Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata.
Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna (art. 1592 c.c., comma 1).
Anche nel caso in cui il conduttore non abbia diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore (art. 1592 c.c., comma 2).
La nozione di miglioramento
Nella nozione di "miglioramenti", ai sensi dell'art. 1592 c.c., rientrano quelle opere che con trasformazioni o sistemazioni diverse apportano all'immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi.
Esulano dalla disciplina dettata dall'art. 1592 c.c. gli interventi che trasformino radicalmente la cosa locata, comportandone alterazioni strutturali profonde e che abbiano come conseguenza la trasformazione, anche di una parte soltanto della stessa (Cass. civ., sez. III, 24/10/1988, n. 5747).
Tali interventi sono vietati al conduttore, pena l'applicazione delle norme sull'inadempimento. Allo stesso modo non è possibile considerare dei miglioramenti le riparazioni della cosa locata.
Così la sostituzione del bruciatore dell'impianto di riscaldamento di un edificio condominiale, nei casi in cui il bruciatore sostituito era guasto o obsoleto, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto a ripristinare la funzionalità dell'impianto senza alcuna modifica sostanziale e funzionale dello stesso, mentre deve essere ricondotta alle modifiche migliorative, e non alle innovazioni, se ha lo scopo di consentire l'utilizzazione di una fonte di energia più redditizia, più economica o meno inquinante.
Costituiscono invece miglioramenti, ad esempio, la collocazione di alberi nel giardino d'uso esclusivo, l'installazione dell'impianto di condizionamento, come pure della caldaia a metano, la messa in opera di una porta blindata, la sostituzione del pavimento in linoleum con il parquet, la sostituzione degli apparecchi igienico-sanitari con altri più funzionali, la sostituzione di serrande alle finestre, l'aggiunta di alberi in giardino.
Il consenso del locatore
Chiarito il concetto di miglioramento, bisogna considerare che, in giurisprudenza, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c. che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo (Cass. civ., sez. III, 05/04/2012, n. 5541).
La prova del consenso
Il consenso del locatore ai miglioramenti costituisce un fatto costitutivo del diritto fatto valere, quale conditio sine qua non per la proposizione e l'accoglimento della relativa domanda, per cui incombe al conduttore stesso l'onere di provare ex art. 2967 c.c. la sussistenza nella fattispecie del detto consenso.
La prova dell'autorizzazione può fornirsi con ogni mezzo, salva diversa previsione convenzionale: è frequente, infatti, che nel contratto di locazione sia previsto che il consenso del locatore debba risultare da apposita dichiarazione scritta; in tal caso l'assenza di consenso scritto deve essere rilevata d'ufficio dal giudice, venendo in questione un'eccezione in senso lato, in quanto afferente un elemento costitutivo della domanda (Cass. civ., sez. III, 26/11/1997, n. 11874).
L'importante è che il consenso del locatore sia inequivoco, non essendo sufficiente la mera tolleranza, ma può esser dato anche successivamente con una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà, da cui possa desumersi l'esplicita approvazione delle eseguite innovazioni e che si manifesti in fatti concludenti, ossia in un comportamento incompatibile con un contrario proposito (Cass. civ., sez. III, 12/04/1996, n. 3435).
Indennità e riconsegna dell'immobile
Secondo una parte della giurisprudenza l'azione del conduttore volta ad ottenere, ai sensi dell'art. 1592 c.c., l'indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, non può essere proposta prima dell'avvenuta riconsegna del bene locato al locatore (Cass. civ., sez. III, 24/02/2003, n. 2777).
Secondo l'opinione prevalente, nel sistema normativo delineato dall'articolo 1592 c.c., la riconsegna della cosa da parte del locatario non va intesa quale condizione di proponibilità della relativa domanda per l'indennità in questione, ma quale presupposto perché si abbia un provvedimento favorevole o sfavorevole sulla domanda stessa, vale a dire una pronuncia nel merito (Cass. civ., Sez. II, 27/01/2023, n. 2535; Cass. civ., Sez. III, 22/08/2007, n. 17861).
