Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
110691 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

L'inadempimento del conduttore ai tempi del covid

I temi dell'impossibilità sopravvenuta, dell'impossibilità parziale e del grave inadempimento nei contratti di locazione ad uso commerciale
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo 

Il periodo pandemico ha significativamente compromesso ed in molti casi addirittura impedito, le prestazioni commerciali a causa della chiusura forzosa per disposizione ministeriale di gran parte degli esercizi commerciali e delle attività produttive, con conseguenti difficoltà per gli imprenditori a far fronte agli impegni ed obbligazioni assunte, prima tra tutte quella relativa al pagamento dei canoni di locazione dei locali commerciali.

Tale situazione ha comportato il moltiplicarsi di procedimenti di sfratto per morosità promossi dai locatori proprietari degli immobili locati, in gran parte fatti oggetto di opposizione alla convalida da parte dei conduttori inadempienti sul fondamento dell'impossibilità sopravvenuta nel pagamento dei canoni determinata dal periodo di lockdown.

Sul punto dell'incidenza della pandemia da Covid-19 sui rapporti di locazione, il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 17419/2021 ha espresso un importante principio di diritto che di recente è stato confermato con sentenza, n. 1410/2022, dal Tribunale di Tivoli, il quale ha ribadito l'impraticabilità della tutela ex art. 1463 c.c. da parte del conduttore inadempiente ossia della impossibilità sopravvenuta quale "giustificazione" del mancato adempimento della prestazione di pagamento dei canoni.

Ancora una volta, dunque, la giurisprudenza è concorde nel ritenere come la situazione pandemica non possa assurgere a caso di impossibilità sopravvenuta, tale da liberare il debitore dalla propria prestazione di pagamento.

In egual modo, va esclusa l'applicabilità dell'art. 1464 c.c. per la parziale impossibilità della prestazione di una parte.

Vediamo il caso portato dinanzi al Tribunale di Tivoli e le motivazioni che lo hanno condotto al rigetto dell'opposizione alla convalida di sfratto per morosità, sollevata dal conduttore inadempiente.

La gravità dell'inadempimento nei contratti commerciali

Con riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo, per la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, si applica l'art. 5 della Legge 392/1978 che prevede due parametri: uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone, l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito e tollerato.

L'art. 5 non si applica agli immobili locati ad uso diverso per i quali valgono i comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c. riguardanti la gravità dell'inadempimento che va verificata anche d'ufficio dal Giudice trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda e non solo in relazione all'entità oggettiva dell'inadempimento, ma anche con riguardo agli elementi soggettivi ossia agli interessi che l'altra parte intende realizzare.

L'inadempimento va dunque considerato non solo in astratto, per la sua entità, ma anche in concreto facendo riferimento al pregiudizio effettivamente causato alla controparte tenendo in considerazione elementi soggettivi in grado di attenuarne la gravità quali ad esempio un reciproco adempimento, l'aver rimediato in maniera tempestiva etc.

Certamente nella valutazione della gravità dell'inadempimento il Giudice deve tenere conto anche del comportamento del conduttore in seguito alla proposizione della domanda di sfratto per morosità proprio perché trattasi di contratto di durata ove il conduttore continua a godere della cosa nonostante l'inadempimento nel pagamento dei canoni senza che il locatore possa impedirglielo in assenza di un titolo di rilascio.

Sicché, nella valutazione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, non potrà non considerarsi la buona fede del conduttore che a seguito della notifica dell'intimazione di sfratto per morosità abbia provveduto al pagamento dei canoni, così come, allo stesso modo la domanda andrà accolta nell'ipotesi in cui, come nella fattispecie, il conduttore abbia continuato a non versare nulla.

Il periodo di emergenza sanitaria, che ha sicuramente inciso sulle attività economiche, non potrà essere valutato per escludere la gravità dell'inadempimento se il conduttore inadempiente ha continuato a non versare quanto dovuto anche alla ripresa dell'attività.

L'emergenza sanitaria da Covid 19 non configura un caso di impossibilità sopravvenuta

Il Tribunale di Tivoli si è uniformato alle precedenti pronunce in particolare a quella del Tribunale di Roma n. 17419/2021 secondo cui "in materia di locazione è da escludere che la grave situazione epidemiologica in essere ed i provvedimenti limitativi della libertà di iniziativa economica emanati per effetto della diffusione del virus "Covid-19" configurino un caso di impossibilità sopravvenuta e ciò sia con riferimento all'obbligazione di pagamento del canone della conduttrice, sia con riferimento all'impossibilità per la stessa conduttrice di utilizzare, in tutto o in parte, la prestazione della locatrice, avendo questi messo a completa disposizione, senza limitazioni alcune, il bene locato".

Ciò, perché un'obbligazione di pagamento non può diventare obiettivamente impossibile, attesa la natura di bene fungibile del denaro così come i mancati pagamenti per condizioni soggettive dell'obbligato, quali la sua incapienza patrimoniale, non possono essere ritenuti rilevanti ai fini dell'impossibilità sopravvenuta.

Covid, morosità locazione commerciale e risoluzione

La disciplina dei cui all'art. 1463 c.c. - secondo cui la parte liberata dalla prestazione dovuta per la sopravvenuta impossibilità della stessa non può chiedere la controprestazione - non può ritenersi applicabile ai casi di mancato pagamento dei canoni per le difficoltà economiche dovute all'emergenza sanitaria, in quanto, in tali casi, non è l'immobile che diventa inidoneo all'uso bensì è l'attività che in esso si svolge ad essere impedita e ciò ricade nella sfera di rischio dell'imprenditore-conduttore.

Si vuole con ciò dire, che ciò che nel periodo pandemico è stato compromesso o impedito è la prestazione commerciale e non il bene immobile che è sempre rimasto nella disponibilità del conduttore.

L'emergenza sanitaria da Covid 19 non configura un caso di impossibilità parziale

Va anche esclusa l'applicabilità dell'art. 1464 c.c. per la parziale impossibilità della prestazione di una parte ed il conseguente diritto dell'altra ad ottenere una riduzione della propria prestazione ovvero a recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale, poiché anche questa soluzione contrasterebbe con la realtà dei fatti che vede sempre il locatore adempiente ai propri obblighi contrattuali per aver messo a disposizione del conduttore l'immobile locato e, quindi, porta a concludere che la limitazione all'esercizio dell'attività commerciale non riguarda l'uso dell'immobile.

Il Tribunale di Tivoli ha così ribadito il principio formulato dal Tribunale di Roma con la sentenza citata secondo cui non può "ritenersi esistente un diritto, fondato sulla disciplina della emergenza epidemiologica e sulla crisi che ne è scaturita, alla sospensione o alla riduzione del canone o ancora alla sua modifica da parte del conduttore che è rimasto nel godimento materiale dell'immobile con la propria famiglia oppure con la propria struttura, con i propri beni strumentali e con le proprie merci" e come non possa neanche "ritenersi legittima la unilaterale auto-sospensione od autorizzazione dei pagamenti essendo tra l'altro, di regola, prevista nei contratti di locazione la clausola del c.d. solve et repetere".

Sentenza
Scarica Trib. Tivoli 7 ottobre 2022 n. 1410

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento