In caso di locazione, le spese condominiali si dividono in oneri di ordinaria e straordinaria amministrazione.
Le spese di ordinaria amministrazione come pulizia scale, manutenzione ascensore, illuminazione delle parti comuni etc., sono generalmente a carico del conduttore, mentre le spese straordinarie, come interventi strutturali o manutenzione straordinaria, sono a carico del locatore.
Può accadere che il proprietario di due immobili posti in uno stabile condominiale conceda in locazione solo una delle sue proprietà e che, a causa della mancata specificazione - nel riepilogo pagamenti condominiali insoluti redatto dall'amministratore - dell'immobile cui si riferisce il debito, non sia possibile determinare con certezza se si tratti di oneri a carico del conduttore.
Su tale questione si è pronunciata la Corte d'Appello di Lecce, Sezione Distaccata di Taranto, con la sentenza n. 103 del 25 maggio 2025.
Fatto e decisione
I proprietari di due immobili posti in uno stabile condominiale avevano chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore di uno dei due immobili per il pagamento dei relativi oneri condominiali.
Avverso il decreto ingiuntivo il conduttore aveva promosso opposizione tardiva in quanto la notifica dell'ingiunzione, avviata ai sensi dell'art 140 c.p.c., non era stata completata mancando gli ultimi adempimenti previsti dalla normativa ovvero l'informativa del deposito presso la casa comunale non era stata consegnata al destinatario perché l'indirizzo era risultato sconosciuto.
Il conduttore, in sede di opposizione, era comunque entrato nel merito della pretesa avanzata dai locatori contestando l'esistenza e debenza dello stesso in quanto dalla documentazione prodotta non si evinceva la riferibilità del debito per oneri condominiali all'appartamento detenuto in locazione.
Il Tribunale aveva dichiarato inefficace il decreto ingiuntivo riconoscendo l'inesistenza della notifica tentata dai locatori nei confronti del conduttore.
Avverso la sentenza proponevano appello i locatori deducendo che il mancato pervenimento della raccomandata informativa determinava la nullità della notifica e non la sua inesistenza. Nel merito insistevano per la debenza del credito per oneri condominiali insoluti relativi agli anni 2007-2008, risultanti dal rendiconto presentato dall'amministratore di condominio e non prescritti.
Concludevano chiedendo la riforma della sentenza impugnata e la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
Si costituiva il conduttore appellato chiedendo la conferma della sentenza impugnata, precisando che non si evincesse, dalla documentazione depositata, la riferibilità del debito per oneri condominiali all'appartamento detenuto in locazione negli anni 2007, 2008 (fino a gennaio).
La Corte d'Appello di Lecce, Sezione distaccata di Taranto, ha riformato la sentenza di primo grado dichiarando nulla la notifica ed ammissibile l'opposizione tardiva da parte dell'ingiunto conduttore dell'immobile.
Nel merito ha rilevato la fondatezza dell'opposizione per mancanza di prova della sicura riferibilità del debito all'appartamento concesso in locazione; conseguentemente ha revocato il decreto ingiuntivo opposto.
Locazione e immobili vincolati
Considerazioni conclusive
Il credito domandato dal locatore al conduttore relativo agli oneri condominiali a carico di quest'ultimo deve essere certo nella sua esistenza.
Allorquando il locatore sia proprietario di due immobili siti nello stabile condominiale e soltanto uno viene concesso in locazione al conduttore è necessario che sia determinato in maniera chiara a quale delle due proprietà si riferiscono gli insoluti a titolo di oneri condominiali.
Nel caso di specie, il riepilogo pagamenti condominiali insoluti redatto dall'amministratore era riferito all'intera proprietà del condòmino appellante (che aveva agito con ricorso per decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore) ovvero alle due proprietà site al decimo piano dello stabile condominiale di cui soltanto una era stata concessa in locazione al conduttore destinatario del decreto ingiuntivo.
La Corte ha, pertanto, stabilito che in mancanza di prova della sicura riferibilità del debito all'appartamento concesso in locazione al conduttore non è possibile accertarne alcun debito per oneri condominiali.
