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L'inquilino e la decisioni dell'assemblea: la facoltà d'impugnazione delle deliberazioni dell'adunanza dei condomini.
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L'inquilino e la decisioni dell'assemblea: la facoltà d'impugnazione delle deliberazioni dell'adunanza dei condomini.

L'inquilino, ossia in conduttore di un'unità immobiliare, non è soggetto totalmente estraneo al condominio.

Avv. Alessandro Gallucci 

L’inquilino, ossia in conduttore di un’unità immobiliare, non è soggetto totalmente estraneo al condominio. Egli ha diritto di partecipare all’assemblea ed in alcuni casi di votare. V’è traccia di ciò nei primi due commi dell’art. 10 l. n. 392/78 a mente dei quali:

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni”.

Chiarito ciò è del tutto naturale domandarsi: se il conduttore partecipa all’assemblea di condominio e in relazione alla deliberazione (o ad alcuni suoi punti) si astiene, dissente oppure resta assente, avrà diritto ad impugnare la decisione che egli considera invalide?

Vale la pena ricordare che ai sensi dell’art. 1137 c.c. gli assenti e i dissenzienti (cui la giurisprudenza ha equiparato gli astenuti) possono impugnare la decisione dell’assemblea di condominio rispettivamente entro 30 giorni dalla sua comunicazione e dalla sua adozione. L’impugnazione è fatta mediante ricorso (o atto di citazione).

Al riguardo la Cassazione è orientata, seppur a determinate condizioni, a riconoscere questo diritto. Nel lontano 1993, in una pronuncia mai smentita, i giudici di legittimità specificarono che “ l'art. 10 della legge 28 luglio 1978 n. 392 riproducendo sostanzialmente il contenuto dell'art. 6 della legge 841-73 attribuisce al conduttore il diritto di votare in luogo del proprietario nelle delibere delle assemblee condominiali aventi ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, nonché di intervenire senza diritto di voto sulle delibere concernenti la modificazione di servizi comuni.

Detta norma inoltre rinviando alle disposizioni del Codice civile sull'assemblea dei condomini, certamente prevede per l'inquilino, non solo il diritto di intervento nell'assemblea, ma anche il potere di impugnare le delibere viziate, sempre che abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria”. (Cass. 18 agosto 1993 n. 8755).

In sostanza diritto d’impugnazione in relazione alle materie per le quali hanno diritto di partecipare all’assemblea e votare.

In seguito, era il 2001, il Tribunale di Monza, in un’articolata sentenza, partendo dal sempre attuale parallelismo con la materia societaria, ha specificato che “ in materia condominiale […] la legislazione successiva alla codificazione ha gradatamente attribuito alla disciplina del condominio la tutela di interessi che evadono sempre più dalla limitata sfera dei comproprietari (risparmio energetico, barriere architettoniche, interessi urbanistici, etc.), arrivando inoltre ad attribuire al conduttore la facoltà di intervenire in assemblea ed addirittura di partecipare alla votazione in talune materie (art. 10 l. n. 392 del 1978)” (così Trib. Monza 8 febbraio 2001).

Ciò per arrivare a concludere che il conduttore ha diritto d’impugnare la deliberazione assembleare in tutti quei casi in cui è dimostrabile un suo interesse ad agire e quindi anche al di fuori delle materie indicate dalla legge n. 392/78.

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