Gli scopi per cui due parti decidono di sottoscrivere un contratto di locazione possono essere diversi. Ad esempio, c'è quello del padre che cerca un immobile di una certa dimensione per abitarlo unitamente alla propria famiglia numerosa. Oppure, si può ipotizzare il titolare di una ditta che intende locare un negozio per accogliere i propri clienti al dettaglio.
Invece, nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Roma ed appena risoltosi con la recente sentenza del 9 ottobre 2024, all'attenzione dell'organo giudicante è pervenuta la locazione di un paio di appartamenti che la società conduttrice aveva destinato all'attività di casa vacanze.
Ebbene, a tale scopo, le parti avevano stipulato, originariamente, un tradizionale contratto della durata di 4 anni prorogabili per lo stesso periodo, così come avviene per le locazioni di natura abitativa.
Pertanto, è sorta contestazione tra i contraenti sulla durata del rapporto che, secondo la tesi della società conduttrice doveva essere maggiore in ragione dell'uso commerciale degli immobili. Perciò all'ufficio capitolino è spettato il compito di stabilire, in tema di locazione per attività di casa vacanze, se questa corrisponde ad un uso commerciale del bene locato.
Non ci resta, quindi, che approfondire la questione.
Locazione immobile ad uso commerciale turistico: qual è la durata minima per legge?
Secondo la legge, quando si tratta di una locazione di un immobile destinato ad attività commerciali d'interesse turistico, la durata del contratto non può essere inferiore a sei anni.
Addirittura, tale vigenza aumenta a nove anni nel caso in cui all'interno dell'immobile è esercitata un'attività alberghiera "la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili…..La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l'immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere (art. 27 legge 392/1978)".
Qualora questi contratti non dovessero essere disdettati per tempo, la locazione si rinnoverebbe per un periodo identico alla durata minima indicata dalla legge "Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza (art. 28 legge 392/1978)".
Le norme appena citate sono, pacificamente, considerate di natura imperativa. Ciò significa che se violate dai contraenti, ad esempio, fissando una durata inferiore della locazione, esse determinerebbero la nullità della clausola in questione.
Locazione ad uso commerciale turistico: cosa succede se la durata minima non è rispettata?
Nel caso in commento, nella locazione di due appartamenti da destinare all'attività di casa vacanze, il Tribunale di Roma ha individuato una tipica ipotesi di locazione ad uso commerciale turistico "trattasi all'evidenza di locazione ad uso commerciale, posto che tale destinazione era stata concordata tra le parti e che le società succedutesi nella conduzione dell'immobile avevano avuto come oggetto proprio l'attività di affitto camere e casa vacanza, come desumibile anche dalla visura della Camera di Commercio di Roma….
Resta comunque il fatto che l'attività di affitto di camere è una attività prettamente commerciale che si estrinseca mediante la prestazione sul mercato di alloggi ammobiliati e provvisti di dotazioni di acqua e luce dietro corrispettivo e per periodi più o meno brevi".
Per questo motivo, la durata minima del contratto stabilita dalle parti in soli quattro anni non era legittima. Pertanto, la clausola contrattuale in questione, in quanto in contrasto con la norma imperativa di cui all'art. 27 della legge 392/1978, era nulla.
In ragione di ciò, la durata minima della locazione in esame doveva essere considerata di sei anni, prorogati per lo stesso periodo, non essendo intervenuta alcuna disdetta alla prima scadenza.
È stata, invece, respinta la tesi per cui l'attività di casa vacanze doveva essere assimilata a quella alberghiera e, perciò, essere suscettibile di una durata minima pari a nove anni prorogabili per lo stesso periodo.
Ciò alla luce delle modeste dimensioni dell'esercizio in questione e per la fornitura di servizi, del tutto marginale rispetto a quella di un albergo "Tale attività, tuttavia, pur potendo assimilarsi a quella alberghiera, si differenzia dalla stessa per le sue modeste dimensioni e in quanto la fornitura di eventuali servizi è assai marginale rispetto all'esercizio di un albergo".
