Il singolo condomino che asserisce di aver perso il canone di locazione dei suoi locali a causa della mancata esecuzione da parte del condominio di interventi di eliminazione delle infiltrazioni può sospendere autonomamente il pagamento delle quote condominiali?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Mantova con la sentenza n. 270 del 2 maggio 2025.
Decisione del tribunale su spese condominiali e infiltrazioni
Una condomina proponeva opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti in favore del condominio per il mancato pagamento delle spese condominiali deliberate dall'assemblea.
L'attrice deduceva l'errato conteggio delle spese ingiunte e proponeva domanda riconvenzionale per il risarcimento del danno patito in ragione dell'inadempimento del condominio nella riparazione di alcune infiltrazioni e per un uso scorretto delle parti comuni che avevano comportato la perdita del canone di locazione dei suoi locali in ragione dell'impossibilità dei conduttori di far uso dei locali affittati.
Si costituiva in giudizio il condominio chiedendo il rigetto dell'opposizione e della domanda riconvenzionale avanzata da parte attrice, con conferma del decreto ingiuntivo.
Istruita la causa documentalmente, il Tribunale ha rigettato l'opposizione dichiarando definitivamente esecutivo il decreto ingiuntivo opposto.
In particolare, il Tribunale ha ritenuto manifestamente infondata l'opposizione per mancanza di specifiche contestazioni in ordine ai criteri di calcolo delle spese ingiunte peraltro non contestate con la necessaria impugnazione della relativa delibera assembleare.
Ha, altresì, ritenuto illegittima la condotta della condomina la quale non avrebbe potuto autosospendersi il pagamento delle spese condominiali per un presunto mancato intervento da parte del condominio di eliminazione delle infiltrazioni nei propri locali.
Il Giudicante ha pure rigettato la richiesta di risarcimento danni avanzata in via riconvenzionale dall'attrice ritenendo che la disdetta della conduttrice non fosse dipesa: né dalle infiltrazioni posto che le stesse erano state oggetto di sistemazione tant'è che i locali erano stati locati ad altri, né dall'inaccessibilità ai locali a causa di condotte poste in essere dai condomini nell'uso delle zone comuni.
Su tale ultimo aspetto, il Tribunale ha rilevato che - nonostante l'esistenza nel contratto di locazione stipulato da parte attrice di una clausola legittimante il recesso da parte del conduttore in caso di problematiche legate all'accesso ai locali locati - tale clausola non potesse essere opposta al condominio non essendo parte del contratto dei locali in questione.
In verità, per come emerso in istruttoria, il motivo del recesso era legato a problemi di liquidità della conduttrice.
Non essendo, dunque, in alcun modo imputabile al condominio il recesso dal contratto di locazione da parte della conduttrice dei locali di proprietà dell'attrice, la domanda di risarcimento avanzata da quest'ultima in via riconvenzionale non è stata accolta.
Locazione: gli obblighi del proprietario e del conduttore
Conclusioni su obblighi condominiali e sospensione pagamenti
Il singolo condomino che asserisce di non riuscire a locare il suo immobile per la mancata esecuzione da parte del condominio di interventi di manutenzione e riparazione nelle parti comuni non può sospendere il pagamento delle quote condominiali.
Non si può invocare l'esenzione dalle spese condominiali nemmeno se il proprio appartamento è inagibile a causa della mancata esecuzione di interventi da parte del condominio per l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni; ciò, perché la comproprietà delle cose comuni impedisce al singolo di sottrarsi ai suoi obblighi.
L'obbligazione di corrispondere gli oneri condominiali non scaturisce da un rapporto sinallagmatico di natura contrattuale, bensì dalla partecipazione necessaria alla proprietà comune.
Il condomino è obbligato a contribuire alle spese condominiali in ragione della sua quota di comproprietà e non per un contratto specifico con il condominio. Il condominio, a sua volta, ha l'obbligo di fornire i servizi comuni, ma non per un contratto diretto con il condominio bensì per l'obbligo di gestione del condominio.
Di conseguenza il rimedio di cui all'art. 1460 cc ("ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria") riguardante i contratti a prestazioni corrispettive, non può ritenersi applicabile ai rapporti tra condominio e condomini. Cass. Sez. Unite n. 10492 del 26/ 11/1996).
