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Notificazione degli atti al condominio. La procedura in relazione alla domanda giudiziale ed alla presenza (o meno) dell'amministratore

L'individuazione del soggetto cui indirizzare l'atto introduttivo del giudizio non può prescindere dalla valutazione del contenuto della domanda che è posta alla base del giudizio.
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Intraprendere una causa contro un condominio comporta una serie di valutazioni preliminari ed indispensabili ad una corretta instaurazione del contraddittorio.

In sostanza è necessario chiedersi:

a) a chi deve essere notificato l'atto introduttivo del giudizio?

b) che fare nel caso di assenza dell'amministratore?

c) quali sono le formalità da esperire e presso quale indirizzo il destinatario deve ricevere l'atto?

Notifica, la definizione e gli effetti

Per ciò che riguarda le notifiche, la disciplina di riferimento è contenuta negli artt. 136-151 c.p.c.

La notifica è atto proprio dell'ufficiale giudiziario mediante il quale viene consegnato al destinatario un atto. Dalla esecuzione della notifica discendono degli effetti giuridici. Uno, uguale per tutti, è la legale conoscenza dell'atto da parte del destinatario. Gli altri dipendono dallo specifico atto consegnato.

Così, ad esempio, se ad essere notificato è un atto di citazione, il convenuto viene a conoscenza della causa e quindi della possibilità di costituirsi, ecc. Se si notifica un ricorso per decreto ingiuntivo, che può fare opposizione o pagare, ecc.

La notifica ex legge n. 52/1994 può essere eseguita anche dall'avvocato della parte nel cui interesse è compiuta:

a) sempre a mezzo pec;

b) a mezzo posto se l'avvocato è inserito in uno specifico registro tenuto presso l'ordine di appartenenza;

c) mai a mani.

Atti giudiziari, avvenuta notifica per compiuta giacenza

Notifiche condominiali, a chi consegnare l'atto?

L'individuazione del soggetto cui indirizzare l'atto introduttivo del giudizio non può prescindere dalla valutazione del contenuto della domanda che è posta alla base del giudizio.

=> Notifica al servizio di portineria

Se si tratta di questioni concernenti la gestione e conservazione delle parti comuni si potrà chiamare in causa direttamente l'amministratore. Egli, infatti, ha la legale rappresentanza dei condomini in relazione alle cose comuni e, proprio in ragione di ciò, può essere convenuto in giudizio quale legale rappresentante dei singoli comproprietari.

Se, viceversa, l'azione giudiziaria incide sul diritto dominicale del singolo condomino sarà questo a dover essere chiamato in causa.

Si pensi alla richiesta di revisione delle tabelle millesimali ex art. 69 disp. att. c.c. In questo tipo di contenzioso, a parere della costante giurisprudenza di legittimità (pur esistendo posizioni contrarie in dottrina e giurisprudenza), il condomino che agisce per ottenere la revisione dei c.d. millesimali dovrà chiamare in causa tutti quanti i condomini (cfr., tra le altre, Cass. 14 dicembre 1999, n. 14037).

Appurato ciò vale la pena dare soluzione al quesito di cui al punto b).

Notifiche al condominio, a chi consegnare l'atto?

Se l'azione giudiziaria è relativa a questioni attinenti alla gestione e conservazione delle parti comuni, ma il condominio è sprovvisto di un legale rappresentante, le opzioni per la parte proponente la domanda giudiziaria sono due:

a) in primo luogo, restando indifferente alla mancanza di un legale rappresentante, potrebbe chiamare in causa, direttamente, tutti i condomini. Indipendentemente dalla presenza dell'amministratore, infatti, i condomini restano sempre soggetti legittimati a partecipare direttamente ad un giudizio che riguarda il condominio;

b) in alterativa l'attore, prima d'intraprendere la lite, potrà "richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 Cod. Proc. Civ." (art. 65, primo comma, disp. att. c.c.).

Una volta nominato, "il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite. (art. 65, secondo comma, disp. att. c.c.). Nel caso di assenza dell'amministratore, l'atto introduttivo del giudizio dovrà essere indirizzato a tutti i condomini presso la loro casa di abitazione o il loro ufficio (artt. 138-139 cod. proc. civ.).

Notificare un atto al condominio

Se, invece, si è in presenza di un legale rappresentante dei condomini in che modo e dove andrà effettuata la notifica.

La regola generale prevede che nella relazione di notificazione dell'atto (c.d. relata di notifica) si indichi la persona dell'amministratore e tale qualità (es. Tizio in qualità di legale rappresentante del condominio Alfa). La notificazione, potrà essere effettuata senza alcun problema presso il domicilio dell'amministratore di condominio.

Quanto al primo dei due requisiti, come sottolineato di recente dalla giurisprudenza di legittimità, . ai fini della validità della notificazione di un atto, per stabilire se vi sia o meno incertezza assoluta sulla persona del destinatario, non è sufficiente limitarsi a prendere visione della relata di notifica, occorrendo, invece, che sia esaminato l'intero contesto dell'atto, a partire dalla sua intestazione, in quanto in qualsiasi parte dello stesso può trovarsi la indicazione idonea a colmare le eventuali lacune riscontrate. (Cass. 10 febbraio 2010 n. 2999).

In sostanza, se nella relata di notifica si indica solo il nome l'amministratore senza specificarne la qualifica, la notificazione dovrà essere ritenuta valida se dal complesso dell'atto sia, comunque, possibile desumere con certezza che la persona del destinatario coincida con quella del ricevente.

Notifiche al condominio, dove notificare l'atto?

Quanto al luogo di notifica con la stessa sentenza la Cassazione, uniformandosi alla propria giurisprudenza, ha affermato che "il condominio di edifici, che non è una persona giuridica, ma un ente di gestione e non ha, pertanto, una sede in senso tecnico, ove non abbia designato nell'ambito dell'edificio un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, ha il domicilio coincidente con quello privato dell'amministratore che lo rappresenta (v. Cass., sentenze n. 976 del 2000, n. 6906 del 2001, n. 16141 del 2005). (Cass. 10 febbraio 2010 n. 2999).

Riepilogando, dovrà considerarsi valida la notifica dell'atto che, ad esempio, indichi: si notifichi a Tizio, in via Roma n.1.

Notifica degli atti a mezzo posta, quando si perfeziona la notifica

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