Il caso è trattato dal Tribunale di Cuneo con la sentenza n. 409 del 22 aprile 2022.
Insonorizzazione acustica: grave difetto in compravendita e possibili rimedi
Il ricorrente ha allegato a fondamento delle proprie domande giudiziali che ha acquistato dalla società un appartamento sito al piano terreno del Complesso Residenziale; a seguito della successiva vendita a terzi delle unità abitative sovrastanti e confinanti con quella da lui acquistata (ancora disabitate al momento dell'acquisto e dell'ingresso nella struttura da parte del ricorrente), quest'ultimo ha constatato il grave difetto di insonorizzazione acustica dell'unità abitativa.
Il vizio rappresentato dalla mancata insonorizzazione dell'immobile era stato immediatamente denunciato alla società che aveva riconosciuto il difetto e si era impegnata a porvi rimedio nel corso dei numerosi incontri tesi ad una composizione bonaria della vertenza.
Le trattative avviate tra le parti onde individuare gli interventi da eseguire a cura e spese della società venditrice per porre rimedio ai vizi detti non hanno portato ad alcun risultato apprezzabile, ragion per cui, il ricorrente ha mandato raccomandata con parere tecnico di violazione dei parametri acustici passivi di cui al DPCM 5/12/1997.
Il tutto senza sortire esito.
Ha quindi presentato un ricorso per Accertamento Tecnico Preventivo davanti al Tribunale, con il quale ha richiesto l'accertamento, nel contraddittorio delle parti, delle condizioni dell'appartamento acquistato, dei vizi e dei difetti di insonorizzazione nello stesso presenti, nonché l'indicazione degli interventi atti ad eliminare questi ultimi.
Accordo transattivo: definizione e impegni delle parti
Nel frattempo, grazie a questa procedura, le parti hanno stilato una scrittura privata con cui hanno raggiunto un accordo transattivo sulla cui base hanno dato atto della volontà di comporre amichevolmente la controversia tra loro insorta.
In questo accordo transattivo, la società riconosciuti i difetti di insonorizzazione acustica denunciati si era impegnata ad eseguire i seguenti interventi:
- insonorizzazione della parete sul lato della camera da letto tramite l'inserimento di un pannello in lana di roccia dello spessore di 5 centimetri, oltre ad uno strato di cartongesso e contro parete tipo Bioterm da 8 centimetri (spostamento dell'impianto elettrico e realizzazione del nuovo intonaco inclusi);
- insonorizzazione della parete della cucina tramite la posa di un isolante di spessore minimo pari a 2 centimetri;
- insonorizzazione del soffitto dell'appartamento tramite la posa di un controsoffitto di spessore pari a 5 centimetri del tipo Isolgipsonfibra compresa la struttura di accorpamento (spostamento impianto elettrico, pulizia, raccordo con le pareti e tinteggiatura finale compresi);
- insonorizzazione del portoncino blindato tramite sua revisione ed abbattimento superiore a 40 db. I lavori individuati sarebbero stati eseguiti a cura e spese della società ed in presenza del tecnico di fiducia del ricorrente.
Gli interventi tuttavia non iniziano né hanno seguito nei tempi concordati.
A fronte di ciò, la società si costituisce e rileva di aver parzialmente realizzato gli interventi di insonorizzazione oggetto della scrittura privata e di aver eseguito correttamente i lavori di insonorizzazione della parete che divide la camera da letto dell'alloggio dall'alloggio adiacente, nonché i previsti interventi di insonorizzazione del portoncino blindato a servizio dell'immobile del ricorrente.
La convenuta ha inoltre allegato che, dopo la parziale esecuzione dei lavori di insonorizzazione, erano sorti problemi di compatibilità tra i lavori pattuiti per l'insonorizzazione acustica della camera che ospita la cucina/soggiorno del ricorrente ed i mobili che arredano quest'ultimo locale.
La convenuta ha altresì allegato che le parti avrebbero a quel punto accertato che l'inserimento del materiale insonorizzante a ridosso della parete che divide la cucina del ricorrente dall'appartamento adiacente sottraeva troppo spazio ai mobili fatti creare su misura dal medesimo che, conseguentemente, non avrebbero più potuto essere riposizionati in loco dopo la posa di quanto indicato nella scrittura privata.
Per questo motivo, la società convenuta ha allegato di aver proposto al ricorrente due soluzioni alternative rispetto a quella individuata nella scrittura privata che non erano state però accettate dall'attore, con conseguente responsabilità dello stesso ex art. 1227 c.c.
Il ricorrente, creditore delle prestazioni elencate nella scrittura, ha promosso il presente giudizio lamentando l'inadempienza da parte della società alle obbligazioni assunte nella scrittura transattiva
Inadempienza contrattuale: chi deve provare cosa?
In base all'orientamento giurisprudenziale inaugurato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 13533/2001, avrebbe dovuto gravare sul debitore (la società nel caso di specie) l'onere di fornire la prova di aver esattamente adempiuto alle obbligazioni assunte in, essendo il creditore onerato unicamente della prova del titolo costitutivo dell'obbligazione.
In sostanza, avendo questi provato il titolo costitutivo dell'obbligazione contratta con la società, rappresentato dalla scrittura privata, l'onere della prova dell'esatto adempimento della stessa gravava nel presente giudizio unicamente in capo alla società convenuta.
Occorre rilevare che nel caso di specie la convenuta non ha offerto tale prova liberatoria, non avendo in alcun modo dimostrato, nemmeno su base presuntiva ex art. 2727 c.c., il proprio adempimento.
Nel corso del presente giudizio è stata inoltre disposta una CTU sulla cui base è stato evidenziato che non era stata realizzata la controparete in mattoni tipo Bioterm dello spessore di 8 centimetri, come invece concordato.
Nessuna revisione del portoncino era stata fatta dalla società, nonostante l'impegno assunto. Inoltre la società non ha prodotto la certificazione dedotta in contratto né ha indicato al CTU la tipologia di interventi di insonorizzazione eventualmente realizzati su tale portone.
Così ancora per altri ulteriori inadempimenti da parte della società alle obbligazioni assunte con la transazione.
Inadempimento volontario: conseguenze per il venditore
Tanto da far rilevare che il rifiuto della società convenuta dell'esecuzione dei lavori concordati e la proposta da parte della stessa di soluzioni tecniche non equivalenti alla stessa (in quanto parziali e/o coinvolgenti la modifica di elementi non coinvolti né contemplati nella transazione de qua) configura un inadempimento volontario, riconducibile alla decisione della società convenuta di sottrarsi agli impegni formalmente assunti.
La scrittura prevede l'adozione eventuale di una soluzione equivalente per il caso di problematiche di insonorizzazione della cucina. Sulla base di questa clausola, l'inadempimento della società convenuta appare ancora più evidente se solo si considera che è emersa in corso di causa la possibilità per la convenuta di eseguire i lavori di insonorizzazione acustica nell'alloggio confinante con la cucina del ricorrente.
Nonostante ciò, il tribunale ritiene che la domanda di risarcimento sia fondata solo in parte.
Risarcimento danni: decisioni del Tribunale in caso di inadempimento
È necessario rilevare che a causa dell'inadempimento della convenuta risulta provato un danno emergente corrispondente al costo necessario all'esecuzione dei lavori di insonorizzazione pattuiti nella scrittura privata, come quantificato nella perizia prodotta in allegato dal ricorrente.
A questa posta di danno devono essere sommati i costi sostenuti dal ricorrente e relativi alle fatture ed alle parcelle emesse dal difensore che lo ha assistito nella procedura per ATP conclusasi con la predisposizione della scrittura di transazione vanificata dall'inadempimento della convenuta
Conclude per il rigetto per il danno alla salute, sfornita di ogni riscontro probatorio, anche solo su base indiziaria, avendo al riguardo il ricorrente prospettato allegazioni solo generiche. Sul punto va ricordato l'insegnamento delle sezioni Unite della Cassazione (Cass. Civ. SU. 11.11.2008, n. 26972), che, al fine del riconoscimento di tale tipologia i danno, richiede che sia stato leso un diritto inviolabile della persona avente rilevanza costituzionale, che la lesione dell'interesse sia grave e che il danno non sia futile, requisiti che certamente non ricorrono nella fattispecie, sol si consideri che il ricorrente ha atteso quasi cinque anni dalla data dell'acquisto per promuovere il procedimento per ATP ed ulteriori tre anni per la proposizione del giudizio di merito, senza aver in precedenza mai sollevato la relativa questione.
Domande riconvenzionali: valutazione delle richieste economiche
È inoltre infondata la domanda riconvenzionale presentata dalla convenuta, considerato al riguardo che nella scrittura privata la convenuta ha rinunciato al pagamento di ogni richiesta economica nei confronti del ricorrente relativa alle "opere extra-capitolato eseguite nell'unità immobiliare e non ancora saldate".
Dall'esame di tale clausola contrattuale si evince che non facciano parte di tali voci di spesa i pretesi costi che la ricorrente ha solo allegato di aver sostenuto per "allacciamenti" e ciò in quanto l'allacciamento alla rete idrica, elettrica e del metano costituiscono altrettante opere rientranti in qualsiasi capitolato, non risultando fruibile alcun immobile in mancanza di tali allacciamenti.
Le medesime considerazioni valgono per le pretese spese di frazionamento del mutuo ipotecario gravante sul condominio realizzato dalla convenuta. Il frazionamento del mutuo acceso dall'impresa costruttrice ed il suo frazionamento onde vendere un'unità immobiliare libera da vincoli ed ipoteche costituisce un costo a carico della società venditrice che ne ha consentito l'iscrizione e non già un'opera extra-capitolato al cui saldo non risulta sicuramente tenuto l'acquirente che già paga il costo concordato dell'immobile.
Da ultimo, occorre rilevare che la società convenuta non ha provato di aver sostenuto i costi indicati in comparsa di risposta per pretese modifiche delle tubazioni del bagno a servizio dell'appartamento acquistato e per le pretese modifiche dell'impianto elettrico a servizio dello stesso.
Conclusioni del caso: accoglimento parziale e rigetti delle domande
In conclusione, dalle considerazioni delineante si evince la parziale fondatezza della domanda del ricorrente, che deve essere accolta limitatamente alla domanda di risarcimento del danno. Sulla somma così determinata a titolo risarcitorio devono essere riconosciuti gli interessi compensativi del danno derivante dal mancato godimento dell'equivalente pecuniario del bene perduto, decorrenti, secondo la consolidata giurisprudenza della Corte Suprema (sent. n. 1712/95), dalla produzione dell'evento di danno fino al tempo della liquidazione e che si calcolano al tasso legale sulla somma devalutata alla data del fatto e via via rivalutata nell'arco di tempo suddetto e non sulla somma già rivalutata; dal giorno della liquidazione all'effettivo saldo decorrono inoltre gli interessi legali sulla somma sopra liquidata in moneta attuale. Tutte le altre domande risarcitorie avanzate dal ricorrente devono invece essere rigettate. Parimenti deve essere respinta la domanda riconvenzionale presentata dalla convenuta. Ogni altra domanda ed eccezione è da ritenersi respinta.