Allorquando un amministratore di condominio cessa l'incarico, ad esempio per mancato rinnovo, subentra il nuovo mandatario che, tra i primi compiti, ha quello di effettuare il passaggio delle consegne, di ricevere tutta la documentazione condominiale e di verificare, all'occorrenza, se da questa emergono delle anomalie relative alla precedente gestione.
A quanto pare è accaduto ciò anche nell'ambito della vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Latina n. 199 dell'1 febbraio 2025. Leggendo il testo del provvedimento, infatti, l'ex amministratore di un edificio era accusato di vari ammanchi nonché di vari danni derivanti dalla complessiva mala gestio del fabbricato.
Pertanto, accertate le molteplici irregolarità attraverso l'esame della documentazione venuta in possesso del nuovo amministratore, al condominio non era restato che citare in giudizio il vecchio rappresentante dell'edificio.
Quindi, all'invocato e competente Tribunale di Latina è spettato il compito di stabilire se e in che termini il convenuto era stato responsabile degli addebiti descritti dalla parte attrice e in che misura l'eventuale inadempimento avrebbe comportato degli obblighi di restituzione e di natura risarcitoria a carico dell'ex amministratore.
Non ci resta, perciò, che approfondire quanto è accaduto in questo procedimento, non tralasciando, certo, gli aspetti giuridici della vicenda.
Rapporto tra amministratore e condominio: quale tipo di contratto è applicabile?
Secondo l'interpretazione corrente della giurisprudenza di legittimità e di merito, si può pacificamente affermare che il rapporto tra il condominio ed il suo amministratore è riconducibile alla figura del contratto di mandato con rappresentanza "Va osservato che l'amministratore del configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, per effetto del quale l'amministratore deve svolgere l'incarico ponendo in essere condotte rispondenti all'interesse comune dei condomini.
Come statuito dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite "…Il condominio non raffigura un «ente di gestione», ma una organizzazione pluralistica e l'amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno (Corte di Cassazione, sentenza a Sezioni Unite 9148/2008), con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (Cass. civ., n. 1815/2000)".
Perciò, il rapporto contrattuale tra l'amministratore e il condominio impone al primo di eseguire varie prestazioni "l'amministratore, in veste di comune mandatario con rappresentanza, viene incaricato dall'assemblea dei condòmini (mandanti) di curare la gestione immobiliare dell'edificio condominiale, gestendone sia gli aspetti collegati alla conservazione dell'immobile e delle parti comuni (ordinaria e straordinaria amministrazione), sia quelli riconducibili agli aspetti fiscali e amministrativi come il pagamento delle imposte, la riscossione delle quote a carico dei condòmini, la tenuta dei registri condominiali, l'esecuzione del regolamento condominiale".
Chiaramente, in caso d'inadempimento, la responsabilità contrattuale dell'amministratore sarebbe inevitabile, con l'obbligo di restituire le somme oggetto di ammanco oltre al risarcimento del danno.
Proprio ciò che è accaduto nella vicenda in commento, dove dalla documentazione prodotta dal condominio e dagli estratti conto relativi alla precedente gestione, opportunamente esaminati dal Ctu nominato all'occorrenza, sono emersi vari ammanchi e/o anomalie contabili, per cui il convenuto è stato condannato al rimborso delle relative somme.
A ciò si è aggiunto il risarcimento dei danni provocati dalla mala gestio dell'ex mandatario dell'edificio, tra cui quello relativo all'impossibilità per l'ente di usufruire delle agevolazioni fiscali per i lavori nell'edificio. A quanto pare, i pagamenti effettuati all'appaltatore non erano avvenuti in modo tracciabile.
Condominio e adempimenti per godere delle agevolazioni fiscali: a chi spettano?
In tema di agevolazioni fiscali, di cui un condominio può usufruire all'esito di determinati adempimenti (in primis l'esecuzione dei pagamenti in modo tracciabile), tali incombenze sono certamente a carico dell'amministratore.
Appare, infatti, ovvio che questi sia tenuto a ciò quale naturale derivazione del mandato conferitogli "va osservato che nel mandato affidato all'amministratore andava di certo ricompresa l'esecuzione degli adempimenti previsti per poter godere della detrazione fiscale correlabile ai lavori eseguiti sullo stabile".
Ebbene, nel caso esaminato, il pagamento dei lavori appaltati non era avvenuto in modo tracciabile per precisa scelta dell'amministratore e in dispregio ai propri doveri sul punto "E di certo l'effettuazione dei pagamenti in modo tracciabile, secondo le norme ex D.M. n. 41 del 1998, appare condotta ricompresa nel mandato affidato all'amministratore, posto che il singolo condominio poteva godere dei contributi, non già, in forza di situazioni soggettive potenzialmente sconosciute all'amministratore, bensì semplicemente in relazione alla tipologia dei lavori eseguiti sul bene comune amministrato.
Quindi, è compito dell'Amministratore di condominio, in ossequio al dovere di diligenza, effettuare i pagamenti in modalità tale da permettere la fruizione delle agevolazioni fiscali ai singoli condòmini (secondo le norme ex D.M. n. 41 del 1998) per lavori eseguiti sulle parti comuni del fabbricato".
Per questi motivi, l'amministratore convenuto nel giudizio in esame è stato condannato al risarcimento nella misura della percentuale dell'agevolazione fiscale di cui il condominio non aveva potuto usufruire. Essa è stata calcolata sul costo complessivo dell'appalto.
