Le vertenze che investono il rapporto di locazione hanno ad oggetto contestazioni, formulate da una parte verso l'altra, sovente anche reciprocamente, inerenti il mancato adempimento alle obbligazioni dalle medesime assunte in rispondenza alle disposizioni dettate dal Codice Civile (artt. 1571 e ss.), dalle Leggi emanate in materia ((Legge 392/1978 e Legge n.431/1998), nonché dalle pattuizioni convenute nel contratto, fermo il rispetto delle norme imperative ed inderogabili previste.
In proposito, la sentenza resa dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (n.3251 del giorno 11 settembre 2024) è l'occasione per affrontare la questione che attiene all'obbligo di pagamento del canone di locazione ed alla prova che grava sul conduttore qualora il locatore promuova procedimento di sfratto per morosità con contestuale richiesta di risoluzione del contratto, ordinanza di rilascio dell'immobile ed emissione di decreto ingiuntivo per le somme, a tale titolo, non corrisposte.
Per una compiuta disamina dell'argomento, è opportuno ricordare le obbligazioni che incombono, rispettivamente, su entrambe le parti del contratto, ed illustrare i presupposti ed i requisiti che devono sussistere, dal lato del locatore, per un valido e legittimo esercizio dell'azione di sfratto per morosità e, dunque, per il riconoscimento della pretesa ivi avanzata e, dal lato del conduttore, la prova che dovrà assolvere per confutare l'inadempimento mosso nei di lui confronti.
Sfratto per morosità: il caso del conduttore e le contestazioni del locatore
Il proprietario e locatore di un'unità immobiliare ad uso abitativo ha notificato al conduttore sfratto per morosità nel quale ha dedotto il mancato pagamento del canone concordato e, per l'effetto, dovuto, dal mese di giugno 2023 al mese di gennaio 2024 compresi.
Alla udienza fissata dal Giudice assegnatario della causa per la convalida è comparso personalmente, senza l'assistenza di un legale, il conduttore intimato opponendosi, all'uopo esibendo, a dimostrazione del pagamento, una serie di ricevute di pagamento.
Il locatore ha insistito nell'accoglimento delle domande formulate, contestando detta documentazione e, in particolare, disconoscendo la firma apposta, rilevando che su alcune delle stesse erano indicate, tra l'altro, date relative a canoni non ancora maturati alla data del loro presunto rilascio.
Preso atto della opposizione, il Giudice ha disposto il mutamento di rito, assegnando termine per l'instaurazione del procedimento di mediazione, obbligatorio, ed assegnando termine per il deposito di memorie integrative, con fissazione di nuova udienza.
La difesa del locatore ha depositato, ritualmente, memoria integrativa, reiterando le richieste già svolte e dando atto del persistere della morosità al mese di luglio 2024, nonché verbale di mediazione negativo per mancata partecipazione del conduttore.
Il conduttore non si è costituito, motivo per cui il Giudice ne ha dichiarato la contumacia, dando atto dell'avvenuto espletamento della condizione di procedibilità, ovvero del tentativo obbligatorio di conciliazione.
Il Tribunale ha ritenuto fondata la domanda del locatore, per i motivi in appresso esposti.
Obbligazioni del locatore e del conduttore
Prima di entrare nel merito della trattazione, è appropriato rammentare i profili di natura giuridica che attengono alle obbligazioni delle parti.
Per quanto concerne la posizione del locatore, l'art. 1575 c.c. riconosce tra i suoi doveri quello di (i) consegnare la cosa in buono stato locativo e (ii) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto, nonché (iii) garantire il pacifico godimento al conduttore.
A tali obblighi, dall'altra parte, l'art. 1587 c.c. pone sul conduttore il dovere di (i) corrispondere il pagamento del canone alla scadenza convenuta, (ii) osservare la diligenza del buon padre di famiglia nella fruizione e godimento del bene locato e (iii) farne l'uso determinato nel contratto.
Parimenti, come noto, il contratto deve essere stipulato in forma scritta e registrato presso l'Agenzia delle Entrate, se la locazione ha una durata superiore a trenta giorni, oltre a osservare le disposizioni inderogabili dettate dalla Legge, a pena di nullità.
Obbligazioni principali del locatore
Prova del pagamento del canone di locazione
Per un corretto inquadramento della fattispecie in esame, è doveroso premettere che, nell'ipotesi de qua, non vi è obiezione sulla validità ed efficacia, tra le parti, del contratto di locazione, stipulato in forma scritta e debitamente registrato, né vi sono censure da parte del conduttore in relazione ad inadempimenti del locatore ai propri obblighi.
Tanto premesso, è indubbio che il locatore abbia assolto l'onere della prova sul medesimo gravante, avendo dato dimostrazione del titolo negoziale, quale fonte del suo credito e delle correlate domande, in ragione del quale ha agito in giudizio.
Sul punto, occorre rammentare che, in applicazione dei principi generali in tema di risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive per inadempimento, di cui all'art. 1218 c.c., il locatore, quale creditore, è tenuto a rappresentare unicamente l'inadempimento del conduttore, quale debitore.
A conferma, è confacente sottolineare l'orientamento consolidato in materia, espresso dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, secondo cui "Il creditore che agisca per l'adempimento è tenuto esclusivamente a fornire la prova del titolo e dell'esigibilità della prestazione richiesta, potendo limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento.
Graverà viceversa sul debitore l'onere di provare il fatto estintivo dell'obbligazione" (Cassazione civile sez. un., 30/10/2001, n.13533).
Al contempo, le eccezioni formulate dal conduttore in sede di udienza di convalida sono risultate palesemente sterili e pretestuose, in considerazione delle circostanziate obiezioni sollevate dal locatore e, comunque ed in ogni caso, non sono state reiterate nel giudizio di merito instaurato con il mutamento del rito, essendo stato ivi contumace.
Ulteriormente, si rende appropriato evidenziare che il pagamento del canone di locazione costituisce la principale e fondamentale obbligazione in capo al conduttore il quale, pertanto, non può astenersi dal versare il corrispettivo, così come occorso nella presente vicenda, essendosi - tra l'latro - protrattasi la sua morosità per oltre un anno.
Ne deriva che, il conduttore non ha dato alcuna dimostrazione della esistenza di un fatto estintivo della pretesa avanzata dal locatore.
Ed ancora, è lampante che la condotta del conduttore, valutata in relazione all'interesse concreto del locatore ad un puntuale adempimento del pagamento del canone nel termine stabilito, secondo un indirizzo unanime della Giurisprudenza di legittimità e di merito, ben vale ad integrare gli estremi dell'inadempimento ex art. 1453 c.c., idoneo a giustificare la risoluzione del contratto
Invero, è conveniente precisare che, in varie pronunce, aventi ad oggetto fattispecie analoghe a quella di cui si tratta, la Giurisprudenza ha riconosciuto che l'omesso pagamento dei canoni dovuti alla scadenza pattuita, rappresentando inadempimento ad una obbligazione primaria ed essenziale del contratto, non rende necessaria una valutazione specifica della gravità dell'inadempimento poiché essa è implicita nella circostanza del mancato pagamento.
A conforto, è utile ricordare che "In tema di contratti di locazione ad uso abitativo, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio 1978, n.392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli articoli 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva legge 9 dicembre 1998) - a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone" (Tribunale Torino sez. VIII, 03/10/2023, n.3780).
In conclusione, è manifesto che, nella vertenza sub specie, per tutto quanto sopra dedotto in fatto ed in diritto, la mancata corresponsione dei canoni di locazione dovuti dal conduttore deve essere qualificata come inadempimento che legittima la richiesta di risoluzione del contratto formulata.
