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Locazione: chi è legittimato passivo per il recupero degli oneri condominiali non versati?

Legittimazione passiva del locatore per il recupero degli oneri condominiali: chiarimenti sulla responsabilità tra proprietario e conduttore in caso di morosità e diritti reciproci.
Avv. Laura Cecchini 
23 Set, 2024

Nell'ambito delle vertenze in materia di condominio, sovente, il contenzioso investe questioni che interessano immobili oggetto di contratto di locazione.

A tal riguardo, è confacente rappresentare che i motivi di lite attengono, nella maggior parte dei casi, alla imputazione delle spese tra locatore e conduttore ed alla loro ripartizione.

In tale contesto, è noto che il proprietario, quale condomino e locatore, è chiamato a rispondere in solido con il conduttore con particolare riferimento al versamento degli oneri condominiali, a prescindere dalle pattuizioni convenute nel contratto che hanno efficacia e riflesso unicamente nel loro rapporto interno.

La fattispecie portata avanti al Giudice di Pace di Perugia (sentenza n. 63 del 06 febbraio 2024) è esemplificativa delle problematiche che possono insorgere ed è l'occasione per trattare l'argomento riportando la normativa vigente ed i principi di diritto resi dalla Giurisprudenza.

La querelle, nel caso che ci occupa, attiene alla sussistenza, o meno, della responsabilità del condomino locatore, quale proprietario dell'immobile, nell'ipotesi di morosità del conduttore e, dunque, della sua legittimazione passiva nella azione di recupero coattivo delle spese promossa dal condominio.

Contenzioso tra condominio e locatore per oneri condominiali non pagati

Un condominio ha ottenuto decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per il pagamento di oneri condominiali contro il proprietario di un immobile ivi ubicato il quale, a seguito della notifica, ha promosso opposizione deducendo che tali somme non erano da lui dovute in quanto l'unità in questione era stata concessa in locazione ad una società.

A sostegno della propria azione, il condomino locatore sosteneva che, nel contratto di locazione stipulato, tali oneri erano stati assunti dal conduttore, per cui chiedeva di essere autorizzato alla sua chiamata in causa eccependo la propria carenza di legittimazione passiva.

Il condominio si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto della opposizione e conferma del decreto ingiuntivo.

Il Giudice ha autorizzato la chiamata del conduttore, il quale, a sua volta, chiedeva di dichiararsi il difetto di legittimazione passiva, ritenendo che solo nei confronti del locatore poteva essere avanzato procedimento monitorio.

Al contempo, il conduttore ha esposto che era pendente altro giudizio con il locatore nel quale, uno degli aspetti in discussione, atteneva proprio alla data di rilascio dell'immobile, per cui veniva richiesta la corresponsione delle spese condominiali.

Il Giudice ha disposto alcuni rinvii in attesa della emissione di sentenza da parte del Tribunale nella causa già instaurata tra il locatore e conduttore, ravvisata come dirimente ai fini del decidere.

Depositata la sentenza di cui sopra e, precisate le conclusioni, il Giudice ha respinto la opposizione per i motivi di seguito illustrati.

Oneri condominiali: il conduttore deve pagare, il locatore deve provare

Responsabilità del proprietario per spese condominiali e diritti del condominio

In ordine alle spese condominiali necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni ed i servizi afferenti all'edificio, è opportuno richiamare il disposto di cui all'art. 1123 Cod. Civ. il quale prescrive, espressamente, che le stesse sono imputate e ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore della loro proprietà, tradotta nei termini dei millesimi attribuiti, salvo diversa convenzione.

Sul punto, preme ricordare che la delibera che approva lo stato di ripartizione degli oneri condominiali costituisce titolo di credito del condominio solo nei confronti del proprietario dell'immobile trattandosi di spese che si riferiscono alla unità, ovvero al bene.

In proposito, appare, quindi, di tutta evidenza come il dettato della evocata norma imponga e riconosca tali spese alla persona del proprietario dell'immobile, senza prevedere alcuna distinzione in caso di locazione a terzi.

Parimenti, è utile rilevare che, ai sensi e per gli effetti dell'art. 63, comma I, Disp. Att. Cod. Civ., l'amministratore può procedere, direttamente ed in autonomia, alla riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea nei confronti dei condomini morosi.

Tanto premesso, dunque, per quanto concerne la legittimazione passiva, nello specifico, il soggetto obbligato alla corresponsione degli oneri in favore del condominio, in aderenza all'orientamento consolidato della Giurisprudenza resa in materia, è appropriato rilevare che «[...] il mancato pagamento delle quote condominiali legittima l'amministratore ad agire nei confronti dei condomini morosi, ai sensi degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. cc., e non degli inquilini ed il conduttore rimane estraneo alla gestione del condominio.

Il proprietario locatore ha solo un diritto di rivalsa nei confronti del conduttore dopo aver provveduto ad anticipare le spese all'ente gestione» (Trib. Palermo n. 3607/2021; Cass. Civ. n.25781/2009, Trib. Roma n.8655/2019).

Inoltre, nel caso che ci occupa, è necessario, ulteriormente, rendere noto che non vi è stata alcuna impugnazione della delibera di approvazione del rendiconto e piano di riparto in ragione del quale è stato chiesto il pagamento della quota dovuta al condomino locatore, per cui sono valide ed efficaci.

Diritti e doveri del locatore e conduttore riguardo agli oneri condominiali

Fermo quanto sopra osservato ed argomentato, in questa sede, è doveroso chiarire che, se è vero ed indubbio che legittimato passivo nell'azione monitoria promossa dal condominio per il recupero delle spese è esclusivamente il proprietario dell'immobile, a quest'ultimo è riconosciuto il diritto di rivalsa, nell'ipotesi di locazione, relativamente agli oneri di competenza del conduttore, per Legge o per pattuizione convenuta nel contratto.

Per una compiuta disamina della questione, è coerente ed adeguato render noto che l'art.9 della Legge n. 392/1978, rubricato "oneri accessori" prevede che «Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni».

Ebbene, venendo alla vertenza in esame, occorre rimarcare come detta disposizione abbia valenza solo con riferimento al rapporto interno tra locatore e conduttore, senza che ciò abbia alcuna conseguenza verso il condominio.

Invero, sul conduttore non grava un obbligo di pagamento delle spese condominiali all'amministratore ma solo verso il locatore.

Ne deriva che, i rapporti tra il proprietario/locatore ed il conduttore sono del tutto ininfluenti ed irrilevanti rispetto alla pretesa creditoria del condominio.

Ugualmente, il proprietario potrà agire, nell'ipotesi di inadempimento del conduttore al versamento delle spese di sua spettanza, mediante esibizione dei bilanci approvati con i relativi riparti.

A conferma, si richiama l'indirizzo della Giurisprudenza, secondo cui «Il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n.392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all'uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli articoli 210 e ss cod. proc. Civ.» (Tribunale Vicenza sez. I, articoli 210 e ss. cod. proc. Civ. 7/11/2023, n. 2182).

Posto ciò, nella fattispecie de qua, con la sentenza resa nella causa già pendente tra il condomino opponente ed il conduttore, è stato accertato che quest'ultimo ha rilasciato l'immobile nel 2015, mentre le spese richieste dal condominio in via monitoria attengono alla annualità successiva (2016-2017), motivo per cui l'opposizione è stata rigettata con conferma del decreto emesso e condanna del proprietario/locatore al pagamento delle competenze di lite sia in favore del condominio che del conduttore terzo chiamato.

Sentenza
Scarica Giudice di Pace Perugia 6 febbraio 2024 n. 63
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