Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
107481 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Litigiosità in condominio e strumenti per ottenere il rispetto delle regole comportamentali. Paesi europei a confronto.
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Litigiosità in condominio e strumenti per ottenere il rispetto delle regole comportamentali. Paesi europei a confronto.

Litigiosità condominiale: aspetti comparati

 

La litigiosità in Condominio ha assunto proporzioni rilevanti. In una statistica facilmente reperibile su web, si legge che su 5 milioni di cause pendenti in Italia, 1 milione si riconducono a motivi di natura condominiale come immissioni di rumori o odori nelle aree comuni o negli appartamenti vicini, collocazione in aree comuni di oggetti o veicoli di singoli condòmini, rumori causati dai giochi dei bambini in cortile, sgocciolamento causato dall'innaffiatura di piante sui balconi, la conduzione di animali nelle aree comuni e decoro esterno del Condominio (bucato steso, lancio di mozziconi di sigaretta dai balconi, tovaglie sbattute).

Si evince, dunque, una scarsa propensione dell'italiano al rispetto delle più elementari regole del condividere spazi nel rispetto del vicino.

=> Condizionatori, targhe, decoro architettonico e litigi tra condòmini

I motivi possono essere i più disparati (come ad esempio la crisi economica che genera insicurezza nella gente e propensione a sfogare le proprie frustrazioni col vicino, o il semplice fatto di abitare in Condominio che molti vivono come male necessario perché magari in quella zona le case indipendenti hanno prezzi proibitivi), ma non sono oggetto di studio nel presente lavoro.

Quel che interessa in questa sede è illustrare alcuni tra i principali strumenti previsti dalla normativa italiana e di altri Paesi europei, per mantenere il buon vivere civile in Condominio o per ripristinarlo celermente una volta che è insorta la lite.

=> Barbecue in condominio? Sì, ma a certe condizioni

=> L'uso del barbecue. Istruzioni per evitare litigi.

Uno sguardo alle liti in Europa. Da una lettura dei dati forniti dalla European Commission for the Efficiency of Justice, si osserva che, per numero di cause iscritte a ruolo, l'Italia è la quarta in classifica, dopo Russia, Belgio e Lituania.

In particolare nel nostro Paese risultano contenziosi giudiziari in un numero quasi doppio rispetto agli altri grandi Paesi dell'UE come Francia e Germania.

Nella medesima relazione si legge che il numero di sentenze pronunciate in un anno ogni cento giudici è 0,7 a fronte di una media europea dell'1,2.

Ciò vuol dire che i nostri magistrati non riescono a smaltire i processi perché questi ultimi sono troppi e le procedure sono complesse.

Dalla lettura di tali dati, quel che interessa sottolineare in questa sede non è tanto una valutazione in termini di efficienza della giustizia italiana, bensì l'osservazione del notevole numero di contenziosi che si generano.

Nel proseguo ci si occuperà del solo settore condominiale che, come osservato, occupa circa il 20% del complessivo.

Italia. In Italia, sovente, il soggetto che si ritiene danneggiato (nel suo ambito privato o congiuntamente agli altri condòmini) dal vicino, cerca di coinvolgere l'amministratore di Condominio come a ritenere che tale soggetto sia legittimato ad intervenire su qualunque cosa accada all'interno del complesso da lui gestito.

Per esperienza personale, spesso sono le forze dell'ordine ad indirizzare il privato che si presenta da loro per le denunce del caso, verso l'interessamento del rappresentante legale del Condominio anche se il più delle volte tale prassi risulta immotivata.

Nel caso di attività rumorose, in particolare, il coinvolgimento dell'amministratore è possibile solo qualora si ipotizzi "un pregiudizio incombente sul Condominio in quanto tale, vale a dire sui beni di proprietà comune ex art. 1117 c.c." (Trib. Napoli, ord. 26 ottobre 1993).

Tale pregiudizio è arduo da provare e dunque la regola generale appare quella per cui l'amministratore non possa agire in giudizio contro i soggetti rumorosi, nemmeno su delibera assembleare.

Il diritto alla salute (che racchiude il diritto al riposo, anch'esso costituzionalmente garantito) dei condòmini rientra, difatti, tra quelli esclusivi e personali e pertanto legittimati alla sua tutela sono i singoli privati (Trib. Napoli, ord. 29 giugno 1999).

Ma anche nell'ipotesi che la violazione lamentata rientri nella sfera di intervento dell'amministratore, quali sono le attività che lo stesso può attuare per far cessare l'azione disturbatrice?

Innanzitutto, può senz'altro inviare un richiamo al soggetto interessato, preferibilmente per iscritto. A volte un appello ad astenersi dal continuare le attività lamentate, si rivela sufficiente.

Il principale strumento stragiudiziale a disposizione dell'amministratore di Condominio, però, è senz'altro la sanzione economica prevista dall'art. 70 disp att. c.c. passata dalle 100 lire della normativa risalente al 1942, ai 200 euro come prima violazione, fino ad un massimo di 800 euro in caso di recidiva così come disposto dalla regolamentazione in vigore dal 18 giugno 2013.

La medesima norma specifica che "L'irrogazione della sanzione e' deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice."; dunque non serve che la sanzione sia disposta dallo stesso regolamento condominiale, bastando una delibera assembleare adottata a maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno 500 millesimi.

Nel caso, però, che tale azioni non risultassero sufficienti (o a volte non utilizzabili) per far cessare la violazione, non rimarrebbe che il ricorso alle vie giudiziali con azioni quali l'inibitoria o la risarcitoria che non verranno approfondite in questa sede.

Si ritiene, però, utile ricordare che dal combinato disposto dall'art. 71 quater disp. att. c.c. e dal D.lgs n. 28/2010, le controversie inerenti l'osservazione del regolamento di Condominio sono soggette al tentativo obbligatorio di conciliazione.

Questo vuol dire che prima di portare in Tribunale (o dal Giudice di pace) il singolo condòmino al quale viene imputata la violazione, l'amministratore è obbligato ad avviare la Mediazione (tecnicamente si parla di condizione di procedibilità per una successiva causa).

E' altresì utile ricordare che l'amministratore può partecipare alla Mediazione solamente se preventivamente autorizzato dall'assemblea con il quorum deliberativo della maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi e questo vuol dire che non può attivarla autonomamente senza essere passato per l'assise condominiale.

Gli strumenti di risoluzione dei conflitti in Condominio nel resto d'Europa. Nel resto d'Europa per quel che riguarda il potere di far rispettare le regole per il buon vivere civile in Condominio, si osserva che in alcuni Paesi quali, ad esempio, Svizzera, Germania ed Olanda, la normativa prevede strumenti particolarmente persuasivi tra i quali spicca l'esclusione del soggetto indesiderato.

Essa viene deliberata dall'assemblea e alla votazione non può partecipare il condòmino che si sia reso protagonista della grave violazione regolamentare lamentata. Se dalla discussione in ambito di assemblea, emerge l' accordo dei condòmini, il soggetto autore dell' infrazione viene messo in condizione di cedere la propria quota anche, nel caso, coattivamente per il tramite di azioni giudiziarie.

E' evidente la portata penalizzante, ma anche deterrente di tale strumento che mira addirittura all'allontanamento del soggetto sgradito.

Svizzera. In Svizzera l'istituto dell'esclusione è disciplinato dall'art. 649b c.c..

Il procedimento si avvia su istanza dell'amministratore preventivamente autorizzato dalla maggioranza di tutti i comproprietari meno il convenuto e presuppone "gravi e ripetute violazioni degli obblighi" legali o derivanti dal regolamento, nei confronti di altri comproprietari.

Il provvedimento finale di esclusione è emesso dal giudice e in caso di accoglimento della domanda, il convenuto è condannato ad alienare la sua quota di comproprietà entro un termine fissato; in difetto, il giudice stesso, ordina che la quota sia venduta agli incanti pubblici.

Ad esempio, in Svizzera, è stata ammessa l'esclusione di un comproprietario per piani - ed amministratore del Condominio - che ometteva atti di amministrazione necessari, disattendeva ordini dell'autorità, ingiuriava i comproprietari e truccava i conti condominiali a suo favore (RNRF 63, n. 59 pag. 369); o di un comproprietario per piani che, insofferente nei confronti dei bambini, aveva reso insopportabile la vita comune con ogni sorta di angherie, in particolare nei confronti dei figli degli altri comproprietari (AGVE 1990, pag. 22); o ancora di un comproprietario per piani di un centro commerciale che, nonostante diffida, aveva tollerato che il suo inquilino gestisse un club d'intrattenimento erotico (Pra 88, n. 189).

Invece, la semplice violazione degli obblighi finanziari di un comproprietario non sembra sufficiente a giustificarne l'esclusione.

Germania. In Germania l'esclusione dal condòmino, è disciplinata dall'art. 18, legge del 15 marzo 1951. Si tratta di una norma che dispone l'obbligo del condòmino, deciso a maggioranza dagli altri compartecipanti, di vendere la sua proprietà in caso di violazione di determinate regole che hanno essenzialmente natura comportamentale (rif. art.14, legge del 15 marzo 1951) come ad esempio, il mantenere in buono stato le parti dell'edificio, facendone un uso tale da non recare danno ai vicini (art. 18, punto 1, legge del 15 marzo 1951) o il permettere il passaggio nella sua proprietà, per interventi di manutenzione, fermo restando il diritto al risarcimento dell'eventuale danno arrecato (art. 18, punto 4, legge del 15 marzo 1951).

Da ciò, emerge la particolare attenzione che i tedeschi attribuiscono alle regole comportamentali. In particolare non vengono tollerate le immissioni di rumore e in caso di feste, il condòmino interessato deve affiggere un avviso in bacheca e comunque, dopo le 22.00, deve astenersi da rumori.

In caso di frequente abbaiare di cani, poi, è prevista, per il conduttore che si ritiene danneggiato dal rumore provocato dagli animali dei vicini, di ottenere una riduzione del canone mensile, salvo il diritto del proprietario di rivalersi sul titolare del cane stesso

Polonia. Anche in Polonia la normativa (art. 16, comma 1, Legge del 24 giugno 1994) consente all'assemblea di deliberare il ricorso al giudice competente affinché decida sulla messa in vendita tramite asta dell'immobile appartenente al condòmino che si sia reso colpevole di recare fastidio agli altri condòmini nell'uso della loro proprietà o della cosa comune.

Danimarca. In Danimarca, l'art.8, della Legge 199 del 08 giugno 1966, prevede che se un condòmino si rende colpevole di un "inadempimento grave o ricorrente" nei confronti del Condominio, l'associazione dei condòmini può ingiungergli, con opportuno preavviso, lo sgombero dell'unità immobiliare.

Slovenia. In Slovenia, l'art. 123 del codice sul diritto della proprietà, stabilisce che nel caso un condòmino violi norme di buon vicinato od infranga le norme del regolamento sulle relazioni interpersonali in modo tale che ne risulti impossibile la convivenza, gli altri condòmini possono deliberarne la diffida.

In caso di perdurante condotta, è possibile deliberare l'avvio del procedimento finalizzato ad ottenere un provvedimento giudiziale di esclusione del condòmino mediante vendita dell'immobile.

Tale possibilità è estesa non solo ai proprietari, ma anche ai fruitori dell'immobile ad altro titolo.

Spagna. In Spagna lo strumento codificato nella legge 49/1960 è la procedura giudiziale sommaria (juicio de cognicion) qualora risulti vana la diffida del Presidente (e non dell'amministratore come in Italia).

Dunque il procedimento passa per l'ingiunzione del Presidente al condòmino interessato, a cessare la sua condotta contraria al regolamento condominiale. In caso di perdurare della violazione, l'assemblea potrà autorizzare il Presidente ad avviare il contenzioso.

A mente dell'art. 7, "il Giudice potrà deliberare con ordinanza a carattere cautelativo immediatamente esecutiva la cessazione dell'attività proibita, sotto pena delle sanzioni previste per le violazioni delle ordinanze giudiziarie ove il contravventore non ottemperi.

Potrà inoltre applicare qualsiasi misura cautelare gli appaia necessaria onde garantire l'efficacia dell'ingiunzione di cessare il comportamento improprio.

L'ingiunzione giudiziaria dovrà essere rivolta al proprietario e, ove del caso, all'occupante dell'appartamento o del locale."

Il rimedio contro la violazione non si esaurisce, però, al giudizio in se stesso.

La medesima norma prevede che " Ove la sentenza consegua da azione estimatoria, la stessa potrà prevedere, oltre alla cessa­zione definitiva dell'attività proibita e all'indennizzo dei danni che potranno esserne derivati, anche la privazione del diritto di utilizzo dell'appartamento o del locale per un periodo fino a tre anni, a seconda della gravità della violazione e dei pregiudizi arrecati al Condominio.

Ove il contravventore non sia il proprietario, la sentenza potrà dichiararlo decaduto definitivamente da tutti i suoi diritti relativi all'appartamento o locale, nonché lo sfratto immediatamente ese­cutivo.".

Dunque in Spagna non è operante l'istituto dell'esclusione del condòmino, ma un rimedio molto vicino: la privazione dell'uso della propria unità immobiliare per un periodo che, nei casi più gravi, può anche arrivare ad essere di tre anni.

La procedura può essere avviata anche nei confronti dell'inquilino ed in questo caso, l'allontanamento dai locali può essere definitivo.

Portogallo. In Portogallo, come in Italia, lo strumento principale per far rispettare le regole condominiali, è l'applicazione di una multa al soggetto violatore. La misura della pena pecuniaria può essere preventivamente stabilita dai condòmini in maniera sostanzialmente libera; l'unico limite è che, ai sensi dell'art. 1434 comma 2, c.c., la somma delle sanzioni inflitte ad ogni soggetto non possa superare il 25% del rendimento imponibile annuale dell'unità immobiliare ad egli appartenente.

L'arbitrato come strumento alternativo ai Tribunali ordinari per una veloce risoluzione del contenzioso condominiale. In Italia, quando i soggetti che hanno ritenuto di aver subito un danno, agiscono giudizialmente contro i colpevoli o presunti tali (fattispecie rientranti nell'ambito degli artt 612 bis c.p., 650 cp, 844 c.c., 2043 c.c, etc.) danno avvio a procedimenti per contenziosi che come sappiamo possono durare anni.

La conseguenza è l'inasprimento di rapporti tra i vicini coinvolti dalla causa per tutta la durata del procedimento giudiziale avviato e questo più generare ostacoli alla gestione del Condominio. I condòmini in lite tra loro potrebbero, ad esempio esprimersi in maniera contraria per principio e se gli stessi fossero anche in possesso di deleghe, paralizzerebbero l'attività del Condominio.

Si premette che sarebbe sempre bene non arrivare alla lite e cercare compromessi in ambito, ad esempio, di transazioni, mediazioni o negoziazioni assistite nell'ottica di un dialogo costruttivo tra le parti.

Premesso questo, c'è da dire che un canale di giustizia rapida potrebbe a parere di chi scrive, contribuire a ristabilire perlomeno rapporti di civile convivenza, se l'oggetto della disputa venisse definito in tempi celeri.

Ecco che per la risoluzione delle controversie, Portogallo, Malta e Spagna, a titolo esemplificativo, hanno codificato la possibilità di ricorrere all'arbitrato, strumento ADR (acronimo di Alternative Dispute Resolution) in Condominio.

Come noto, l'arbitrato è un procedimento il cui ricorso deve essere concordato tra le parti tramite una clausola compromissoria (un patto stipulato prima dell'insorgere della controversia) o un compromesso (un accordo successivo all'insorgere della lite).

Il soggetto che decide sulla controversia è il giudice arbitro (un unico soggetto), oppure il collegio arbitrale (più soggetti che si riuniscono in numero disparo).

L'arbitro emetterà un provvedimento finale: il lodo, parificabile alla sentenza di primo grado in tempi anche di 7 volte più brevi rispetto ad un giudizio presso un tribunale ordinario.

La scelta di voler contare su una giustizia rapida per la risoluzione di conflitti tra privati, è indicativo di una politica indirizzata a non prolungare oltremodo le controversie e a dare veloce certezza della legittimità delle ragioni dell' una o l'altra parte.

In particolare, a Malta, l'art. 8, comma 7 della Legge n. 29/1997, modificato dall'art. 4 della Legge n. 16/2001, attribuisce all'inquilino residente in un immobile in Condominio, la possibilità di ricorrere all'arbitrato per quanto attiene il riconoscimento della legittimità o meno di tale soggetto, a realizzare un'opera (installazione o costruzione che sia) nonostante il diniego in tal senso del proprietario o dell'assemblea dei condòmini.

Così l'art. 15, comma 1 della Legge n. 29/1997, modificato dall'art. 7 della Legge n. 16/2001, statuisce da un lato l'obbligo di nominare un amministratore nei Condomini in cui " vi siano più di tre condòmini"; dall'altro che qualora ciò non avvenga, ciascun condòmino che volesse avviare un procedimento per ottenere la nomina coattiva dell'amministratore, dovrà (dunque vi è un obbligo) ricorrere all'arbitrato e sarà l'arbitro stesso a nominare l'amministratore.

Analogamente, il comma 3 della medesima norma, prevede che l'amministratore in carica che intenda dimettersi da tale funzione, possa avviare un procedimento arbitrale per la nomina del suo successore qualora l'assemblea da lui convocata per scegliere il sostituto, non abbia avuto luogo o non si sia accordata per la nuova nomina.

Addirittura, sempre nella norma di cui sopra, "qualsiasi condòmino può ricorrere a un arbitro ai fini della revoca del mandato di un amministratore, ove tale istanza sia motivata dal fatto che l'amministratore non abbia adempiuto i suoi obblighi di rendicontazione, o che sussistono ragionevoli sospetti sul conto dell'amministratore in ordine alla commissione di gravi irregolarità o che l'amministratore ha dimostrato grave inettitudine o trascuratezza nell'espletamento dei compiti affidatigli.".

Ancora, l'art. 20 della normativa maltese sul Condominio, prevede che debba essere l'arbitro ad esprimersi sul carattere urgente o meno di una spesa sostenuta da un condòmino senza autorizzazione dell'amministratore o del Condominio. Anche a Malta, difatti, il riconoscimento dell'urgenza è condizione necessaria e sufficiente affinchè il condòmino recuperi la spesa dallo stesso anticipata.

Anche le impugnazioni assembleari rientrano nella competenza dell'arbitrato (art. 23, comma 1), così come le contestazioni del regolamento condominiale (art. 24, comma 7).

In Portogallo l'art. 1433 c.c. attribuisce a ciascun condòmino la possibilità di ricorrere all'arbitrato per le impugnazioni delle delibere assembleari.

L'art. 1434 c.c., poi, ammette che il regolamento condominiale possa prevedere un obbligo di avviare il procedimento arbitrale in relazione a contenziosi tra condòmini o tra gli stessi e l'amministratore.

In Spagna, l'art.5 della legge 49 del 1960 prevede la possibilità di ricorrere all'arbitrato in caso di mancata specificazione, nell'atto costitutivo della proprietà "per piani o locali", della quota di partecipazione di competenza di cia­scun appartamento o locale, determinata dal proprietario unico, o con l'accordo di tutti i proprietari esistenti.

L'art. 10 comma 4 della legge 49 del 1960, poi, che ove non vi sia accordo in merito alla natura delle opere di manutenzione da realizzare nel Condominio, la questione ove non risolta dall'assemblea dei proprietari, potrà essere demandata ad un arbitrato.

Conclusioni. In definitiva si osserva che nei Paesi europei esaminati, soluzioni apparentemente estreme come l'allontanamento del condòmino colpevole di cattiva condotta si rivelano deflattive del contenzioso condominiale. Qualora, poi, si dovesse sfociare in lite davanti ai tribunali, la normativa vigente in alcuni Paesi indica una preferenza verso il ricorso all'arbitrato data anche la velocità di emissione del provvedimento finale e l'alto grado di specializzazione dei giudici arbitri.

=> L'arbitrato immobiliare. Nuovi strumenti a contrasto della litigiosità in condominio.

In Italia, invece, è previsto il solo obbligo di Mediazione prima di avviare un giudizio, ma tale procedimento spesso si rivela infruttuoso perché il mediatore non ha poteri coercitivi (ovviamente) per chiudere la controversia in quell'ambito e i litiganti percepiscono lo strumento della mediazione come una tappa obbligata di cui farebbero volentieri a meno perché semplicemente li rallenta dall'ottenere integralmente il riconoscimento delle proprie ragioni.

L'arbitrato non è molto usato nel nostro Paese in ambito privato, in quanto è uno strumento pressoché sconosciuto tra essi.

Probabilmente andrebbe predisposta un'azione di informazione tra i cittadini ed una loro sensibilizzazione sull'efficacia di tale strumento il cui ricorso ridurrebbe il peso dei giudizi pendenti nei Tribunali ordinari e velocizzerebbe l'ottenimento della giustizia.

Si auspica che il legislatore italiano sappia trarre gli spunti giusti da quanto accade negli altri Paesi.

Cerca: litigiosità in condominio aspetti comparati

Commenta la notizia, interagisci...
Cristina
Cristina mercoledì 06 giugno 2018 alle ore 17:13

Fra l'azione inibitoria e quella risorcitoria in italia ha più efficacia la seconda perché gli italiani - a maggioranza purtroppo - sono abituati a fare come cazzo pare a loro soprattutto nei contesti cd comuni cioè condivisi da più persone. In italia c'è sempre stato un alto tasso di litigiosita perché non sanno confrontarsi civilmente. Ho provato ad inibire certe molestie condominiali con avvertimenti verbali che sono serviti a poco così ho alzato la voce di brutto e fatto delle segnalazioni nella caserma di san severino marche - provincia macerata regione marche - davanti ad una carabiniera che mastica male la legge italiana idem il brigadiere della stessa caserma che si permise addirittura di fare illazioni alla sottoscritta che ha denunciato la corruzione cominciando 17 anni fa e bacchettai anche questo pezzo di merda in divisa.

    in evidenza

Dello stesso argomento