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Mediazione condominiale: quali circostanze possono facilitare un accordo?

La risoluzione del contenzioso condominiale tramite la mediazione civile costituisce un obbligo ma anche un'opportunità.
Avv. Gaetano D'Andrea Avv. Gaetano D'Andrea - Foro di Bergamo 

La maggior parte dei procedimenti civili instaurati presso i Tribunali italiani ha per oggetto le liti che sorgono in ambito condominiale.

Il condominio è sicuramente il luogo dove si registra una rilevante litigiosità.

Al fine di sfoltire il lavoro dei Tribunali, il legislatore con il D.L. n. 69/2013 ha reintrodotto l'obbligo della mediazione civile e commerciale per le materie indicate dall'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 tra le quali viene, appunto, menzionata, la materia condominiale.

Nel settore dei contenziosi condominiali la procedura di mediazione è stata, quindi, posta come condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

=> La mediazione nel condominio

A rigore, parrebbe che ogni lite che nasca in condominio, prima di approdare in tribunale, debba essere sottoposta ad un organismo di conciliazione.

Mediazione condominiale, quando è obbligatoria

In realtà, l'art. 71 disp. Att. C.c. riconduce all'applicabilità della mediazione obbligatoria le liti condominiali che scaturiscono dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni di cui agli articoli da 1117 a 1139 del codice civile e di cui agli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice stesso.

Pertanto, nell'obbligo di mediazione rientrano una vasta tipologia di liti condominiali, indipendentemente dal tipo di condominio coinvolto, sia esso minimo, orizzontale, verticale o supercondominio.

A titolo di esempio, le liti per le quali è obbligatorio l'esperimento della procedura di mediazione riguardano: parti comuni e la loro destinazione d'uso, regolamenti condominiali, questioni relative alla gestione del condominio, tabelle millesimali, spese fatte dal condominio senza le necessarie autorizzazioni, problematiche riguardanti un asserita responsabilità civile dell'amministratore nonché impugnazione di delibere assembleari e cosi via.

Restano escluse dalla mediazione obbligatoria sia le liti che riguardano i rapporti tra i singoli proprietari e non interessano la cosa comune condominiale sia quelle in cui il condominio venga a contrapporsi ad un soggetto terzo.

I casi descritti, tuttavia, non esauriscono l'ambito di applicazione della mediazione nel contenzioso condominiale. Deve, infatti, prendersi in considerazione l'opportunità di esperire la mediazione c.d. volontaria.

La mediazione civile e commerciale ai tempi del corona virus

Mediazione condominiale volontaria

La mediazione c.d. volontaria viene in rilievo soprattutto con riferimento alla problematica del recupero dei crediti nei confronti di condomini morosi. La strada del decreto ingiuntivo offerta dal legislatore per il recupero delle spese condominiali, non sempre si rileva quella migliore. Ciò essenzialmente per due motivi:

  • In assenza di beni mobili del debitore escutibili, il recupero potrà avvenire attraverso la procedura esecutiva immobiliare con esborso da parte del condominio di elevate spese legali e vive, tempi notevolmente lunghi accompagnati dall'incertezza circa l'esito della procedura oltre ad un perdurare dello stato di morosità in relazione alle future spese condominiali.
  • Il meccanismo del decreto ingiuntivo costituisce un metodo coercitivo che costringe il condomino moroso ad avanzare le sue doglianze mediante lo strumento dell'opposizione con conseguente aumento dei tempi e dei costi.

È palese che, in questo caso la mediazione può consentire un pronto e sicuro realizzo del credito condominiale. Inoltre vi è anche vi è la possibilità, in sede di accordo, di far assumere, anche ad un soggetto estraneo alla compagine ma legato al condomino moroso, il ruolo di garante delle obbligazioni dal medesimo assunte.

Procedimento di mediazione civile e commerciale: profili di responsabilità dell'organismo e del mediatore

Ma quali aspetti sono riscontrabili tali da rendere quasi inevitabile nel settore condominiale il ricorso alla procedura di mediazione?

Innanzitutto, le controversie condominiali sono liti in cui le parti coinvolte, hanno un rapporto che è destinato a prolungarsi nel tempo.

Nell'edificio condominiale, infatti, i comproprietari sono soggetti alla coabitazione che si mantiene sostanzialmente stabile nel lungo periodo.

Tale circostanza rende vantaggioso l'utilizzo del metodo conciliativo in quanto è atto a riavviare la convivenza condominiale al di là della decisione della singola questione.

Le parti coinvolte nella mediazione condominiale, con l'ausilio sia di avvocati che di mediatori competenti ed attenti a salvaguardare le relazioni, sono condotte a raggiungere accordi, i quali consentono sia di preservare i rapporti con i condomini sia di soddisfare i loro interessi.

Questo aspetto per cui la mediazione condominiale, consente soprattutto di mantenere una relazione improntata sulla pacifica convivenza, offre anche l'opportunità di ampliare la questione oggetto della procedura di mediazione, consentendo il superamento degli attriti esistenti e la non generazione di altri conflitti.

La procedura di mediazione in ambito condominiale presenta indubbi vantaggi sia per l'amministratore che per i condomini. Infatti consente di giungere in tempi celeri, a costo zero ad una soluzione adeguata alle esigenze delle parti, evitando di gravare il condominio di liti giudiziarie, con importanti risvolti soprattutto nell'ambito della vita e pace condominiale e nell'ambito della gestione dello stabile da parte dell'amministratore.

A "costo zero" in quanto i condomini, non devono anticipare le notevoli spese vive che sono necessarie nel caso d'attivazione di una procedura giudiziaria.

Infine, anche per la figura dell'avvocato sono individuabili vantaggi nell'utilizzo della procedura di mediazione, la quale rappresenta uno strumento consigliabile al cliente per ottenere una risposta rapida della vertenza, supportando un minor rischio di insuccesso.

Impugnazione delibera condominiale e mediazione.

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