Normalmente, la locazione si pattuisce a seguito della firma di un contratto scritto. Si pensi al caso della famiglia che, dopo aver visionato la potenziale dimora abituale, si reca in agenzia per la sottoscrizione dell'accordo, per il versamento della cauzione e per il pagamento della prima mensilità anticipata.
Fatto ciò, così come vuole la legge, il contratto viene, poi, registrato per consentire la conseguente tassazione ordinaria.
Ancora capita, però, che le parti si mettano d'accordo solo verbalmente. In tale circostanza, l'immobile è concesso in locazione senza alcun patto scritto con il locatore, ma soltanto con l'impegno verbale dell'inquilino di versare un certo affitto per poi riconsegnare il bene in un determinato periodo successivo.
È quanto, infatti, accaduto nella vicenda appena culminata con la sentenza della Corte di Appello di Catanzaro n. 1074 del 19 ottobre 2023. In particolare, in questo contenzioso, il conduttore aveva chiesto la restituzione di tutti i canoni versati in esecuzione di una locazione verbale.
La lite, quindi, si è sviluppata su tale argomento e, più precisamente, sulla tempistica entro la quale l'inquilino può proporre l'azione di ripetizione.
Alla Corte di Appello di Catanzaro, infatti, è spettato il compito di stabilire, allorché la locazione è nulla, quando scade il termine del conduttore alla restituzione dei canoni.
È giunto, dunque, il momento di approfondire la questione.
Validità della locazione abitativa senza contratto scritto
Secondo la legge, i contratti di locazione abitativi devono essere conclusi con la forma scritta, pena la validità dell'accordo "per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta (art. 1 co. 4 Legge 431/1998)".
Si tratta di un'affermazione normativa che ha trovato pieno conforto nell'inevitabile interpretazione giurisprudenziale, secondo la quale, in questo caso, si verifica un'ipotesi di nullità assoluta del contratto.
Essa è rilevabile da entrambe le parti dell'accordo e, persino, ex officio, dal giudice investito della problematica "Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della L. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale (Cass. S.U. sent. n. 18214/2015)".
Anche la Corte Costituzionale si è espressa in merito, precisando che l'art. 1 co. 4 Legge 431/1998 è di carattere imperativo. Pertanto, nell'ipotesi di violazione, la nullità del negozio è inevitabile ai sensi dell'art. 1418 cod. civ. (sent. n. 420/2007).
In ragione di questa regola, nel caso di una locazione verbale, al conduttore spetta il diritto di ottenere la restituzione dei canoni versati.
Locazione abitativa verbale, azione di ripetizione dei canoni e indebito oggettivo
In caso di locazione abitativa nulla, in quanto concordata solo verbalmente, al conduttore spetta la facoltà di chiedere la restituzione delle somme indebitamente versate sino alla riconsegna dell'immobile.
In particolare, per la giurisprudenza, si tratta di un'ipotesi d'indebito oggettivo, regolata, pertanto, dall'art. 2033 cod. civ. "Chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato - la prestazione compiuta in esecuzione d'un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall'art. 2033 c.c., e non dall'art. 1458 c.c. (Cass. n. 25503/2016)".
Locazione abitativa verbale, restituzione canoni e decadenza
In tema di ripetizione dei canoni versati a seguito di una locazione abitativa verbale, le norme di riferimento sono gli artt. 79 della legge 392/1978 e 13 della legge 431/1998, secondo i quali è possibile chiedere la restituzione soltanto agendo in giudizio entro il termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile.
Ebbene, per la Corte di Appello di Catanzaro in commento, in piena adesione con l'orientamento giurisprudenziale in materia, questo termine decadenziale non deve essere interpretato in modo restrittivo.
In altri termini, qualora il conduttore dovesse, anche per distrazione, agire successivamente al citato semestre, andrebbe incontro, soltanto all'eventuale eccezione di prescrizione del locatore per i canoni versati oltre dieci anni addietro.
Viceversa, se l'azione di ripetizione dovesse essere esercitata, tempestivamente, cioè nel semestre dalla riconsegna, al conduttore spetterebbe la restituzione di tutti i canoni sin lì versati indebitamente, ivi compresi quelli per i quali sarebbe decorsa la prescrizione decennale "se l'azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore è esposto al rischio dell'eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento del rilascio dell'immobile locato, il che si traduce nella inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione (Ordinanza Corte di Cassazione n. 31321/2022; successiva conforme n. 9937/2023)".
