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La presenza di vizi nell'immobile locato. Esempi pratici
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La presenza di vizi nell'immobile locato. Esempi pratici

Locazione, presenza di vizi negli immobili locati. Esempi

 

Allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, nè il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, nè avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c.”(Cassazione civile Sez. Terza, Sent. 25-05-2010, n. 12708)

La suddetta pronuncia è conforme all'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale sul punto. Infatti, in tantissime occasioni, sia la Suprema Corte che i Tribunali di merito avevano ribadito il medesimo concetto.

Infatti, per esempio, “ In materia di locazione, allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui si trovava al momento della consegna” (Trib. Monza, 27/09/2007).

Ancora, “ Nell’ipotesi in cui il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che lo stesso abbia implicitamente rinunziato a farli vedere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna; conseguentemente esso conduttore non può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento nei confronti del locatore. “(Trib. Genova, Sez. stralcio, 24/08/2007; Trib. Cassino, 02/04/2007; Trib. Bari, Sez. III, 19/01/2006; App. Catania, 31/01/2005; Cass., n. 3341 del 7/3/2001).

Pertanto, in forza del suddetto orientamento giurisprudenziale, che è ormai pacifico in dottrina e in giurisprudenza, se il conduttore non denuncia PRIMA della stipulazione del contratto di locazione i vizi dell'immobile, da lui conosciuti o comunque conoscibili, in seguito non potrà più denunciarli efficacemente e quindi non può più chiedere né la risoluzione del contratto né tantomeno il risarcimento del danno.

D'altro canto, se i vizi sono sopravvenuti, quindi sono seguenti alla stipula del contratto, nel caso in cui il conduttore rimanga comunque ad abitare dello stabile concesso in locazione, lo stesso conduttore può chiedere, alla luce dei suddetti difetti, la riduzione del canone di locazione. Infatti, “

In tema di locazione di immobili, il conduttore che continua a godere dell'immobile, per quanto esso presenti vizi, non può sospendere integralmente il pagamento del canone di locazione, giustificandosi in tal caso, ex art. 1460, comma 2, c.c., soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento dipendente dai difetti dell'immobile, imputabili ad inadempimento del locatore agli obblighi di manutenzione a suo carico, in applicazione analogica dei principi di cui all’art. 1584 c.c.” (Cass. n. 3341 del 7.3.01; Trib. Benevento, 10/12/2007)

Infine, nel caso in cui i difetti rendano impossibile per il conduttore rimanere a vivere nell'immobile locato, questi, per forza di cose, può legittimamente smettere di pagare il canone di locazione avvalendosi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c. ( inadimplenti non est adimplendum).

Infatti “ La richiesta di eliminazione dei vizi formulata in via subordinata non risulta ammissibile in quanto, per costante giurisprudenza di legittimità in tema di vizi della cosa locata, il conduttore non è legittimato ad agire in giudizio per ottenere l'esatto adempimento da parte del locatore, bensì soltanto la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, ai sensi dell'art. 1578 c.c. (cfr. Cass. 4 agosto 1994, n. 7260; Cass. 18 aprile 2001, n. 5682).

Per quanto concerne la risoluzione del contratto si osserva che costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 c.c., "quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'intergrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione" (cfr. Cass. 6 marzo 1995 n. 2605).

Secondo il costante orientamento della Suprema Corte, il pagamento del canone di locazione costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte.”(Trib. Novara, 09/01/2006)

Ancora “ La principale e fondamentale obbligazione del conduttore di immobili è il pagamento del canone di locazione, sì che non gli è consentito di astenersi dal corrisponderlo anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, nemmeno del caso in cui egli assuma che tale evento sia ricollegabile a fatto del locatore. La sospensione dell'adempimento di detta obbligazione, infatti, ai sensi dell'articolo 1460 del c.c., è legittima solo quando sia giudizialmente accertato che è venuta completamente a mancare la prestazione della controparte, altrimenti costituisce fatto arbitrario e illegittimo del conduttore, che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di una unilaterale ragion fattasi del conduttore che perciò configura inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all'obbligazione principale per il conduttore “(Cass. civ., Sez. III, 13/07/2005, n.14739)

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