L'art. 1117 c.c. intitolato "parti comuni dell'edificio", contiene un elenco di quelle parti che "sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo".
L'elenco offerto dall'art. 1117 c.c. non è un elenco tassativo, ma solo esemplificativo ed inoltre le parti in esso indicate come comuni possono anche non esserlo se il titolo stabilisce diversamente.
Al numero 1) del suddetto articolo sono contemplate le cose necessarie per l'uso comune come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, le scale etc., mentre i locali dell'edificio contemplati al numero 2) c.c. raffigurano beni suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome: per diventare beni comuni, essi abbisognano di una specifica destinazione al servizio in comune.
Sennonché, per stabilire se un bene sia effettivamente di proprietà comune, occorre verificare se esso sia necessario per l'esistenza del condominio o comunque abbia una funzione comune all'atto della costituzione del condominio.
La questione, con specifico riferimento all'alloggio del portiere, è stata chiarita dalla recente sentenza della Corte di Cassazione, n. 15528 del 10 giugno 2025, che ha richiamato la propria interpretazione consolidata in materia di destinazione all'uso collettivo delle parti elencate al n. 2 dell'art. 1117 c.c.
Locali di portineria ed alloggi dei portieri: quando sono parti comuni? Fatto e decisione
I proprietari di unità immobiliari ricomprese in alcuni condomini situati in un quartiere di Milano avevano proposto domanda, contro il Comune di Milano, finalizzata alla dichiarazione e all'accertamento della proprietà comune ex art. 1117 c.c. di tutti i locali di portineria e degli alloggi dei portieri esistenti nel complesso immobiliare destinato all'edilizia residenziale pubblica.
La domanda era stata rigettata sia in primo grado sia in sede di gravame sull'assunto che il Comune aveva sottratto gli ex alloggi dei portieri alla loro destinazione al servizio della cosa comune, prima dell'alienazione di tutti gli immobili ossia prima della costituzione dei condomìni tant'è che negli atti di compravendita, così come nel regolamento condominiale ad essi allegato, il locale ex portineria non era elencato tra le proprietà comuni.
I condòmini proponevano ricorso per cassazione affidato a quattro motivi: 1) la natura condominiale sarebbe stata impressa ai locali portineria non già dagli atti di compravendita con i quali il Comune di Milano aveva dismesso gli alloggi ma, in epoca ancora precedente, con delibera del consiglio comunale; 2) omissione di ogni valutazione circa le caratteristiche strutturali dei locali portineria che ne evidenziavano l'obiettiva destinazione condominiale; 3) omessa ammissione delle istanze istruttorie volte ad accertare che i locali di portineria erano funzionali al servizio e al godimento collettivo, nonché posseduti e destinati dai condòmini all'uso comune; 4) omessa statuizione sulla condanna alle spese di lite.
La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso ritenendo tutti i motivi infondati ed in particolare - richiamando il consolidato principio di diritto in materia - ha ritenuto i locali di portineria non destinati al servizio e all'uso comune, poiché non indicati nell'elenco delle proprietà comuni degli atti di compravendita delle singole unità immobiliari e del regolamento condominiale ad essi allegato.
Considerazioni conclusive
I beni indicati al numero 2 dell'art. 1117 c.c., ossia "le aree destinate a parcheggio, nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali all'uso comune" sono suscettibili, a differenza delle parti dell'edificio di cui ai n. 1 e 3 del predetto articolo, di utilizzazione individuale, poiché la destinazione all'uso collettivo è posta sul piano dell'utilità e non della necessità.
Ne deriva che tali beni e, con specifico riferimento al caso che ci occupa, l'alloggio del portiere, per diventare beni comuni abbisognano di una specifica destinazione al servizio comune all'atto della costituzione del condominio.
Secondo l'interpretazione consolidata della Corte di Cassazione, infatti, per stabilire se un'unità immobiliare è comune, ai sensi dell'articolo 1117 c.c., n. 2, in quanto destinata ad alloggio del portiere, il giudice di merito deve accertare se, all'atto della costituzione del condominio conseguente all'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi sia stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condòmini su di essa. (Cass. Sez. 2, 14/06/2017, n. 14796; Cass. Sez. 2, 07/05/2010, n. 11195; Cass. Sez. 2, 25/03/2005, n. 6474; Cass. Sez. 2, 26/11/1998, n. 11996; Cass. Sez. 2, 23/08/1986, n. 5154).
Invero, a differenza delle cose necessarie all'uso comune, contemplate nel numero 1) dell'articolo 1117 c.c., i locali dell'edificio contemplati dall'articolo 1117, n. 2), raffigurano beni ontologicamente suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome: per diventare beni comuni, essi abbisognano di una specifica destinazione al servizio in comune.
Ciò significa che, in difetto di espressa disciplina negoziale, affinché un locale sito nell'edificio - che, per la sua collocazione, può essere adibito ad alloggio del portiere, oppure utilizzato come qualsiasi unità abitativa - diventi una parte comune ai sensi dell'articolo 1117 n. 2 cit., occorre che, all'atto della costituzione del condominio, al detto locale sia di fatto assegnata la specifica destinazione al servizio comune.
Mancando una apposita convenzione espressione di autonomia privata, accertare se, al momento della costituzione del condominio, il locale sia o no destinato al servizio comune, nella specie di alloggio del portiere, raffigura un giudizio di fatto, riguardante le concrete vicende dell'utilizzo dell'unità immobiliare. (Cass. Sez. 2, n. 20145/2022)
Nel caso di specie, la Cassazione ha chiarito che la cessazione del servizio di portierato anteriormente alla costituzione del condominio comporta la sottrazione degli ex alloggi dei portieri alla loro destinazione al servizio della cosa comune, con conseguente esclusione della loro natura condominiale.
Non rileva a tal fine la mera presenza di quadri elettrici negli ex locali di portineria o la possibilità per gli amministratori di accedervi, non costituendo tali circostanze elementi dai quali possa desumersi la loro funzionalità al servizio e al godimento collettivo.
L'omessa inclusione dei locali nell'elenco delle proprietà comuni riportate negli atti di compravendita e nel regolamento condominiale costituisce ulteriore elemento valutativo della loro natura non condominiale.
