Con pronuncia emessa in data 23 marzo 2025, n. 348, il Tribunale di Agrigento accoglieva la domanda volta all'accertamento della comproprietà di alcuni immobili e l'uso delle parti comuni.
Gli attori ritenevano che alcuni beni condivisi con i convenuti fossero comuni, tra cui l'androne, il pozzo luce, il vano scale, il pozzo luce, nonché un ripostiglio di pertinenza dei rispettivi appartamenti. Secondo l'assunto degli istanti, i resistenti impedivano l'uso di tali beni comuni e che, di contro, gli attori avevano diritto alla consegna delle chiavi del portone di accesso al vano scala, e chiedevano anche il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali.
Si costituivano i convenuti ritenendo inammissibile l'azione proposta dagli e, nel merito, rigettarla poichè manifestamente infondata e considerare i beni comuni elencati dagli istanti non censibili.
I beni comuni e la presunzione di condominialità
Il Tribunale siciliano nella disamina della contesa puntualizza che i beni oggetto della contesa sono da considerarsi condominiali, perciò l'asserita violazione dell'art. 1102 c.c., è fondata.
Infatti, i convenuti limiterebbero l'uso di tali beni, non avendo consegnato agli attori, per accedere al vano scala, creando un disagio ai detti istanti per raggiungere il proprio appartamento, i quali erano costretti ad attraversare il magazzino di loro proprietà.
Il soggetto che rivendichi la proprietà esclusiva del bene comune ha l'onere di fornire la prova di tale diritto. A tal fine, è necessario un titolo d'acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono determinanti le risultanze del regolamento di condominio assembleare, né l'inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino (Cass. civ. sez. II, 18 aprile 2022, n. 5633).
Nel caso posto al vaglio del giudice siciliano i convenuti non hanno in alcun modo provato l'esclusività proprietà di tali beni, che hanno ritenuto non censibili.
Fondamentale affinché si possa stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., è necessario fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto (Cass. civ. sez. II, 9 maggio 2023, n. 12381).
L'uso della cosa comune: limiti
L'art. 1102, primo comma, c.c. detta le regole in materia di uso della cosa comune; la disposizione normativa è inserita nell'alveo di quelle finalizzate a disciplinare la comunione in generale, ma in virtù di quanto stabilito dall'art. 1139 c.c. è applicabile anche al condominio negli edifici.
Chiarito quanto innanzi, ciascuno dei partecipanti al condominio ha diritto di usare i beni comuni nel modo che più gli è utile, purché nei limiti del proprio diritto e nel rispetto degli altrui diritti, è sempre non alterandone la destinazione.
In altri termini, il divieto di alterazione della destinazione va inteso anche quale divieto di alterazione del decoro architettonico dello stabile, nonché divieto di apportare modifiche in grado di incidere sulla stabilità e sicurezza dell'edificio. Ogni singolo proprietario può utilizzare un bene condominiale liberamente, ma a condizione di non alterare la destinazione del bene e, soprattutto, avendo cura di non ostacolare e pregiudicare il parimenti uso degli altri proprietari dell'edificio.
La libertà del condomino di usare la cosa comune soggiace a due ordini di limitazioni, oltre i quali si sconfina nell'abuso, che dipendono, in buona sostanza, dalla situazione di coesistenza in cui si trovano le varie frazioni di proprietà; si tratta di limitazioni che si definire di ordine soggettivo, inerenti la res, nonché di ordine soggettivo, nel senso che viene posto l'accento sul potere degli altri comproprietari di usare ugualmente la cosa in conformità del diritto di comproprietà del quale anche essi risultano titolari, nella prospettiva di un giusto equilibrio tra il diritto di ciascun partecipante di servirsi liberamente della cosa ed il correlativo diritto degli altri condomini (parità di godimento).
Ne consegue il divieto per i condomini di usare arbitrariamente le cose comuni a danno degli altri condomini, oppure in modo tale da rendere non più utile quella cosa agli interessi di tutti.
Non va sottaciuto che i parametro di valutazione è fissato dalla legge, nello specifico dall'art. 1102 c.c. Ciò vuol dire che starà al giudice del caso valutare se la fattispecie concreta posta alla sua attenzione è lesiva del pari diritto degli altri condomini rispetto all'iniziativa asseritamente illecita (Cass. civ. 29 febbraio 2024, n 5389).
Più intensa utilizzazione della res comune
La nozione di pari uso della cosa comune non va inteso nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri.
Tuttavia il limite del godimento di ciascun condomino è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica, solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accresci ere il pari uso cui hanno diritto (Cass. civ. sez. II, 28 agosto 2020, n. 18038).
Bene comune. Vietato l'uso esclusivo senza una deliberazione assunta all'unanimità
Riflessioni conclusive in ordine all'uso dei beni comuni
È illegittimo il comportamento del condomino il quale goda in modo esclusivo dei beni comuni, senza consentire gli altri condomini la possibilità di fruirne, sempre nel rispetto dei limiti sanciti dall'art. 1102 c.c. Pertanto, è sicuramente condivisibile la decisione in disamina del Tribunale competente circa la consegna delle chiavi del portone agli attori per consentire l'accesso all'utilizzo dei beni comuni.
