Quando si tratta di aree di parcheggio in un fabbricato, la lite tra gli interessati all'uso degli spazi in questione è sempre possibile. Ad esempio, potrebbe nascere contestazione tra il compratore di un appartamento ed il venditore. Quest'ultimo, infatti, potrebbe essersi riservato un'area, potenzialmente, destinata a parcheggio.
Il compratore, invece, ne vorrebbe l'uso, considerandola una pertinenza essenziale ed imprescindibile del cespite.
Se ciò dovesse accadere, in assenza di ogni accordo tra le parti coinvolte, il contenzioso giudiziale sarebbe alquanto probabile.
È accaduto qualcosa di simile anche nella vicenda oggetto della recente sentenza della Corte di Appello di Messina n. 133 del 24 febbraio 2025. A quanto pare, infatti, le parti in causa hanno litigato in merito ad un'area pertinenziale di un immobile, ceduto nel novembre del 2003, senza aver trasmesso, contestualmente, anche il citato spazio.
A detta dell'acquirente, tale area doveva necessariamente appartenergli o, quanto meno, essergli riservata.
In ragione di ciò era chiesto il riconoscimento del proprio diritto nonché il risarcimento del danno per non aver potuto usufruire dell'area per il tempo trascorso sino alla definizione giudiziale della controversia.
Pertanto, all'ufficio peloritano è spettato il compito di dirimere la lite, non senza aver chiarito, in tema di parcheggi e di vincolo pertinenziale con l'immobile a cui sono legati, il quadro normativo e la legge applicabile al caso concreto.
Spazi riservati a parcheggio nelle nuove costruzioni: cosa dice la legge Tognoli?
Nella sentenza in esame, la Corte di Appello di Messina inquadra il caso concreto nell'ambito della cosiddetta Legge Tognoli (n. 122/1989) recante disposizioni in materia di parcheggi per le aree urbane maggiormente popolate.
Lo fa perché l'immobile trasferito, la cui area di parcheggio era stata esclusa dalla cessione, era stato costruito prima del 2005.
Ebbene, tale normativa, modificando l'art. 41sexies della Legge 7 agosto 1942, n. 1150, stabiliva che «nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione»
La Tognoli precisava, inoltre che «non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest'ultimo abbia autorizzato l'atto di cessione».
Insomma, la normativa in questione stabiliva un evidente vincolo pubblicistico tra l'immobile e l'area di parcheggio ad esso destinata che impediva ogni trasferimento separato e/o riserva di proprietà del detto spazio.
Pertanto, è alla luce della richiamata normativa che la Corte di Appello di Messina ha confermato la sentenza impugnata ed ha accertato il diritto dell'acquirente dell'immobile sull'area pertinenziale esclusa, inopinatamente, dalla cessione.
La parte venditrice, infatti, non poteva certo riservarsi tale titolarità e tanto meno l'uso dello spazio. Perciò, l'appello proposto sul punto dall'ex proprietario dell'immobile è stato inevitabilmente respinto.
Mancato uso dell'area di parcheggio pertinenza dell'immobile ceduto: c'è risarcimento?
Nella lite in esame, sia in primo che in secondo grado, i giudici di merito hanno riconosciuto al proprietario dell'immobile anche un risarcimento del danno. Si è trattato di un indennizzo preteso ed ottenuto in ragione del mancato uso, per tutto il periodo in contestazione, dell'area destinata a parcheggio.
Nello specifico, La Corte di Appello di Messina ha parlato di danno presuntivo per il mancato utilizzo del bene, richiamando il recente arresto delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione secondo il quale «può essere riconosciuto un danno che, se non più qualificato come "danno in re ipsa" va definito come "danno presunto" o "danno normale", privilegiandosi la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato (cfr. Cass. sent. 33645 del 15/11/2022)».
In sostanza, secondo la giurisprudenza, in questi casi ciò che viene pregiudicato è il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa, cioè nello specifico dell'area di parcheggio non utilizzata. L'ammontare del danno, quindi, può essere quantificato in via equitativa, ex art. 1226 cod. civ.
Nel caso concreto, il risarcimento è stato fissato in € 7.000,00, poiché si è considerato il potenziale valore locativo dell'area in circa 50 euro mensili. Tale importo è stato, quindi, moltiplicato per tutti i mesi durante i quali il danneggiato non aveva potuto utilizzare lo spazio destinato a parcheggio per il proprio appartamento.
