Accade molto spesso che i proprietari di un appartamento facciano causa a colui che abita nel loro immobile qualificandolo "detentore senza alcun titolo" e chiedano quindi la sua condanna al rilascio, oltre al pagamento di un importo a titolo d'indennizzo per la protratta indisponibilità dell'immobile ed alle spese condominiali insolute.
In tal caso il giudice dovrà accertare se sia configurabile un accordo tra le parti che effettivamente volevano un rapporto di locazione verbale o se invece sia prospettabile che la forma verbale sia frutto d'imposizione unilaterale del locatore.
Accertamento del contratto di locazione verbale consensuale
È possibile che in base ad univoche e concordanti risultanze istruttorie il contratto verbale non risulti imposto al conduttore. Così può risultare che il conduttore non riesca a fornire il benché minimo riscontro di una sua richiesta di regolarizzazione del contratto o di una protesta nei confronti dei locatori o di una contestazione dell'esplicita diffida ricevuta dai locatori.
Tutte circostanze che univocamente depongono a favore del fatto che la forma verbale del rapporto locatizio sia condivisa anche dal conduttore.
Tali considerazioni sono sufficienti per ritenere che il contratto verbale non sia stato frutto di imposizione da parte dei locatori.
Da ciò discende la nullità del rapporto di locazione ex art. 1418 c.c. perché privo di forma scritta e non registrato, con conseguente detenzione senza titolo da parte del conduttore che dovrà essere condannato all'immediato rilascio dell'immobile.
La nullità del contratto per difetto di forma scritta e la sua mancanza di registrazione, requisiti univocamente tesi ad evitare il fenomeno dell'evasione fiscale, fanno sì che il rapporto tra le parti possa qualificarsi solo di mero fatto e la sua causa illecita.
Ne consegue che il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell'immobile occupato senza alcun titolo, ed il conduttore potrà ottenere la parziale restituzione delle somme versate a titolo di canone, nella misura eccedente quella del canone concordato.
Imposizione unilaterale del contratto di locazione verbale
Non si può escludere che il contratto verbale sia stato abusivamente imposto dal locatore. In tal caso il comma 6 dell'articolo 13 della legge citata (come introdotto dall'articolo 1, comma 59, legge n 208 del 2015) attribuisce al conduttore la facoltà di esercitare l'azione di riconduzione del contratto alle condizioni conformi alla legge, sia nel caso in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine nel termine perentorio di trenta giorni (dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile), sia nell'ipotesi in cui sia stato il locatore a pretendere "l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto".
In ogni caso, in vicende di questo tipo, secondo l'interpretazione da ultimo fornita dalla giurisprudenza di legittimità, la violazione della norma sopra detta dà luogo ad una c.d. nullità di protezione, invocabile dal solo conduttore e sanabile a determinate condizioni; in altre parole solo in presenza dell'abuso, da parte del locatore, della sua posizione "dominante", si impone un intervento correttivo della legge a tutela del contraente debole.
Il conduttore quindi può chiedere: a) la riconduzione del contratto a condizioni conformi (art. 2, comma 3), e cioè a quanto previsto in relazione ad accordi definiti ai sensi dell'art. 2, comma 3 dalle associazioni locali della proprietà e degli inquilini, ovvero ai sensi dell'art. 5, commi 2 e 3; b) la restituzione dell'eccedenza pagata rispetto al dovuto in base a quanto previsto dai suindicati accordi.
Locazione verbale e nuove interpretazioni dei giudici supremi
Qualora il conduttore non eserciti il diritto alla riconduzione del contratto attribuitogli dal vigente art. 13, comma 6, della legge n. 431 del 1998, il contratto stipulato in forma orale comunque non è affetto da una nullità assoluta.
Infatti la Corte di cassazione, con sentenza del 9 aprile 2021, n. 9475 ha interpretato estensivamente l'art. 13, comma 6, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, come sostituito dall'art. 1, comma 59, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, che attribuisce al conduttore la facoltà di richiedere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi alla legge, ritenendolo applicabile ai contratti di locazioni stipulati dopo l'entrata in vigore della legge n. 431 del 1998 e non solo a far data dalla data di vigenza dell'art. 1, comma 59, della legge n. 208 del 2015.
In ogni caso la Corte ha tratto da tale considerazione l'ulteriore affermazione, di portata davvero innovativa, per cui la stipula del contratto in forma verbale e la connessa mancata registrazione è da ritenersi causa di nullità (solo) relativa del contratto, come tale dunque azionabile solo dal conduttore, non anche dal locatore, né rilevabile d'ufficio dal giudice.
Pertanto, secondo la Corte, l'unica ipotesi di nullità a carattere assoluto è quella del contratto non scritto ma registrato.
