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Condominio: la destinazione e la funzionalità delle sue parti sono elementi fondamentali ai fini della loro condominialità
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Condominio: la destinazione e la funzionalità delle sue parti sono elementi fondamentali ai fini della loro condominialità

L'individuazione delle parti comuni di un edificio in condominio

Avv. Alessandro Gallucci  

L’individuazione delle parti comuni di un edificio in condominio è cosa fondamentale al fine della corretta individuazione del diritto su tali beni dei singoli comproprietari e di conseguenza della misura dei loro obblighi.

Il dato certo è uno: in assenza di indicazioni specifiche degli atti d’acquisto le norme di riferimento sono quelle contenute negli artt. 1117 e ss. c.c. A dare un’indicazione esaustiva sulla condominialità del bene è la destinazione e di conseguenza la funzione che lo stesso assolve in relazione alle unità immobiliare di proprietà esclusiva.

Di queste considerazioni ne ribadisce l’importanza una recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione. Secondo gli “ermellini”, infatti:

- la presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. postula la destinazione delle cose elencate in tale norma al godimento o al servizio del condominio, mentre viene meno allorchè si tratti di un bene dotato di propria autonomia ed indipendenza e pertanto non legato ad una destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale, in quanto, non trattandosi di presunzione assoluta, essa rimane vinta dalla destinazione particolare cosi come da un titolo contrario (sentenza 7/7/2003 n. 10700);

- il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune.

Di tali parti, l'art. 1117 c.c. contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa, con la conseguenza che la disposizione in parola può essere integrata "ab estrinseco" se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacchè la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario (sentenza 28/2/2007 n. 4787);

- nel condominio, caratterizzato dalla coesistenza nell'edificio di una pluralità di piani o porzioni di piano di proprietà esclusiva, l'attribuzione della proprietà comune sancita dall'art. 1117 c.c. trova fondamento nel collegamento strumentale ed accessorio fra le cose, i servizi e gli impianti indicati dalla norma citata e le unità immobiliari appartenenti ai. singoli proprietari, giacchè presupposto della comunione è che i beni indicati dall'art. 1117 c.c. per caratteri materiali e funzionali, siano necessari per l'esistenza e l'uso delle singole proprietà ovvero siano oggettivamente destinati in modo stabile al servizio e al godimento collettivo (sentenza 29/11/2004 n. 22408);

- in tema di condominio, le parti comuni di un edificio formano oggetto di un compossesso pro indiviso che si esercita diversamente a seconda che le cose, gli impianti ed i servizi siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari, a cui sono collegati materialmente o per destinazione funzionale (come ad esempio per suolo, fondazioni, muri maestri, facciata, tetti, lastrici solari, oggettivamente utili per la statica), oppure siano utili soggettivamente, sicchè la loro unione materiale o la destinazione funzionale ai piani o porzioni di piano dipenda dall'attività dei rispettivi proprietari (come ad esempio per scale, portoni, anditi, portici, stenditoi, ascensore, impianti centralizzati per l'acqua calda o per aria condizionata); pertanto, nel primo caso l'esercizio del possesso consiste nel beneficio che il piano o la porzione di piano - e soltanto per traslato il proprietario - trae da tali utilità, nel secondo caso nell'espletamento della predetta attività da parte del proprietario (sentenza 28/4/2004 n. 8119) ”(così Cass. 10 gennaio 2011 n. 346).

Un’annotazione sul concetto, ormai sempre più usato di presunzione di condominialità. Sebbene è ricorrente trovare questa locazione nelle sentenze che hanno ad oggetto la individuazione delle parti comuni ed il loro regime proprietario, ad avviso di chi scrive le cose comuni non si presumono comuni ma sono tali, salvo indicazione del titolo, così come specificato dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 7449/93.

Si tratterebbe, quindi, di un uso improprio della locuzione “ presunzione di condominialità”.

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