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Cancello di accesso a più condominii aperto e rotto da mesi. Cosa possiamo fare?
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Cancello di accesso a più condominii aperto e rotto da mesi. Cosa possiamo fare?

Come gestire una strada di accesso a più condominii?

Avv. Alessandro Gallucci  

Ciao amici di Condominioweb! Vi chiedo un aiuto per una strada che serve per arrivare al mio condominio.

In breve: ci sono tre palazzi che potremmo definire gemelli, due da un lato ed uno di fronte agli altri due. Ognuno ha una propria recinzione e un proprio cancello. Per arrivarvi dalla strada principale c'è una piccola stradina a sua volta chiusa da un cancello.

Fino ad adesso la sua gestione (poca roba, illuminazione, manutenzione cancello e saltuaria pulizia ad erbacce) è stata portata avanti dall'amministratore di uno dei condominii.

Per morosità di vari condòmini, però, la gestione sta incontrando difficoltà, il cancello è aperto e rotto da mesi e c'è l'illuminazione solamente perché legata ad uno dei condominii.

=> Anche l'omessa riparazione del cancello di accesso al condominio può rappresentare una turbativa nel possesso

Vorremmo intervenire in modo efficace per regolarizzare la situazione: che cosa possiamo fare?

Questo il quesito del nostro lettore: la soluzione, ad avviso di chi scrive, va cercata innanzitutto nei titoli di acquisto e successivamente nelle norme di legge.

Ricordiamo, infatti, che gli atti di acquisto (il primo atto di cessione della prima unità immobiliare) e/o un regolamento contrattuale, cioè sottoscritto da tutti i condòmini (in questo caso anche successivo al primo contratto), possono contenere specifiche disposizioni rispetto a particolari beni comuni.

Ad esempio può essere stabilito che la strada appartenga ad uno solo dei condominii con servitù di passaggio a favore degli altri, ecc.

Tali ipotesi, però, non possono essere qui analizzate per evidenti motivi. Vediamo, quindi, come bisogna agire nell'ipotesi di assenza di indicazioni pattizie, ossia se ad essere applicabile è la legge.

Supercondominio di una strada

Il condominio, dice la giurisprudenza all'unisono con la dottrina, è quella particolare forma di comunione nella quale al fianco di proprietà esclusive sussistono beni in comunione ai titolari delle prime in quanto funzionali ed accessori all'utilizzo delle proprietà esclusive.

Tali beni sono individuati esemplificativamente dall'art. 1117 c.c., ma ve ne possono essere anche tanti non menzionati purché abbiano le medesime caratteristiche. La strada, in quanto elemento che consente l'accesso alle abitazioni (funzione strumentale), è tra questi.

Il supercondominio, fattispecie di creazione giurisprudenziale, è quella forma di condominio tra più edifici. Al supercondominio si applicano le norme condominiali, giusta il disposto dell'art. 1117-bis c.c.

La strada in questione, quindi e salvo diverse indicazioni del titolo, può certamente essere considerata supercondominiale.

Il supercondominio è una realtà giuridica differente dai condominii e/o edifici che lo vanno a comporre. Ciò vuol dire che i beni in comune ai vari condominii (meglio ai condòmini dei vari condominii) devono essere oggetto di specifica gestione.

Specifica gestione vuol dire:

a) un proprio amministratore (che può coincidere con quello di altri condominii);

b) una propria assemblea (secondo quanto stabilito dell'art. 67 disp. att. c.c.);

c) un proprio codice fiscale;

d) proprie tabelle di proprietà e d'uso;

e) utenze specificamente intestate a quella realtà supercondominiale.

Insomma la strada in questione con i suoi elementi accessori (cancello, illuminazione, servizi di pulizia) deve essere gestita come si trattasse di un bene in condominio.

Solo in questo modo si può razionalizzare ed efficientare la sua gestione, potendo rispondere con maggiore rapidità ed incisività anche alle disfunzioni connesse alle morosità.

Cerca: cancello di accesso supercondominio

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