In tema di locazione, non è infrequente che l'immobile sia concesso al conduttore in base ad un mero patto verbale. Ad esempio, ciò potrebbe accadere quando le parti si conoscono e si fidano reciprocamente, ragion per cui ritengono superfluo ricorrere ad un accordo scritto.
Non si può negare, però, che l'assenza di un documento, in cui sono specificati, analiticamente, diritti e doveri del locatore e del conduttore, risulti sconveniente in caso di contestazioni. Infatti, in tale circostanza, sarebbe, inevitabilmente, più complicato risolvere ogni questione. Né è prova la vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Nola n. 913 del 21 marzo 2025.
In questa lite, infatti, l'ufficio campano è stato chiamato a decretare il rilascio di un immobile già concesso in locazione in base ad un patto esclusivamente verbale. Secondo la tesi del locatore, essendo l'accordo nullo per difetto della forma scritta prevista dalla legge, il conduttore doveva riconsegnargli il bene.
Con l'occasione, il Tribunale di Nola non ha perso l'opportunità di ricordare che la locazione verbale di un immobile non è valida. Essa, infatti è in contrasto con una precisa disposizione di legge in base alla quale questi contratti devono avere la forma scritta ad substantiam «per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta (art. 1 co. 4 Legge n. 431/1998).
Inoltre, nel valutare la domanda di rilascio, l'ufficio campano ha precisato quale azione giudiziale occorre esperire nel caso di un immobile concesso in locazione con un accordo nullo e se, nell'ipotesi d'invalidità del contratto, il locatore è obbligato a restituire i canoni di affitto percepiti a tale titolo.
Non ci resta che approfondire l'argomento.
Rilascio immobile locazione nulla: quale azione giudiziale?
In tema di locazione nulla, ad esempio, allorquando il bene è stato concesso in affitto in base ad un patto meramente verbale, l'azione giudiziale che il locatore rivolge al conduttore per ottenere la consegna dell'immobile è qualificata come un'azione personale di restituzione.
In tale circostanza, il locatore non deve, quindi, dimostrare di essere, necessariamente, il proprietario dell'immobile. Egli deve esclusivamente comprovare l'inesistenza di un titolo valido che giustifichi la concessa detenzione dell'immobile o il venir meno del medesimo in un momento successivo alla consegna «l'attore in restituzione non ha l'onere di fornire la prova del suo diritto di proprietà, ma solo dell'originaria insussistenza o del sopravvenuto venir meno - per invalidità, inefficacia, decorso del termine di durata, esercizio dell'eventuale facoltà di recesso et similia - del titolo giuridico che legittimava il convenuto alla detenzione del bene nei suoi confronti (cfr. per tutte Cass. Civ., Sez. III, Sentenza n. 23086 del 10 dicembre 2004).
Gli esposti principi sono stati ribaditi dall'arresto delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che, a composizione del contrasto delineatosi nell'ambito delle sezioni semplici,
hanno enunciato il principio secondo cui le difese di carattere petitorio opposte ad un'azione
di rilascio o consegna non determinano la trasformazione in reale della domanda proposta e
mantenuta ferma dall'attore, con la conseguenza che quest'ultimo non è tenuto a fornire la
così detta probatio diabolica connessa alle azioni reali (cfr. Cass. Civ. Sez. U, Sentenza n.
7305 del 28 marzo 2014)».
Locazione verbale immobile: se nulla, bisogna restituire i canoni?
Nella vicenda in commento, essendo incontestato che la locazione dell'immobile fosse stata nulla, alla luce del fatto che era stata concordata solo verbalmente, il conduttore convenuto per la restituzione del bene aveva chiesto, in riconvenzionale, la restituzione di tutti i canoni versati.
Non c'era, infatti, alcun titolo che potesse giustificare tali pagamenti e perciò se ne chiedeva il rimborso. Il Tribunale di Nola, però, ha respinto questa domanda.
Secondo l'ufficio campano, nel solco della giurisprudenza di legittimità opportunamente citata, l'inquilino che ha utilizzato l'immobile non può pretendere la restituzione del corrispettivo riconosciuto per il godimento del bene.
Sebbene esso sia stato versato in base ad un patto nullo, una conclusione differente determinerebbe, infatti, un inaccettabile arricchimento a favore del conduttore «parimenti, non può essere accolta la domanda riconvenzionale dei convenuti avente ad oggetto la condanna dell'attore alla restituzione di tutti i canoni illegittimamente percepiti a far data dal 01.04.2008, oltre interessi e rivalutazione dalle singole scadenze al soddisfo.
Ed invero, secondo un consolidato nonché condivisibile orientamento della giurisprudenza di legittimità. "qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia, la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò importerebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore (Cass. Civ., Sez. 3, Ordinanza n. 3971 del 12.02.2019; Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 4849 del 03.05.1991)».
