Con la sentenza n. 797 del maggio 2025, il Tribunale di Castrovillari, dovendosi pronunciare sulla debenza di un Condominio nei confronti di una società di impianti ascensore per le prestazioni dalla stessa rese nonché a titolo di penale per il recesso anticipato esercitato dall'ente di gestione condominiale, ha ricordato i principi giurisprudenziali in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione nonché la disciplina di tutela del consumatore, qual è il Condominio, in relazione alla vessatorietà delle clausole inserite in un contratto stipulato dal predetto con un professionista.
Fatto e decisione
La vicenda traeva origine dall'opposizione di un decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di Pace di Rossano in favore di una società di assistenza impianti ascensore per il pagamento del corrispettivo dovuto dal Condominio, in parte per il servizio di manutenzione dell'impianto ed in parte a titolo di penale per il recesso anticipato.
In primo grado, il Condominio aveva dedotto l'infondatezza dell'avversa pretesa creditoria in ragione dell'asserito inadempimento contrattuale posto in essere da parte opposta, sostenendo che quest'ultima, per il periodo di riferimento della pretesa creditoria, avesse omesso qualsivoglia attività di manutenzione ordinaria e straordinaria sull'ascensore al punto da costringere il Condominio ad invocare la risoluzione del contratto di manutenzione con la conseguenza dell'inoperatività della pattuizione contrattuale relativa alla risoluzione anticipata.
Si era costituita in giudizio la società opposta contestando le domande e deduzioni di parte opponente e chiedendo il rigetto dell'opposizione con conferma del decreto ingiuntivo.
Il Giudice di Pace di Rossano aveva accolto l'opposizione revocando il decreto ingiuntivo.
Proponeva appello la società di impianti ascensori lamentando l'erroneità della sentenza impugnata invocandone l'integrale riforma.
Si costituiva in giudizio il Condominio invocando l'integrale rigetto dell'avverso appello, con conferma della sentenza di prime cure.
Il Tribunale di Castrovillari, sulla base delle risultanze istruttorie (prova documentale e testimoniale) ha accolto il gravame ritenendo provato l'adempimento delle prestazioni a carico della società di manutenzione dell'ascensore condominiale con conseguente diritto ad ottenerne il relativo pagamento mentre ha rigettato la pretesa creditoria a titolo di penale per il recesso anticipato del Condominio dal contratto di appalto di servizi stipulato tra le parti.
In particolare, con riferimento a tale ultima pretesa, il Tribunale ha rilevato la vessatorietà della clausola contrattuale con cui si stabiliva il pagamento di una penale pari al canone previsto fino alla scadenza del contratto, in caso di recesso anticipato da parte del Condominio.
Spese per sostituzioni funi e pulegge ascensore
Considerazioni conclusive
Con la sentenza in esame, il Tribunale ha rammentato il costante e granitico insegnamento giurisprudenziale secondo cui se nella fase monitoria la fattura integrata dall'estratto autentico delle scritture contabili costituisce presupposto per la valida emissione del decreto ingiuntivo, la contestazione che una parte svolga in sede di opposizione in ordine alla esistenza di un credito, quale risultante da una fattura commerciale, obbliga la medesima a fornire al giudice la prova dell'esistenza e dell'esatto ammontare del credito stesso.
In tal senso la Corte di Cassazione, con la celebre pronuncia a Sezioni Unite n. 13533 del 30.10.2001, ha affermato che "in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento".
Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile anche al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento di cui all'art. 1460 c.c., risultando in tal caso invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione.
Nel caso di specie, a fronte della contestazione con cui parte opponente ha lamentato l'omessa manutenzione dell'ascensore per tutto il periodo relativo al credito portato dalle fatture, parte opposta ha fornito, in sede di opposizione, adeguata prova dell'effettiva esecuzione delle prestazioni.
Quanto, poi, alla pretesa creditoria della società a titolo di penale per il recesso anticipato del Condominio, il Tribunale ha ritenuto vessatoria, ai sensi dell'art. 33 del Codice del Consumo, la relativa clausola in quanto determinante a carico del condominio consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, per due motivi:
- poiché sanziona indiscriminatamente il recesso della committente, assistito o meno da un giustificato motivo, per di più in assenza di analoga previsione a carico del professionista;
- poiché non costituente oggetto di specifica trattativa con il consumatore.
Il Condominio va, infatti, qualificato quale consumatore, in linea con l'insegnamento della Suprema Corte secondo cui " al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale" (in tal senso, Cass n. 14410/2024).
L'art. 33 del Codice del Consumo disciplina le clausole vessatorie nel contratto tra professionista e consumatore, prevedendo, al primo comma, che "nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto", predisponendo, poi, al secondo comma, un elenco (non tassativo) di clausole che "si presumono vessatorie fino a prova contraria".
Di particolare interesse, poi, è il quarto comma dell'art. 34, secondo cui "Non sono vessatorie le clausole oggetto di trattativa individuale".
A tal riguardo, la giurisprudenza ha ampiamente precisato le caratteristiche della trattativa che deve essere "individuale, seria ed effettiva" (cfr. Cass. n. 24262/2008) al fine di consentire al consumatore di incidere effettivamente sul contenuto della clausola stessa o ottenere delle contropartite, non essendo di converso sufficiente la mera esplicazione della clausola ovvero la sua specifica approvazione per iscritto da parte del consumatore.
