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Lo status di condòmino si acquista solo informando l'amministratore del cambio di proprietà?
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Lo status di condòmino si acquista solo informando l'amministratore del cambio di proprietà?

Lo status di condòmino si acquista solo dopo avere informato l'amministratore della vendita dell'immobile?

Avv. Valentina Papanice 

Status di condòmino e informazione all'amministratore

Il presente articolo trae spunto dalla decisione del Tribunale di Roma n. 8310 del 2019 che in un passo statuisce: "Deve … essere, considerato il principio giurisprudenziale, secondo cui, in caso di alienazione della porzione immobiliare, lo status di condomino e le conseguenti legittimazioni appartengano all'acquirente soltanto dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio (così Cass. nn. 23345/2008, 9/1990 e 5307/1998).

Invero, in caso di mutamenti nella titolarità delle unità immobiliari condominiali, non potendosi onerare l'amministratore condominiale di una sistematica consultazione dei registri immobiliari, l'acquirente, per legittimarsi di fronte al condominio quale nuovo titolare, deve adottare, da solo o insieme con l'alienante, iniziative idonee a rendere noto al condominio tale passaggio di proprietà.

In sostanza, lo status di condomino si trasferisce in capo all'acquirente non immediatamente, al prodursi della vicenda traslativa dell'unità immobiliare, ma unicamente quale conseguenza della pubblicità avuta da tale vicenda rispetto alla gestione condominiale."

L'affermazione è espressa nel fondare il rigetto dell'impugnativa di un condomino il quale lamentava di non essere stato convocato ad una serie di assemblee. Il condominio, da parte sua, sul punto, si era giustificato affermando di non essere stato a conoscenza della mutata titolarità del diritto di proprietà e che la comunicazione del cambio avrebbe dovuto essere compiuta anche in rispetto delle norme sull'anagrafe condominiale.

Il principio, come anticipato, desta qualche perplessità.

Andiamo per ordine, andando a leggere cosa affermano i precedenti richiamati nel provvedimento e rammentando i principi e le norme (vecchie e nuove) con cui, a parere di chi scrive, contrasta la decisione in esame.

Cambio di proprietà tra condomini e legittimazione processuale

La sentenza n. 8310 del Tribunale di Roma, dopo avere affermato che in caso di vendita dell' immobile posto in condominio, "lo status di condomino e le conseguenti legittimazioni" appartengono "all'acquirente soltanto dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio" indica alcuni precedenti, che qui andiamo brevemente ad esaminare.

La sentenze nn. 23345/2008 e 9/1990 della Corte di Cassazione affermano, per quanto qui interessa, che dal momento in cui il condominio viene informato del cambio di proprietà, lo status di condomino appartiene all'acquirente, dunque solo questi è legittimato a partecipare alle assemblee e, eventualmente ad impugnare le delibere; inoltre, solo nei suoi confronti, e non del precedente proprietario, è possibile chiedere l'emissione del decreto ingiuntivo per oneri condominiali.

Mentre, l'altra sentenza menzionata, la n. 5307/1998 afferma che "l'acquirente di un appartamento di un edificio condominiale non può pretendere di essere considerato tale dal condominio e dolersi di non essere stato invitato a partecipare all'assemblea che ha deliberato in merito alle spese condominiali finché non abbia notificato o, almeno comunicato, essendo il relativo onere a suo carico, l'avvenuto passaggio di proprietà (Cass. 18.2.1980 n. 1176)".

Non esiste il condomino apparente

Dette statuizioni sono contraddette da altre secondo cui, invece, non ha alcun rilievo l'apparenza, dovendo il condominio convocare chi ne ha diritto, esercitando nel caso la diligenza di effettuare le verifiche presso i registri immobiliari.

Non ha dunque importanza che il condominio possa essere stato indotto in errore dalle apparenze, dal fatto cioè che il falso condomino possa essersi comportato come tale senza esserlo.

Il principio è stato riaffermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 8824 del 2015 - con la spiegazione, spesso ripresa, secondo cui "manca tra amministratore e singoli condomini quel rapporto di alterità che consente di far prevalere l'apparenza sulla realtà a tutela dei terzi di buona fede" - e più in là nel tempo, ad es. dalla sentenza n. 2616/2005.

L'orientamento non è costante: ad es. la sentenza del 29.01.2016 del Tribunale di Firenze ha ritenuto legittima, nell'assenza della comunicazione del cambio di proprietà, la convocazione operata verso entrambi i proprietari, il precedente ed il successivo.

Convocazione assemblea dell'effettivo proprietario, la normativa

Dal punto di vista normativo, a parere di chi scrive, diversi sono i riferimenti che corroborano la tesi che vuole che debba essere convocato l'effettivo proprietario: innanzitutto, rileviamo che secondo l'art. 1136, co.6 c.c. "l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati".

La versione precedente alla riforma del condominio utilizzava la parola condòmini; è chiaro in ogni modo, per ragioni sistematiche, che per aventi diritto non possiamo non ritenere i nuovi proprietari o comunque soggetti che vantano sul bene un diritto (di proprietà o in certi casi, reale di godimento o personale di godimento).

Proseguendo tra le norme inserite dalla legge di riforma del condominio, segnaliamo poi quella che introduce in capo ai condomini, e ancor più all'amministratore, l'obbligo di aggiornamento dell'anagrafe condominiale: se in capo ai condomini è previsto che ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni, l'amministratore deve curare la tenuta del registro ed attivarsi in caso di inerzia, noncuranza o incompletezza delle comunicazioni.

Infine, rammentiamo che, sempre a seguito della riforma del condominio, oggi è testualmente previsto che in caso di cessione di immobile, le parti sono tenute a rendere noto all'amministratore il cambio di proprietà con l'invio di copia autentica dell'atto, pena la solidarietà nel pagamento degli oneri condominiali; la mancata osservanza di tale adempimento comporta l'espressa conseguenza della solidarietà nel pagamento delle spese condominiali; data la previsione espressa, altre, non espresse conseguenze, non dovrebbero ammettersi, a parere di chi scrive.

Status di condomino e acquisto dell'immobile in condominio

Come noto, la proprietà dei beni condominiali si trasferisce con quella della singola unità posta nel condominio. Nel nostro sistema di pubblicità degli atti i registri immobiliari assolvono proprio alla funzione di rendere nota, pubblica, la notizia del trasferimento di un bene immobile.

Certo, l'omessa comunicazione della notizia da parte dei condomino potrebbe rappresentare la violazione dei doveri di correttezza e difatti è sanzionata oggi con la responsabilità solidale degli oneri condominiali. D'altro canto, è chiaro che la probabilità di errore da parte dell'amministratore in caso di cambio di proprietà è elevata.

Le nuove norme, preso atto delle difficoltà pratiche e del contenzioso creatosi negli anni, hanno cercato di corresponsabilizzare tutte le parti. In ogni caso, però, è stato escluso il concetto di condomino apparente.

Dunque, ferma restando l'analisi del caso concreto, esclusa l'ammissibilità del condomino apparente, va seguita l'applicazione delle norme in materia di pubblicità degli atti; aspetti accessori quale la buona fede e la correttezza, potranno valere su altri piani, quali ad es. la liquidazione delle spese nell'eventuale giudizio instaurato.

=> Devo consegnare copia dell'atto d'acquisto all'amministratore?

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