di legge in Senato, destinato a rendere obbligatorio il fascicolo del fabbricato per ogni immobile di proprietà privata in Italia,ma le resistenze non si sono fatte attendere: contro l'obbligatorietà del fascicolo del fabbricato si è sempre espressa Confedilizia, la quale lo ritieneun documento inutile e, per certi versi, dannoso, non già per l'eventuale perdita di valore dell'immobile che potrebbe causare, ma per la possibilità, considerata tutt'altro che remota, che operatori senza scrupoli dichiarino nel fascicolo "cose diverse da quelle realizzate"; i tecnici di "Casa Italia", la Struttura di missione istituita dalla Presidenza del Consiglio a fine 2016 e divenuta Dipartimento, hanno ritenuto prioritario, rispetto alla previsione di nuovi obblighi normativi, assicurare che le informazioni relative ai singoli edifici già oggi esistenti siano rese accessibili alle pubbliche amministrazioni e ai proprietari, attraverso un Repository unico delle informazioni sugli edifici che sarà gestito dall'Agenzia delle Entrate-Catasto: nel Rapporto sulla promozione della sicurezza dai rischi naturali del patrimonio abitativo si è chiarito che «Questo rappresenta anche una risposta al dibattito relativo all'introduzione del fascicolo del fabbricato.

Da un lato, individuando un quadro informativo che fornisce una visione estesa ma non ridondante di informazioni importanti per promuovere la sicurezza di un individuo; dall'altro, facendolo senza oneri per i proprietari degli immobili».

A tale proposito, non si può sottacere che una serie di leggi regionali avevano reso obbligatorio il fascicolo del fabbricato, ma nessuna aveva retto all'impugnazione davanti alla Consulta - alcune di tali legge erano state abolite ancor prima di essere colpite dal giudizio di illegittimità costituzionale: ad esempio, con la sentenza n. 315/2003, giudicando su norme della Regione Campania, la Corte, premesso che «nessun dubbio può sussistere riguardo alla doverosità della tutela della pubblica e privata incolumità, che rappresenta lo scopo dichiarato della legge, ed il conseguente obbligo di collaborazione che per la realizzazione di tale finalità può essere imposto ai proprietari degli edifici», aveva tuttavia osservato che «la previsione di siffatto obbligo e dei conseguenti oneri economici deve essere compatibile con il principio di ragionevolezza e proporzionalità e che le relative modalità di attuazione debbono essere adeguate allo scopo perseguito dal legislatore»; mentre i giudici amministrativi avevano valutato la previsione dell'obbligatorietà della stesura e dell'aggiornamento del fascicolo del fabbricato come "l'illegittimo tentativo di scaricare gli oneri di tal conoscenza, che è per sua natura interdisciplinare, sui soggetti privati che non possiedono la mole dei dati dell'assetto del territorio e devono così acquistarli dal mercato e riversarli ad Amministrazioni già deputate, per missione loro affidata dalla legge, ad acquisire ed elaborare in via autonoma i dati stessi".

Al di là degli scontri frontali che la riproposizione di questo argomento sempre provoca, quel che è certo è che ad oggi mancano una mappatura delle criticità del patrimonio edilizio e strumenti che consentano un'analisi completa dei diversi livelli di vulnerabilità rispetto al rischio sismico; e si può convenire sul fatto chefinisce per essere più oneroso ricercare le informazioni solo a fronte di situazioni emergenziali.

E se la ripresa muovesse dal condominio? In Italia i condomini sono un milione su 11 milioni di edifici, pari a 27 milioni di unità immobiliari e la parte più significativa riguarda gli alloggi residenziali (14 milioni di unità abitative); tuttavia, quanto alle condizioni degli immobili, sono milioni e persone residenti in edifici condominiali in pessimo stato di conservazione, non perfettamente coibentati, con sistemi di riscaldamento e raffrescamento obsoleti, i quali, per ottenere un'adeguata climatizzazione, finiscono per accrescere l'inquinamento delle città - per non parlare, poi, della vulnerabilità sismica di molti di detti immobili.

Va detto però che, grazie anche alla fiscalità agevolata per le ristrutturazioni edilizie e per gli interventi di riqualificazione energetica, in questi anni si è ugualmente proceduto ad opere di ristrutturazione ed ammodernamento in non pochi complessi immobiliari condominiali; anzi, il settore della riqualificazione si è attestato come"l'ancora di salvezza" del comparto edilizio, che, come rilevato, permane in una situazione di stallo e non riesce ad agganciare la ripresa.

La riqualificazione dei condomini, attraverso la promozione di interventi di ristrutturazione e recupero a volte onerosi, o di innovative soluzioni di riduzione dei consumi energetici, e, più in generale, di valorizzazione delle qualità immobiliari e di miglioramento delle condizioni di abitabilità, impone però il coinvolgimento di tutta la filiera, tecnici, ordini professionali, imprese e… amministratori di condominio.

Anzi, in ragione della complessità degli adempimenti connessi a questo tipo di interventi, un elevato livello di formazione e preparazione degli amministratori diviene uno snodo fondamentale.

Riforma del condominio, un business per le associazioni che per gli amministratori di condominio

Per la verità, quella dell'amministratore di condominio continua a restare una professione"non riconosciuta": nonostante le reiterate sollecitazioni delle Associazioni di categoria, la questione dell'istituzione di un apposito ordine ed albo - che si porrebbe a salvaguardia proprio della professionalità degli iscritti - continua a restare sullo sfondo di tutti i dibattiti, o non vi rientra affatto.

Verrebbe quindi da chiedersi: cui prodest? Ci si augura intanto che il 2018 possa finalmente segnare l'atteso superamento delle difficoltà di tutto il comparto.

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