L'installazione di un nuovo ascensore in condominio costituisce un'innovazione volta all'eliminazione delle barriere architettoniche e, pertanto, deve essere deliberata dall'assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'ascensore è stato installato successivamente alla costruzione dell'edificio, i condomini non interessati, ai sensi dell'art. 1121, comma 1, c.c., possono rinunciare espressamente al suo utilizzo ed al pagamento delle spese di realizzazione. In questo caso, l'ascensore rientrerà nella proprietà dei soli condomini che lo hanno voluto.
Tuttavia, il comma 3 dello stesso articolo, consente, in qualsiasi momento, ai condomini che hanno inizialmente rinunciato di cambiare idea e, quindi, di partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
È prevista inoltre la possibilità di opporsi all'installazione dell'ascensore, qualora essa rechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, ne alteri il decoro architettonico o renda alcune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Giova pertanto chiedersi se il condomino che non abbia partecipato all'assemblea condominiale possa validamente impugnare la delibera di installazione dell'ascensore perché contrario alla stessa.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Napoli con la sentenza n. 5738 del 4 giugno 2024.
Controversie sull'installazione dell'ascensore in condominio: il caso giudiziario
Una condomina citava in giudizio il condominio al fine di ottenere la declaratoria della nullità e/o annullamento della deliberazione adottata dall'assemblea condominiale avente ad oggetto l'installazione dell'ascensore nel vano della scala B del fabbricato condominiale.
Lamentava l'istante che il verbale della deliberazione dell'assemblea del condominio non le era mai stato notificato dall'amministratore essendo ella assente alla riunione assembleare, nonché deduceva la genericità ed incompletezza del progetto di installazione dell'impianto ascensore deliberato dall'assemblea dei condomini della scala B del condominio; la per violazione dell'art. 1120 comma 4 c.c., per il mancato consenso del proprietario del piano cantina interrato all'installazione dell'impianto ascensore all'interno del vano interrato di sua proprietà, nonché la violazione del principio ne bis in idem per essere stata già annullata una delibera relativa alla realizzazione di un impianto ascensore.
Si costituiva in giudizio il condominio il quale impugnava l'avversa domanda sull'assunto che l'installazione dell'ascensore decisa dai condomini rientrava nella fattispecie di cui all'art. 1121 c.c. quale innovazione gravosa o voluttuaria suscettibile di utilizzazione separata e con esonero per i condomini non partecipanti da qualsiasi contributo nella spesa. Il condominio, pertanto, chiedeva il rigetto della domanda attorea.
Il Tribunale ha dichiarato la domanda inammissibile per mancanza di interesse ad agire agli effetti dell'art. 100 cpc atteso che la delibera impugnata riguardava l'installazione di un ascensore a vantaggio dei soli condomini che avevano deciso di realizzarlo e sui quali soltanto gravavano le relative spese di progettazione e di manutenzione, essendo sorto quindi un c.d. condominio parziale sul bene al servizio non di tutte le unità immobiliari esistenti, ma solo di quelle appartenenti ai condomini che avevano deciso di partecipare alla realizzazione del manufatto.
La carenza di legittimazione ad agire a carico dell'istante è stata rilevata anche in considerazione del fatto che soltanto il proprietario del vano interrato interessato dall'installazione dell'ascensore avrebbe potuto opporsi.
Quanto all'eccepita violazione del principio del ne bis in idem per essere stata già vagliata in un precedente giudizio la legittimità dell'installazione dell'ascensore, il Tribunale ha ritenuto i due giudizi non connessi in quanto aventi ad oggetto diverso petitum.
Installazione ascensore condominiale: possibile opporsi?
Ascensore in condominio: diritti e doveri dei condomini coinvolti
L'ascensore, installato nell'edificio dopo la costruzione di quest'ultimo per iniziativa di un gruppo di condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l'abbiano impiantato a loro spese.
Si tratta di una particolare comunione parziale dei proprietari dell'ascensore; comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi.
L'articolo 1121, comma 3, Codice civile fa, infatti, salva agli altri condomini la facoltà di partecipare successivamente all'innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell'opera, con l'obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l'esecuzione, aggiornate al valore attuale secondo quanto previsto dall'art. 1121, comma 3, c.c., non assumendo rilievo giuridicamente rilevante, ai fini della natura condominiale dell'innovazione, la circostanza che questa sia stata, di fatto, utilizzata anche a servizio delle unità immobiliari di proprietà di coloro che non avevano inizialmente inteso trarne vantaggio. (Cass. Civ., Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 10850 del 08/06/2020).
È quindi ai condomini di questo condominio parziale che competono gli oneri relativi, ma anche il diritto di voto, come per altro ha sancito la giurisprudenza di merito affermando che "Le spese attinenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1123, comma 3, c.c. ove la destinazione oggettiva del bene non è funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari comprese nel condominio, ma solo ad alcune di esse si costituisce ex lege il cd. "condominio parziale" e da ciò derivano rilevanti implicazioni inerenti non solo l'imputazione delle spese, ma anche il diritto di voto" (Tribunale di Roma, n. 6145 del 15/04/2020).
Gli Ermellini hanno chiarito che il condominio parziale, - i cui fondamenti si originano dall'articolo 1123, comma 3, c.c. - è automaticamente configurabile quando un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale.
In tal caso su tale bene cessa il presupposto per riconoscere la contitolarità a tutti i condomini (Cass. n. 791/2020).
Ne deriva che la condomina che non abbia partecipato alla riunione condominiale nella quale alcuni condomini abbiano deciso di installare l'ascensore, non può validamente impugnare la relativa delibera non avendo interesse ad agire relativamente ad un bene (l'ascensore) suscettibile di utilizzazione separata e a beneficio dei soli condomini partecipanti alla realizzazione del manufatto.
Va precisato che la Suprema Corte di Cassazione ha ritenuto legittima la riduzione dei gradini precisando come il concetto di inservibilità non possa essere paragonato al semplice disagio causato ad alcuni condomini dal fatto di avere una scala di dimensione più ridotte a causa della installazione dell'ascensore (Corte di Cassazione, sentenza 5 agosto 2015, 16486), in applicazione di quello che è divenuto un principio fondamentale in materia, ossia quello della solidarietà condominiale.
A tal proposito, è particolarmente interessante una sentenza della Corte di Cassazione (n. 30838/2019) nella quale viene accolto il ricorso presentato da un condomino con disabilità in merito all'installazione di un ascensore nella parte comune dell'edificio.
La Corte, accogliendo il ricorso del condomino, ha stabilito che l'interesse delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche può essere fatto rientrare nel principio di solidarietà condominiale secondo il quale "la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche".
