La Corte d'Appello di Catanzaro, con la sentenza n. 1067 del 25 settembre 2023, ha riconosciuto all'inquilino la legittimazione ad agire in tribunale contro il condominio per chiedere il risarcimento dei danni derivanti dalle infiltrazioni provenienti dalle parti comuni. Analizziamo la vicenda.
Danni da infiltrazioni e legittimazione inquilino: fatto e decisione
Il conduttore di un locale commerciale sito all'interno di un edificio condominiale conveniva in giudizio la compagine per sentirla condannare al risarcimento dei danni patiti a causa dell'allagamento dei locali adibiti a deposito ed area vendita.
Nello specifico, a seguito di infiltrazioni d'acqua causate dalla rottura di un tubo idrico condominiale, oltre a subire consistenti danni alla merce in vendita, l'attore era costretto a chiudere l'esercizio commerciale per il tempo necessario ad eseguire i lavori di riparazione e ripristino dello stato dei luoghi.
Solo a seguito di numerosi solleciti il condominio si era attivato, limitandosi tuttavia a sistemare la pavimentazione, senza porre in essere i necessari interventi sulle pareti del locale, sulle quali si era formato un imponente strato di muffa.
La Corte d'Appello di Catanzaro, con la sentenza n. 1067 del 25 settembre 2023 in commento, ha confermato la responsabilità del condominio, già dichiarata con pronuncia di primo grado.
Nello specifico, a seguito dei rilievi del Ctu era emerso pacificamente come la causa dell'allagamento fosse riconducibile alla rottura di una tubazione condominiale.
Ai sensi dell'art. 2051 c.c., «ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».
Nel caso di specie, il condomino avrebbe dovuto dimostrare che la rottura del tubo in questione era dipesa da un evento eccezionale e imprevedibile, avverso il quale la compagine non avrebbe potuto opporre resistenza.
Nella fattispecie, invece, un siffatto onere probatorio non è stato assolto dal condominio, che si è limitato ad allegare, quale possibile causa della rottura della tubazione idrica condominiale, una serie di fattori esterni (un sisma, un incendio, un assestamento strutturale dello stabile, le vibrazioni prodotte dalla sottostante autorimessa ove transitano quotidianamente centinaia di veicoli), senza però dimostrare concretamente che, sotto il profilo causale, l'evento fosse riconducibile non già alla cosa che ne costituiva fonte immediata, ma appunto a uno o ad alcuni dei citati elementi esterni, estranei alla sfera soggettiva del custode, idonei ad interrompere quel nesso causale, concretando gli estremi del caso fortuito, che solo elide il rapporto tra la cosa in custodia e il danno-evento (allagamento).
Per ciò che concerne la legittimazione attiva dell'inquilino, non ci sono dubbi sulla sua sussistenza, avendo l'attore patito un danno pacificamente riscontrato a seguito di consulenza tecnica.
È peraltro pacifico che, nel caso di locazione, il conduttore possa agire in proprio contro le molestie di terzi che non pretendono di avere diritti sul bene locato (art. 1585, secondo comma, c.c.).
Dall'altro lato, il legittimato passivo va individuato nel soggetto che effettivamente, con la propria condotta commissiva od omissiva, ha causato il danno (Trib. Roma, 9 marzo 2011 n. 5198).
Nel caso di specie, correttamente l'inquilino ha agito contro il condominio e non contro il proprietario dell'unità immobiliare, del tutto estraneo ad ogni responsabilità.
Considerazioni conclusive
La sentenza n. 1067 del 25 settembre 2023 resa dalla Corte d'Appello di Catanzaro si pone sicuramente nel solco tracciato dalla giurisprudenza di legittimità.
Ai sensi dell'art. 2051 c.c., il custode può andare esente da responsabilità soltanto qualora riesca a provare il caso fortuito (Cass. civ., n. 21684 del 2005 e n. 20317 del 2005), inteso come specifico fatto capace di determinare autonomamente il danno.
Il concetto di caso fortuito viene inteso dalla giurisprudenza nel senso più ampio, comprensivo anche del fatto del terzo che abbia avuto efficacia causale esclusiva nella produzione del danno (Cass. civ., n. 10556 del 1998) e della colpa del danneggiato (ex multis, Cass. civ., n. 5578 del 2003).
A tal proposito, è stato precisato che il fatto del terzo e la colpa del danneggiato escludono la responsabilità del custode in quanto intervengano, nella determinazione dell'evento dannoso, con un impulso autonomo e con i caratteri della imprevedibilità e inevitabilità (Cass. civ., n. 2062 del 2004 e n. 10641 del 2002), i quali non ricorrono nel fatto che il custode può prevenire esercitando i poteri di vigilanza che gli competono (Cass. civ., n. 9047 del 1995).
