Se il condominio dispone di un'area destinata al parcheggio, questa deve essere utilizzata nel rispetto dei diritti di tutti i condomini. Eventuali regole specifiche, come orari o modalità di accesso, sono solitamente incluse nel regolamento o deliberate dall'assemblea.
Se l'area a disposizione della collettività è sufficientemente capiente i posti auto sono assegnati a ciascun condomino. Se lo spazio è insufficiente, è possibile proporre all'assemblea condominiale l'utilizzo di aree comuni non sfruttate per ampliare il parcheggio.
A tale riguardo si ricorda che la destinazione del cortile comune a parcheggio non rappresenta una vera e propria divisione del bene comune, ma una razionalizzazione del suo utilizzo.
Questo tipo di decisione, se ben gestita, può migliorare la fruibilità del cortile senza ledere i diritti degli altri condomini.
In ogni caso la delibera di destinare il cortile comune a parcheggio non è considerata un'innovazione vietata ai sensi dell'articolo 1120 c.c. Questo perché non altera la destinazione originaria del bene comune, né lo rende inutilizzabile per alcuni condomini.
Se lo spazio per parcheggiare è insufficiente e non è possibile fruire di altre aree, un condomino può proporre all'assemblea una rotazione periodica per garantire equità tra i condomini. Non sempre la richiesta viene accolta. A tale proposito si segnala una recente sentenza del Giudice di Pace (sentenza 11 marzo 2025 n. 53).
Giudizio su parcheggi condominiali e cartelli illegittimi
Un condomino citava in giudizio il condominio lamentando che lo spazio adibito a parcheggio non era sufficiente a garantire a tutti i condomini la possibilità di parcheggiare. L'attore faceva presente che, fin dal momento dell'acquisto, aveva riscontrato problemi con gli altri condomini per parcheggiare la propria auto nello spazio condominiale adibito a parcheggio, a causa della presenza di cartelli nominativi sulle mura prospicienti i posti auto, i quali, in alcuni casi non corrispondevano nemmeno ai nomi dei proprietari attuali delle unità abitative.
Il condomino aveva già richiesto, durante una precedente riunione condominiale, la rimozione dei cartelli in questione.
Tuttavia, tale richiesta non era stata accolta, poiché gli altri condomini, presenti personalmente o per delega, avevano votato contro la rimozione, decidendo di mantenere i cartelli nella loro collocazione.
Una richiesta simile veniva proposta in un'altra riunione, ma, nonostante fosse stata riconosciuta la necessità di stabilire un criterio di turnazione per i posti auto, l'assemblea non aveva preso provvedimenti in tal senso.
In mancanza di una regolamentazione sull'uso delle aree comuni per garantire a tutti i condomini pari diritto all'utilizzo, e dopo il fallimento della procedura di mediazione, il richiedente si era rivolto al giudice.
L'attore chiedeva di regolamentare l'uso degli spazi comuni destinati a parcheggio, assicurando che l'area rimanesse di proprietà condominiale e temporaneamente a disposizione di tutti, senza esclusioni.
Inoltre, chiedeva la rimozione di cartelli nominativi, scritte sul muro e dissuasori di parcheggio, disponendo che le spese per tali rimozioni fossero a carico dei responsabili.
L'attore pretendeva anche il rimborso delle spese sostenute per l'espletamento del tentativo obbligatorio di mediazione e la condanna del convenuto al risarcimento del danno non patrimoniale.
Il condominio riteneva la domanda infondata in fatto ed in diritto stante l'approvazione all'unanimità dei condomini della regolamentazione degli spazi esterni.
Quanto alla chiesta rimozione dei cartelli, eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva e quanto alla richiesta di rimborso delle spese ed onorari legali sostenuti per la mediazione la riteneva inammissibile, così come riteneva inammissibile la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale, in quanto non provato.
Data l'insufficienza dei posti auto condominiali (16 posti per 23 condomini), il Tribunale ha evidenziato l'illegittimità dell'assegnazione esclusiva e a tempo indeterminato di più posti auto a determinati condomini.
Di conseguenza ha condannato il condominio alla immediata rimozione di tutti i cartelli nominativi affissi nei posti auto condominiali oltre alla rimozione dei dissuasori di parcheggio e di tutto quando idoneo ad impedire il paritario godimento del bene comune a tutti i condomini, in quanto apposti illegittimamente, in violazione dell'art. 1102 C.C., su parti comuni del condominio.
Il giudice, non disponendo di elementi sufficienti per definire una turnazione equa (settimanale, mensile o giornaliera, anche tramite sorteggio), ha deciso di consentire l'uso libero di tutti i 16 parcheggi condominiali, garantendo così l'accesso a tutti i condomini, senza alcuna esclusione.
Anche la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale presentata dall'attore è stata accolta, poiché è stato ritenuto che il danno subito sia effettivamente derivato dal mancato godimento della cosa comune.
Tuttavia, per quanto riguarda la quantificazione della somma risarcitoria, il giudice ha sottolineato che l'attore non è riuscito a provare con precisione l'entità del danno subito.
Di conseguenza, la somma è stata liquidata in via equitativa, secondo i principi stabiliti dall'articolo 1226 c.c.
Posti auto nel cortile condominiale: le maggioranze ed il criterio turnario
Soluzioni per equo uso dei posti auto condominiali
Dalle risultanze istruttorie è emersa l'impossibilità di realizzare un nuovo posto auto a causa della mancanza di spazio e della eccessiva pendenza del cortile. In tali circostanze, al fine di evitare conflitti, è fondamentale individuare soluzioni condivise.
Tra i criteri generalmente adottati per rispettare il principio di uguaglianza sancito dal codice civile, quello della turnazione risulta essere il più equo in caso di insufficienza dei posti auto, garantendo a tutti i condomini il diritto di usufruire del parcheggio condominiale. In tal modo quindi non si impedisce il godimento individuale del bene comune, ma si mira ad evitare che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno, per gli altri, la possibilità di fruire pienamente e liberamente della res comune durante i loro turni, senza subire alcuna interferenza esterna (Cass. civ., sez. II, 19/07/2012, n. 12485).
Al contrario, l'assegnazione definitiva ed esclusiva di un posto auto a soli alcuni condomini risulta lesiva del principio di pari uso e godimento del bene, compromettendo l'equilibrio che dovrebbe essere mantenuto, garantendo a tutti i condomini la possibilità, almeno teorica, di usufruire del bene in modo equo (Trib. Roma 2 settembre 2024, n. 13631).
