La manutenzione può essere definita come il complesso delle operazioni necessarie a conservare le normali funzionalità ed efficienza di un determinato bene. Si tratta, in poche parole, di tutti quegli interventi che si effettuano per garantire che una cosa possa continuare a funzionare normalmente.
In condominio, si pensi alla manutenzione periodica dell'ascensore oppure alla cura del verde comune.
È proprio in questo contesto che si pone il seguente quesito: la manutenzione del giardino è un contratto d'opera o un contratto d'appalto?
Sin da subito possiamo affermare che, molto spesso, gli interventi ordinari in condominio sono caratterizzati per lo più da piccole riparazioni e, considerato che il contratto d'appalto si differenzia dalla prestazione d'opera per la prevalenza, nel primo caso, dell'organizzazione sul lavoro individuale, in queste ipotesi è più corretto parlare di contratto di prestazione d'opera tra il condominio e la ditta incaricata dell'intervento manutentivo. Ma procediamo con ordine.
Contratto d'appalto: caratteristiche principali
Ai sensi dell'art. 1655 c.c., l'appalto è il contratto con il quale una parte (definita committente) incarica un'altra (appaltatore) di realizzare un'opera o un servizio, dietro il pagamento di un prezzo pattuito.
L'opera (una casa, un muro, un palazzo, una piscina, ecc.) che dovrà compiere l'appaltatore è realizzata a suo rischio e con mezzi propri.
Ciò significa che l'appaltatore si sobbarca per intero il lavoro, provvedendo ad organizzare i mezzi personali e materiali utili alla realizzazione.
Il committente, quindi, si limiterà ad ordinare il risultato che l'appaltatore dovrà raggiungere con il suo lavoro, potendo al più contribuire a fornire il materiale utile alla realizzazione (legno, cemento, ferro, marmo, ecc.).
Secondo l'art. 1658 cod. civ., la materia necessaria a compiere l'opera è fornita dall'appaltatore, salvo patto contrario. In quest'ultimo caso, l'appaltatore risponde dei difetti dell'opera se accetta il materiale senza riserva, sebbene esso presenti vizi o difformità riconoscibili (Cass., sent. n. 10580/1994).
Sebbene la legge non lo preveda espressamente, l'appaltatore è (praticamente) sempre un imprenditore, cioè un soggetto che esercita professionalmente un'attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi (art. 2082 c.c.).
Condominio: determinazione durata del contratto appalto di servizi
Contratto d'opera: caratteristiche principali
Ai sensi dell'art. 2222 c.c., quando una persona si obbliga a compiere verso un corrispettivo un'opera o un servizio, con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente, si applicano le norme di questo capo.
Il contratto d'opera non è altro, quindi, che il negozio giuridico con cui si conferisce mandato a un lavoratore autonomo: si pensi al carpentiere, all'artigiano, all'elettricista, al dentista, all'avvocato, ecc.
Al contrario del lavoratore dipendente, che invece è inserito all'interno dell'organizzazione del datore di lavoro, il quale gli fornisce gli strumenti per eseguire la mansione affidatagli, il lavoratore autonomo sceglie modalità, luogo e tempo della propria attività, ricadendo completamente su di lui il rischio della cattiva riuscita della prestazione.
Insomma: per farla breve, il lavoratore autonomo è la classica "partita iva".
Esistono sostanzialmente due tipologie di lavoratori autonomi, che si differenziano in base alla natura della prestazione:
- lavoratore manuale, nel quale prevale l'attività materiale del prestatore di lavoro (sarto, idraulico, parrucchiere, giardiniere, ecc.);
- lavoro intellettuale, in cui è prevalente la natura intellettuale della prestazione (medico, avvocato, architetto, ecc.).
Differenza tra contratto d'opera e d'appalto
Giunti a questo punto, dovrebbe essere chiaro che la differenza tra contratto d'appalto e contratto d'opera è la stessa che passa tra imprenditore e lavoratore autonomo: mentre il primo svolge la propria attività economica in forma organizzata, cioè avvalendosi sia di beni che di persone (i dipendenti, in pratica), il lavoratore autonomo esegue la prestazione in prima persona, cioè avvalendosi prevalentemente delle proprie energie (fisiche o mentali).
Il lavoratore autonomo potrà anche avvalersi dell'aiuto di altri (ad esempio, dell'assistente o del praticante), ma la prestazione rimarrà essenzialmente il prodotto del proprio impegno.
Ad esempio, la Cassazione (sent. n. 19014/10) ha ritenuto trattarsi di contratto d'opera (e non d'appalto) quello stipulato con un'impresa individuale che si avvale della collaborazione dei propri familiari.
Accettazione dell'opera, vizi e conseguenze
Al contrario, l'imprenditore realizza un'organizzazione intera, fatta di persona, beni e capitale: è il classico caso del produttore, cioè di colui che lavora le materie prime per poi rivenderle come prodotti finiti (abbigliamento, alimenti, dispositivi tecnologici, ecc.).
Manutenzione giardino: contratto d'opera o d'appalto?
Il contratto con cui si affida l'incarico di occuparsi della manutenzione del giardino condominiale è un appalto oppure un contratto d'opera?
Alla luce di quanto detto sinora, è evidente che la risposta a questa domanda dipende dal tipo di incarico che è stato conferito, nonché dal soggetto designato. Per la precisione:
- se il contratto è stipulato con una ditta che si avvale di dipendenti e/o di mezzi propri, allora si tratta di appalto. Come detto in precedenza, infatti, l'appaltatore svolge l'attività con una propria organizzazione dei mezzi, sia personali che materiali, necessari a raggiungere il risultato promesso;
- se il contratto è stipulato con una persona fisica o con una ditta individuale che si avvale prevalentemente del lavoro proprio, allora si tratterà di un contratto d'opera.
Solitamente, il contratto d'appalto viene sottoscritto per la realizzazione di opere (o di servizi) di una certa importanza, per la quale non è sufficiente il lavoro esclusivo (o quasi) del soggetto incaricato.
Nel caso di manutenzione del giardino condominiale, si avrà un appalto in piena regola se il verde da curare è particolarmente esteso e/o i lavori da effettuare sono piuttosto complessi, per cui occorre l'intervento di un soggetto munito di una specifica organizzazione.
Si pensi, ad esempio, al servizio di potatura di alberi ad alto fusto e a quello di abbattimento di piante: per realizzare tali adempimenti occorre avvalersi di strumenti che solo un'impresa organizzata può avere.
Al contrario, la manutenzione del giardino consistente nel semplice taglio dell'erba e nell'estirpare le piante infestanti piò richiedere un semplice contratto d'opera.
