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Locazione. Per richiedere i danni subiti è necessario dimostrare la qualità di conduttore?
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Locazione. Per richiedere i danni subiti è necessario dimostrare la qualità di conduttore?

Il soggetto che ha l'uso di un immobile, per i danni subiti, non è tenuto a dimostrare la sua qualità di conduttore.

Avv. Maurizio Tarantino  

Il soggetto che ha l'uso di un immobile, per i danni subiti, non è tenuto a dimostrare la sua qualità di conduttore. Né può essere eccepito dagli altri condomini che il regolamento vieta una determinata attività nell'alloggio, dal momento che questa eccezione può essere proposta solo nei confronti del proprietario dell'immobile. Questo è quanto disposto dalla Corte di Cassazione con Ordinanza del 20 dicembre 2017, n. 30550.

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La vicenda. Tizio (conduttore di un appartamento adibito alla ristorazione) aveva chiesto al giudice adito il risarcimento dei danni a carico del condominio, in quanto si erano verificati alcuni sversamenti di liquami derivanti dalla occlusione della colonna di scarico condominiale, con conseguente danno a lui derivato dalla necessità di chiudere i locali per cinque giorni.

Nel corso del giudizio intervennero in causa i condomini Caio e Sempronio che, associandosi alla difesa del Condominio, chiedevano il rigetto della domanda.

In primo grado, il giudice adito ha accolto la domanda con contestuale condanna del condominio. In secondo grado, la Corte territoriale ha confermato la decisione del primo giudice.

Avverso quest'ultima pronuncia, i condomini Caio e Sempronio hanno proposto ricorso in cassazione sostenendo che nella domanda risarcitoria, Tizio non aveva dimostrato di essere effettivamente conduttore dell'immobile di causa e la Corte di merito non avrebbe tenuto conto del fatto che, a norma del regolamento condominiale, le unità immobiliari non potevano essere destinate ad uso diverso da quello dell'abitazione.

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Aspetti sul regolamento di condominio. Il regolamento è stato definito lo statuto interno del condominio; in esso, ai sensi dell'art. 1138 c.c., sono contenute le norme che disciplinano l'uso delle cose comuni, il decoro dello stabile la sua amministrazione e la ripartizione delle spese.

Con una sentenza del 18 settembre 2009, la n. 20237, la Suprema Corte ha affrontato la questione, ribadendo quello che può dirsi il proprio orientamento consolidato: i divieti d'uso delle unità immobiliari, contenuti nelle clausole del regolamento di condominio, devono essere esplicitati chiaramente. Tale limitazione può essere fatta in due modi:

  • elencando esplicitamente gli usi non consentiti (in tal caso il divieto è espresso a priori, quindi l'utilizzo ipotizzato non potrà essere fatto, se corrispondente ad uno di quelli vietati);
  • facendo riferimento ai pregiudizi che un determinato uso può causare (a tal proposito bisognerà sempre valutare in concreto nel Regolamento di condominio l'effettiva lesione degli interessi protetti).

    Premesso ciò, in tale precede, i giudici hanno osservato che "l'interpretazione di un regolamento contrattuale di condominio da parte del giudice di merito è insindacabile in sede di legittimità, quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica oppure vizi logici per mancanza, insufficienza o contraddittorietà della motivazione.

    Il ricorrente per cassazione che denunci un vizio di motivazione della sentenza sotto il profilo dell'omesso ed errato esame di una disposizione del regolamento di condominio - pertanto - deve precisare specificamente nel ricorso, non solo il contenuto del regolamento, almeno nelle parti salienti, ma anche, sia pure in maniera sintetica, quali regole di ermeneutica sono state violate, al fine di consentire al giudice di legittimità il controllo della decisività del preteso errore".

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Nella vicenda in esame,la Corte di legittimità ha osservato che i condomini che intervengono nel corso del giudizio non sono terzi rispetto al condominio, ma piuttosto parte del medesimo; pertanto, non avendo il Condominio contestato in capo a Tizio la qualità di conduttore, tale comportamento è significativo a prescindere da quanto successivamente eccepito dai due condomini oggi ricorrenti (Caio e Sempronio).

Difatti, per pacifica giurisprudenza, chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, e quindi anche il comodatario, il quale ne ha la detenzione qualificata, può, salvo che non vi ostino specifiche previsioni contrattuali, concedere il bene in locazione o costituirvi altro rapporto obbligatorio, ed è, in conseguenza, legittimato a richiederne la restituzione allorché il rapporto giunga a compimento (Cass. sentenze 31 maggio 2010, n. 13204, e 5 settembre 2013, n. 20371, ordinanza 28 luglio 2016, n. 15719). Su tale aspetto, quanto all'onere della prova, sono intervenute anche le Sez.

Unite (sentenza 16 febbraio 2016, n. 2951) secondo cui "la titolarità della posiziono soggettiva, attiva o passiva, vantata in giudizio è un elemento costitutivo della domandaed attiene al merito della decisione, sicché spetta all'attore allegarla e provarla, salvo il riconoscimento, o lo svolgimento di difese incompatibili con la negazione, da parte del convenuto".

Quanto alle censure in merito all'utilizzo dell'immobile all'uso diverso (attività di preparazione di generi gastronomici), secondo gli ermellini si trattava di una censura nuova ed in ogni caso "l'eventuale previsione ostativa del regolamento condominiale - nel senso auspicato dai ricorrenti - avrebbe dovuto essere contestata al proprietario, ma non al conduttore (o detentore ad altro titolo) dell'immobile in questione; sicché la questione non assume alcun rilievo in questa sede…".

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In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha respinto il ricorso e per l'effetto ha confermato la sentenza di condanna della Corte territoriale.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

Titolarità del diritto alla richiesta del risarcimento danni nei confronti del condominio

RIFERIMENTI NORMATIVI

(Cass. sentenze 31 maggio 2010, n. 13204, e 5 settembre 2013, n. 20371, 16 febbraio 2016, n. 2951 e ordinanza 28 luglio 2016, n. 15719)

PROBLEMA

A causa di sversamenti di liquami derivanti dalla occlusione della colonna di scarico condominiale, il conduttore di un locate adibito a ristorazione è stato costretto a chiudere il locale per cinque giorni.

LA SOLUZIONE

Colui il quale chiede il risarcimento per i danni subiti all'immobile di cui ha l'uso non è tenuto a dimostrare la sua qualità di conduttore.

LA MASSIMA

"Chi agisce in giudizio per chiedere il ristoro dei danni patiti dall'immobile in condominio, di cui ha l'uso, non è tenuto a dimostrare la sua qualità di conduttore del bene medesimo.

La natura non petitoria del giudizio comporta, infatti, che può agire chiunque abbia la disponibilità di fatto della cosa, purché in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, e, quindi, in ipotesi, anche il mero comodatario". (Cass. Civ. Ord. 20 dicembre 2017, n. 30550).

Scarica Corte di Cassazione 30550 2017

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Delle Grazie Amleto
Delle Grazie Amleto domenica 17 novembre 2019 alle ore 14:55

Ho dato in affitto nel 2003 un locale C/1 ad un dentista per esercitare la sua professione.Sul contratto con regolare contratto.A distanza di 16 anni il Comune fa sapere che in base ad una Legge Regionale non può esercitare in C/1ma in A/10.il conduttore non solo ha chiesto i danni ma mi ha lasciato il locale in un modo vandalico,un disastro.Premetto che all'atto dell'insediamento poteva esercitare con C1 e sul contratto c'è scritto che qualsiasi attività operao spesaper l'ottenimento delle prescritte licenze amministrative.ve o per l'adeguamento eventuali nuove normative sono per intero a carico del conduttore.Mi ha dato solo tre mesi di preavviso e lasciato il locale radicando tutto danni valutati per 30.000 euro ha lasciato persino uno scatolone di calche in gesso personalizzati.grazie

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