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Danni da infiltrazioni: mediazione, negoziazione assistita o nessuna delle due?
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Danni da infiltrazioni: mediazione, negoziazione assistita o nessuna delle due?

Mediazione obbligatoria o negoziazione assistita se c'è un danno da infiltrazioni? Alle volte non è necessario far ricorso a nessuna delle due

Avv. Eliana Messineo  

Stabilire se la specifica controversia condominiale debba o meno passare per la mediazione obbligatoria o per la negoziazione assistita prima di procedere con l'azione giudiziaria non è sempre compito facile.

I motivi di lite in ambito condominiale sono svariati e, non sempre necessitano del preventivo tentativo di mediazione ( o negoziazione), sia che la causa sia intentata da un condòmino, sia che ad agire in giudizio sia l'amministratore di condominio in virtù del suo potere esecutivo e di governo delle cose comuni che diventa un preciso dovere di agire contro i singoli condòmini e contro i terzi per la tutela degli interessi comuni nell'ambito delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c.

L'amministratore, infatti, prima di agire in giudizio dovrà prestare particolare attenzione, poiché, se da un lato, potrebbe agire senza preventivo consenso dell'assemblea, essendone pienamente legittimato quale rappresentante dei partecipanti al condominio, dall'altro lato, per le controversie ove è previsto il tentativo obbligatorio di mediazione, avrà bisogno della preventiva autorizzazione dell'assemblea.

=> Mediazione e negoziazione assistita: strumenti di deflazione o di procrastinazione del contenzioso condominiale?

Il singolo condòmino, per agire contro il Condominio e o contro altro condòmino, dovrà comunque valutare se per la vertenza da promuovere sia necessario il propedeutico tentativo di mediazione o di negoziazione assistita, quale condizione di procedibilità ( ricordiamo che si tratta di " procedibilità", non di "proponibilità": la domanda si può sempre proporre, ma il giudice dovrà assegnare un termine per l'avvio della procedura sicché il giudizio rimarrà pendente ed efficace, subendo solo un differimento in attesa che si concluda la procedura di mediazione).

Fondamentale è, dunque, individuare le controversie per le quali è prevista la mediazione obbligatoria e o la negoziazione assistita al fine di evitare l'improcedibilità della domanda.

Uno spunto per approfondire l'argomento, ci viene offerto da una recente sentenza del Tribunale di Roma, n. 1770 del 1 febbraio 2021, relativa ad una controversia in materia di danni da infiltrazioni, dalla quale, a prescindere dallo specifico caso, possono trarsi approfondimenti generali sulla mediazione civile e sulla negoziazione assistita in relazione alle controversie condominiali.

Danni da infiltrazioni: Mediazione, negoziazione assistita o nessuna delle due? Il caso sottoposto al Tribunale di Roma

Nel caso portato dinanzi al Tribunale di Roma - ove un condòmino citava in giudizio il Condominio ed il condòmino proprietario della terrazza di copertura ad uso esclusivo dello stesso, per vederli condannare in solido al risarcimento dei danni dovuti alle infiltrazioni d'acqua provenienti dalla predetta terrazza nonché all'esecuzione degli interventi necessari ad eliminare le cause dell'evento dannoso denunciato - veniva eccepita da entrambi i convenuti l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione ovvero di negoziazione assistita.

Il Tribunale di Roma, nell'esaminare, in via pregiudiziale, l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione ne rileva l'infondatezza come pure dell'eccezione di improcedibilità per mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita.

Una sentenza che farà breccia nella giurisprudenza.

Con riferimento alla obbligatorietà o meno della mediazione in caso di danni da infiltrazioni, il Tribunale ha così motivato: " Il risarcimento del danno per infiltrazioni subite da un condomino e provenienti dalle parti comuni non rientra nelle materie di mediazione obbligatoria, perché non attiene alla violazione o errata applicazione degli articoli da 1117 a 1139 del codice civile, considerato che l'art. 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile afferma che, per controversie in materia di condominio - che in base all'art. 5 comma 1 del D.lgs. 4 marzo 2010 n.28 sono sottoposte a mediazione obbligatoria - si intendono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio, vale a dire libro II, titolo VII, capo II del codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione".

Del pari, il Tribunale, ha affermato l'infondatezza dell'eccezione di improcedibilità per mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita, sull'assunto che oggetto della domanda non fosse il mero pagamento di una somma di denaro, bensì anche e piuttosto la condanna ad eseguire gli interventi necessari all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni.

Per rispondere al nostro interrogativo, formulato in epigrafe, possiamo, dunque, concludere, sulla base di quanto statuito dal Tribunale di Roma con la sentenza in esame ( conforme a precedenti in materia, cfr. Trib. Roma sent. n. 23886/2019) che in caso di vertenza inerente il risarcimento dei danni dovuti ad infiltrazioni d'acqua nella proprietà di un condòmino, con contestuale domanda di condanna all'esecuzione dei lavori necessari per eliminare la causa dei detti danni, per agire in giudizio non è obbligatorio esperire né il tentativo di mediazione né la proceduta di negoziazione assistita.

Negoziazione assistita e condominio

Vediamo di analizzare la disciplina generale sulla mediazione civile e di negoziazione assistita, applicate alla materia condominiale, sulla quale si è fondata la decisione del Tribunale di Roma per la risoluzione del caso specifico inerente il risarcimento dei danni da infiltrazioni e l'esecuzione di opere volte ad eliminare le cause dell'evento dannoso denunciato.

La mediazione civile in materia condominiale.

"Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio (…), è tenuto, assistito dall'avvocato, preliminarmente ad esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto"; ciò, è quanto recita, per quel che qui interessa, l'art. 5 comma 1 del D.lgs. n. 28/2010 e ss. mm."

E allora vi è da chiedersi: " In materia di condominio", quali sono le controversie per le quali è richiesta la mediazione civile come condizione di procedibilità della domanda giudiziale?

La risposta è contenuta nell'art. 71 quater disp. att. c.c., che al primo comma stabilisce che: " Per le controversie in materia di condominio, ai sensi dell'art. 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010 n, 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice".

In materia condominiale, sono, dunque, soggette a mediazione obbligatoria, a titolo esemplificativo, le controversie relative: alle parti comuni dell'edificio ( art. 1117 c.c.); alle questioni relative alla responsabilità dell'amministratore, nomina, revoca ed attribuzioni dell'amministratore (1130-1133 c.c.); all'impugnazione delle delibere assembleari; alla riscossione dei contributi condominiali (art. 63 disp. att. c.c.), alla revisione e modifica delle tabelle condominiali (art. 69 disp. att. c.c.), alle infrazioni al regolamento di condominio (art. 70 disp. att. c.c.).

Negoziazione assistita contro il condominio. Cosa succede se manca l'accordo alle norme imperative e all'ordine pubblico?

Al procedimento di mediazione partecipa, in rappresentanza del Condominio, l'Amministratore, previa autorizzazione a comparire rilasciata dall'assemblea condominiale mediante delibera da assumere con la maggioranza di cui all'art. 1136, 2 comma c.c. ossia con il voto della maggioranza dei condomini partecipanti all'adunanza e almeno la metà del valore dell'edificio.

La negoziazione assistita in materia condominiale.

Altro modello alternativo di risoluzione delle controversie è la negoziazione assistita.

L' istituto é stato introdotto con la Legge 162/2014 che ha convertito con modifiche il D.L. 132/2014, recante misure urgenti di degiurisdizionalizzazione ed altri interventi per la definizione dell'arretrato in materia di processo civile.

La negoziazione assistita non può riguardare né i diritti indisponibili né materie di lavoro e costituisce condizione di procedibilità (c.d. negoziazione obbligatoria) solo per le azioni riguardanti il risarcimento del danno da circolazione di veicoli e natanti, per le domande di pagamento a qualsiasi titolo di somme, purché non eccedenti 50.000 euro e non riguardanti controversie assoggettate alla disciplina della c.d. "mediazione obbligatoria", e, con la legge di stabilità 2015, anche in materia di contratti di trasporto o di subtrasporto (art. 249 L. 190/2014).

Infiltrazioni d'acqua e richiesta danni al locatore. Si passa prima per la mediazione.

Come per la mediazione, dunque, la negoziazione assistita nasce per deflazionare il contenzioso giudiziale e, come la mediazione, è stata parimenti posta come condizione di procedibilità in alcuni determinati casi.

Nell'ambito delle controversie condominiali, la negoziazione assistita è sicuramente obbligatoria, e dunque condizione di procedibilità, nelle cause di pagamento di somme che coinvolgono il condominio a patto che il valore delle lite non ecceda 50.000 Euro. Si pensi ad esempio, al caso di una lite insorta tra il Condominio e un fornitore per il pagamento di una somma di cui quest'ultimo sia creditore.

Ed ancora si pensi ad un giudizio che veda contrapposti: da un lato un condòmino, o un terzo, danneggiato dal bene comune e dall'altro lato il Condominio quale custode delle cose comuni.

In questo caso, come evidenziato dal Tribunale di Roma nella sentenza in commento, la negoziazione assistita sarà obbligatoria se la domanda avrà ad oggetto il mero pagamento di una somma di denaro e non anche o piuttosto, la condanna ad un facere ovvero all'esecuzione di tutti gli interventi necessari al rimuovere le cause dell'evento dannoso denunciato.

Nel caso di domanda avente ad oggetto il pagamento di una somma di denaro promosso dal Condominio o in cui il Condominio sia la parte convenuta, ove la negoziazione assistita è condizione di procedibilità, l'amministratore, quale rappresentante della compagine condominiale dovrà - pur nel silenzio della normativa, ma in applicazione analogica delle norme previste per la mediazione - farsi autorizzare dall'assemblea con delibera approvata con gli stessi quorum previsti per la mediazione.

=> La mediazione nel condominio

Scarica Trib. Roma 1 febbraio 2021 n. 1770

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