Si definiscono contratti sinallagmatici o a prestazioni corrispettive quei contratti in cui gli obblighi assunti dai contraenti sono legati da un imprescindibile nesso di reciprocità, in ragione del quale l'uno rappresenta il corrispettivo dell'altro.
Si pensi, ad esempio, alla figura tipica della compravendita dove il pagamento del prezzo da parte del compratore è necessariamente legato al trasferimento di proprietà del bene acquistato.
Nella suddetta categoria rientra anche il contratto di locazione. In questo caso, a proposito delle prestazioni corrispettive, da un lato ci sono quelle del locatore di consegnare la cosa e di mantenerla in buono stato locativo, dall'altro c'è quella del conduttore di versare il canone secondo le modalità pattuite.
Ebbene, in ragione della imprescindibile reciprocità delle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione, se il locatore non adempie correttamente ai propri doveri, al conduttore è riconosciuto il diritto di sospendere e/o ridurre il pagamento del canone?
Ha affrontato questo argomento il Tribunale di Brescia che, con la recente sentenza n. 4604 del 12 novembre 2024, ha risolto una lite tra un conduttore di un affitto di ramo di azienda e il locatore. Da quanto emerso dagli atti, l'affittuario pare avesse ridotto il versamento del canone di locazione a fronte di asseriti inadempimenti a carico della controparte. Tale iniziativa era stata legittima oppure sarebbero stati necessari determinati presupposti?
A questo punto, diventa opportuno approfondire la questione.
Sospensione prestazione corrispettiva: cosa dice la legge?
A proposito dei contratti a prestazioni corrispettive, la legge consente al contraente che subisce l'inadempimento dell'altro di rifiutarsi di eseguire la propria prestazione "Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto (art. 1460 cod. civ.)".
La norma appena citata, pertanto, rappresenta una forma di autotutela alla quale si può ricorrere per reagire all'illecito della controparte e per salvaguardare anche l'interesse contrattuale, evidentemente, frustrato dalla mancata esecuzione delle prestazioni reciproche. Non si tratta, però, di uno strumento al quale si può ricorrere senza rispettare determinati presupposti.
Ad esempio, in tema di locazione, la giurisprudenza ha precisato che in presenza di vizi che riguardano la cosa locata, l'art. 1460 cod. civ. non consente di sospendere il pagamento del canone.
Ciò perché l'inadempimento di cui è responsabile il locatore non è così grave come sarebbe quello del conduttore che non paga il canone. Una scelta in tal senso, quindi, sarebbe del tutto sproporzionata ed ingiustificabile "In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva.
In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (Cass. civ. n. 17020/2022)".
Il contratto di locazione per uso abitativo, equo canone e canone libero
Locazione e riduzione del pagamento del canone: quando è possibile?
In presenza di un contratto a prestazioni corrispettive, quale ad esempio una locazione, la facoltà di sospendere la propria prestazione, per ipotesi omettendo di versare il canone o pagando una somma inferiore all'importo pattuito, può essere legittima solo se esercitata in buona fede.
Questa buona fede, come ci ricorda il Tribunale di Brescia citando la giurisprudenza di legittimità, sussiste se la sospensione, totale o parziale della propria prestazione, è giustificata da un inadempimento grave della controparte "Per stabilire, dunque, se l'eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no, è necessario verificare se la condotta della parte inadempiente, tenuto conto della sua incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito o meno sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso in rapporto all'interesse perseguito dalla controparte tanto da legittimare, sia causalmente che proporzionalmente, la sospensione totale o parziale dell'adempimento della controprestazione sulla stessa gravante (Corte di Cassazione, sentenza n. 2720/2009; Corte di Cassazione, sentenza n. 16822/2003 e ancora Corte di Cassazione, ordinanza n. 2154/2021)".
In quest'ottica, si può inoltre ricordare quel severo orientamento giurisprudenziale secondo il quale, la sospensione può essere adottata solo se manchi, completamente, la prestazione dell'altro contraente "orientamento più rigoroso che ritiene legittima la sospensione, anche parziale, della prestazione gravante sul conduttore solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte (Corte di Cassazione, sentenza n. 13133/2006; Corte di Cassazione, sentenza n. 7772/2004; Corte di Cassazione, sentenza n. 6125/1999; Corte di Cassazione, sentenza n. 9863/1998)".
Insomma, è alla luce delle posizioni citate che il Tribunale di Brescia non ha accolto l'istanza del conduttore che riteneva legittimo aver pagato meno del dovuto a titolo di canone, in ragione dei vizi della cosa locata o di alcuni locali a sua detta non avuti a disposizione.
Dall'istruttoria, infatti, è emerso che l'attività commerciale in questione era stata esercitata ugualmente e non c'era nemmeno prova che i presunti inadempimenti del locatore avessero determinato una riduzione del fatturato a carico del conduttore. Pertanto, non è stato riscontrato alcun inadempimento totale e/o grave del locatore da cui potesse derivare la giustificata riduzione.
Per questi motivi, l'opposizione in questione è stata respinta.
