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Il recesso dal contratto di locazione alla prima scadenza è sempre legittimo se non è fatto con malizia
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Il recesso dal contratto di locazione alla prima scadenza è sempre legittimo se non è fatto con malizia

Locazione, allo scadere dei primi quattro anni la disdetta del contratto da parte del locatario non può avvenire se non al ricorrere di determinate condizioni

Avv. Alessandro Gallucci  

La legge che disciplina i contratti di locazione di unità immobiliari destinate a civile abitazione è la n. 431/98. In essa sono regolamentati i famigerati contratti 4+4.

Si tratta di accordi della durata minima di quattro anni, rinnovabili per un periodo altrettanto lungo.

La misura del canone, a differenza dei vecchi contratti, quelli soggetti alla così detta disciplina sull’equo canone (l. n. 392/78), è liberamente concordata tra le parti.

Il legislatore, ad ogni modo, si è premurato di stabilire alcune regole che, lungi dal limitare il diritto del proprietario di riprendersi l’abitazione, hanno comunque inteso favorire la stabilità dell’accordo.

Detto diversamente: allo scadere dei primi quattro anni la disdetta del contratto da parte del locatario non può avvenire se non al ricorrere di determinate condizioni.

Tali circostanze sono elencate dal primo comma dell’art. 3 l. n. 431/98. Si legge nella norma che:

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392”.

Si badi: in fin dei conti l’importante è che questi presupposti sussistano effettivamente. Come ci ha ricordato di recente la Corte di Cassazione, infatti, “ in linea di principio va affermato che solo quando il recesso del locatore è costituito da malizioso comportamento, preordinato a creare una stato di necessità, tale recesso non si configura legittimamente esercitato ai sensi dell'art.3 della legge n. 431/98.

Al di fuori di tale ipotesi, il locatore può agire liberamente ogni qual volta si presentino particolari esigenze di carattere, come in questo caso, personali che appaiono, in base ad un'equa valutazione, meritevoli di protezione secondo la comune esperienza e nel normale svolgimento dei rapporti umani, personali e giuridici.

In tal caso, il relativo accertamento va compiuto prescindendo dalla valutazione comparativa con le esigenze del conduttore e senza pretendere giustificazioni di ordine sociale che limiterebbero la libertà di scelta di ogni cittadino (Cass. n. 26526/09; v. anche per quanto valga Cass. n. 10127/10)” (Cass. 19 marzo 2012, n. 4367).

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