Il contratto ha forza di legge tra le parti. Questo sancisce il codice civile, all'art. 1372 c.c.
Il contratto, dunque, una volta concluso, vincola le parti per tutta la sua durata. Salvo patti contrari, pertanto, una volta sottoscritto l'accordo le parti saranno tenute a rispettarlo. Oltre ai patti contrari, possono far venire meno il vincolo contrattuale circostanze tali da non far considerare più conveniente o possibile portare avanti quell'accordo.
Non fa eccezione a questa regola il contratto di locazione. Com'è noto, la locazione, ai sensi dell'art. 1571 c.c., è "il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo".
Questo negozio giuridico, che in relazione alle finalità abitative può avere durata massima di quattro anni rinnovabili per ugual periodo e sei anni, rinnovabili per medesimo periodo, per le locazioni commerciali diverse da quelle alberghiere, può essere concluso anzi tempo per varie ragioni; qui vedremo quali sono.
Locazione recesso per gravi motivi e recesso libero
L'ipotesi standard di recesso dal contratto di locazione, sia esso ad uso abitativo che ad uso differente è il recesso legale per gravi motivi da parte del conduttore.
In questi casi la legge riconosce all'inquilino la facoltà di recedere con un preavviso di sei mesi (derogabili in suo favore al momento della stipula del contratto) da comunicarsi mediante raccomandata a.r. (o mezzo equipollente). Il preavviso ha la funzione di consentire al locatore di provvedere per tempo a sostituire l'inquilino, mantenendo così la rendita garantita dal canone locatizio.
Quanto al concetto di gravi motivi, secondo la Corte di Cassazione "i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. (Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980, cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94 Cass. 8-3- 2007 n. 5328) (così Cass. 30 maggio 2014 n. 12291).
Un motivo è grave quando:
- si sostanzia in un fatto estraneo alla volontà del conduttore;
- è sopravvenuto alla conclusione del contratto;
- rende oltremodo gravosa (in termini materiali o psicologici la prosecuzione del rapporto locatizio).
Al recesso per gravi motivi si affianca il recesso libero, esercitabile solamente se previsto dal contratto e con un preavviso di sei mesi, come stabilito dell'art. 5 della legge n. 392/78, salvo minor termine concordato tra le parti.
La legge consente il recesso del locatore alla prima scadenza solo al ricorrere di ben precise circostanze (es. destinazione a sé della casa quale abitazione in assenza di altre): il favor legis, dunque, è per la stabilità del contratto.
Locazione e risoluzione per inadempimento
L'inadempimento è una forma patologica del rapporto obbligatorio, la risoluzione per inadempimento una causa di estinzione del rapporto obbligatorio non satisfattoria. Attraverso l'istituto in esame l'ordinamento pone rimedio allo squilibrio delle prestazioni determinato dall'inadempimento di una delle due parti, ovvero dall'inadempimento più importante ove gli stessi siano reciproci.
Quanto all'inadempimento del conduttore nei contratti di locazione ad uso abitativo, l'art. 5 della legge n. 392/78 prevede che, fatta salva la possibilità di usufruire del così detto termine di grazia (art. 55), il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.
Per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo l'inadempimento che può comportare la risoluzione deve essere grave ai sensi dell'art. 1455 c.c. e tale valutazione va effettuata caso per caso. Ad esempio potrebbe non essere tale il mancato pagamento di un solo canone di locazione in un rapporto che dura da molti anni.
Locazione e risoluzione per impossibilità sopravvenuta e per eccessiva onerosità
L'impossibilità sopravvenuta della prestazione per causa non imputabile alle parti ricorre quando una delle due parti, che la invoca a suo favore non l'ha causata.
Si pensi alla distruzione dell'unità immobiliare data in locazione. Più complicato ipotizzare in capo al conduttore l'impossibilità sopravvenuta per mancanza di liquidità, stante per le obbligazioni pecuniarie il principio espresso dal brocardo genus numquam perit.
Quanto alla risoluzione per eccessiva onerosità, è difficile individuare una casistica consolidata. Si è fatto ricorso all'istituto de quo per provare a giustificare la risoluzione durante il periodo COVID, ma la risposta giurisprudenziale ha avuto vicende alterne.
Risoluzione consensuale del contratto di locazione: procedure e implicazioni
Ultima ipotesi di scioglimento anticipato del vincolo contrattuale è la risoluzione consensuale; qui le parti non esercitano una facoltà, come nel caso del recesso anticipato, o non reagiscono ad avversità di vario genere, come per l'ipotesi di risoluzione testé indicate, ma concordano di far venire meno il vincolo contrattuale.
La risoluzione consensuale è sempre azionabile senza preclusioni e limiti di sorta che non siano dovuti a motivi illeciti.