Alla cessazione di un contratto di locazione commerciale, in determinati casi, il locatore deve versare al conduttore un'indennità, detta di avviamento. Si tratta di una somma non di poco conto, visto che corrisponde a diciotto mensilità del canone di locazione. Pertanto, non di rado, le parti del contratto litigano su questo importo e sul diritto del conduttore ad incassarlo.
È accaduto ciò anche nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Latina ed appena culminato con la sentenza del 13 maggio 2025. In tale procedimento, secondo la versione offerta dal locatore citato in giudizio, l'indennità di avviamento commerciale era stata oggetto di rinuncia. Per questa ragione, la richiesta di pagamento della medesima era del tutto illegittima e ogni domanda giudiziale a riguardo doveva essere respinta.
Chiaramente, non era di questo avviso il conduttore. Secondo la tesi del ricorrente, infatti, non vi era stato alcun accordo transattivo avente ad oggetto l'indennità e la sua rinuncia.
Le parti avevano, semplicemente, concordato di prolungare, previo corrispettivo, l'occupazione dell'immobile per alcuni mesi successivi alla scadenza naturale del contratto e, cioè, sino a quando il conduttore non avrebbe trovato un'ulteriore sistemazione.
Insomma, esaminati gli atti di causa, al Tribunale di Latina è spettato il compito di stabilire torti e ragioni nella vicenda, con l'occasione precisando, in tema di locazione commerciale, se è possibile rinunciare all'indennità di avviamento.
Non ci resta, perciò, che approfondire la vicenda e i suoi risvolti giuridici.
Locazione ed indennità di avviamento commerciale: di cosa si tratta?
In base alla legge, alla cessazione del contratto di locazione, il locatore deve al conduttore un'indennità, detta di avviamento commerciale, pari a 18 mensilità del canone di locazione.
Tale importo, però, non è dovuto, se il contratto si risolve per l'inadempimento, la disdetta o il recesso causati e/o espressi dal conduttore «In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (Art. 34 Legge 392/1978)».
Secondo la giurisprudenza di legittimità, lo scopo dell'indennità di avviamento commerciale è quello di compensare il conduttore dalla perdita dell'avviamento, cioè dal flusso di clienti legato alla posizione del negozio ed alla conoscenza ed affidabilità del medesimo.
Altro fine è quello di ripartire tra le parti del contratto l'aumento di valore di cui, inevitabilmente, ha goduto l'immobile in ragione dell'esercizio commerciale svolto all'interno del medesimo «il diritto alla prestazione indennitaria ex art. 34 L. n. 392/78 sorge quando il rapporto contrattuale è cessato ed assolve alla duplice funzione di compensare il conduttore della perdita dell'avviamento e di distribuire equitativamente l'incremento del valore locativo derivante dall'esercizio dell'attività commerciale (Cass. Sez. 5, Sentenza n. 23515 del 27/10/2020).
Infine, è bene precisare che il diritto all'indennità in esame non è condizionato dalla presenza di un danno e/o di una perdita patrimoniale patiti dal conduttore per il rilascio del bene locato «L'indennità è dovuta al conduttore uscente indipendentemente da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita ed il danno concretamente derivante dal rilascio.
Essa, quindi, spetta anche se il conduttore continui ad esercitare la medesima attività in altro locale dello stesso immobile (cfr. Cass. Sez. 3 - Sentenza n. 11770 del 12/05/2017)».
L'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale può formare oggetto di rinuncia?
Rinuncia all'indennità di avviamento commerciale: a quale condizione?
L'indennità di avviamento commerciale può essere oggetto di rinuncia. Le parti, quindi, si possono accordare affinché tale importo non sia dovuto al conduttore.
Tuttavia, come ricordato anche dal Tribunale di Latina, tale rinuncia non può avvenire durante il rapporto contrattuale, ma solo alla cessazione del medesimo «L'indennità di avviamento, come riconosciuto da giurisprudenza condivisa da questo Tribunale, può essere oggetto di rinuncia solo qualora sia stata pattuita successivamente alla scadenza del contratto di locazione».
La ragione di tale affermazione sta nell'art. 79 della Legge 392/1978, secondo il quale sono nulli tutti i patti che arrecano un vantaggio al locatore in contrasto con le disposizioni di questa legge, nel caso specifico, con la norma che riconosce al conduttore l'indennità in questione «l'art. 79 l. n. 392 del 1978, che sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa, mira ad evitare che al momento della stipula del contratto le parti eludano in qualsiasi modo le norme imperative poste dalla legge sul cosiddetto equo canone, aggravando in particolare la posizione del conduttore».
Tornando al caso in commento, non è emersa alcuna prova della presunta rinuncia all'indennità da parte del conduttore. Alla luce di ciò, al Tribunale di Latina non è restato che confermare il diritto del ricorrente ed accogliere la domanda di pagamento del medesimo.
