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Impianti elettrici e legge n. 46/90: i costi di messa a norma sono spese per la conservazione e vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà

L'impianto elettrico in condominio, i costi di messa a norma vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Adeguamento alle norme di sicurezza dell'impianto elettrico condominiale e ripartizione dei costi tra i condòmini: chi paga e secondo quale criterio.

Prima di entrare nel merito della questione è utile svolgere una breve digressione sulla delimitazione dell'impianto condominiale.

L'impianto elettrico in condominio è uno tra quelli che ai sensi dell'art. 1117 n. 3 c.c., salvo diversa disposizione degli atti d'acquisto, deve considerarsi di proprietà comune.

Come recita il summenzionato articolo, infatti, quell'impianto è in regime di condominio al punto di diramazione o di utenza verso i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

La diramazione, ossia quella porzione che consente la connessione tra parte comune ed individuale dell'impianto, deve essere considerata di proprietà esclusiva visto che la funzione è unicamente rivolta al beneficio del singolo condomino e la collettività non ne trae alcuna utilità (su tale concetto si veda Cass. 3 settembre 2010 n. 19045). Non è una conclusione unanimemente accolto, posto che, in relazione ad altri impianti - il riferimento è qui alla braga dell'impianto fognario - non sono mancate pronunce che contrariamente hanno affermato la natura condominiale della diramazione (in tal senso, Cass. 19 gennaio 2012 n. 778).

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Ciò detto torniamo alla questione dell'impianto elettrico e più nello specifico alla ripartizione delle spese per l'adeguamento alle norme di sicurezza dell'impianto elettrico condominiale.

Adeguamento a norma dell'impianto condominiale, le norme

Nello specifico caso dell'impianto elettrico, così come d'una vasta gamma di tipologie d'impianto, ai sensi della legge n. 46 del 1990 (oggi abrogata e parzialmente sostituita dal d.m. n. 37/08), il proprietario dello stesso doveva attivarsi, nel termine di tre anni dall'entrata in vigore del provvedimento (termine poi prorogato di volta in volta fino alla fine del 2005), per adeguare il più volte citato impianto elettrico alla normativa vigente.

In sostanza, nel caso del condominio, stava all'assemblea deliberare i lavori d'adeguamento necessari. Il tutto si sostanziava nella progettazione degli interventi (non sempre obbligatoria), nella loro esecuzione (da parte di imprese specializzate e certificate) e nel successivo ottenimento della dichiarazione di conformità che, per l'appunto, attestava la regolarità dei lavori e quindi la rispondenza alle norme dell'impianto stesso.

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Adeguamento a norma dell'impianto condominiale, i condòmini interessati

La messa a norma dell'impianto elettrico condominiale, salvo il caso improbabile di lavorazioni gratuite, ha un costo.

Quanto ai costi da sostenere non v'è dubbio che gli stessi dovessero gravare sui condomini, quali comproprietari delle cose comuni.

Se l'impianto è unitario per tutto il condominio il costo graverà su tutti i condòmini; viceversa se è possibile individuare due o più impianti autonomi, allora il costo relativo alla messa a norma dovrà essere sostenuto trai soli condòmini interessati. Norma di riferimento sul punto è il terzo comma dell'art. 1123 c.c., che recita: "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

Ciò detto va compreso sulla scorta di quale criterio le spese debbano essere ripartite tra i condòmini interessati.

Adeguamento a norma dell'impianto condominiale, la ripartizione delle spese

Visto e considerato che in condominio le spese debbono sempre essere ripartite sulla base dei valori millesimali (siano essi di proprietà o d'uso) pare corretto poter desumere che le spese per l'adeguamento normativo dell'impianto elettrico debbano essere suddivise tra tutti i condomini sulla base dei millesimi.

Più nello specifico, trattandosi di costi per l'esecuzione d'interventi conservativi, ossia di opere necessarie a preservare la funzionalità della cosa oggetto dell'intervento medesimo, non v'è motivo per dubitare che il costo per l'adeguamento dell'impianto elettrico alla legge n. 46/90 debba essere suddiviso tra tutti i condomini sulla base dei valori millesimali di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).

Di questa conclusione si trova conferma anche nella giurisprudenza, a dire il vero rara, che si rintraccia sull'argomento.

Significativa sul punto è una sentenza ressa dal Tribunale di Bari nel settembre 2010. In quell'occasione il giudice adito ha invalidato una deliberazione assembleare con la quale, a maggioranza, s'era deciso di dividere in parti uguali i costi inerenti agli interventi sull'impianto elettrico.

A dire del magistrato barese una simile decisione era invalida in quanto "le spese relative all'adeguamento dell'impianto elettrico alla normativa prevista dalla L. 46/90 vadano ripartite a norma del primo comma dell'art. 1123 c.c. trattandosi di spese relative alla conservazione e godimento delle parti comuni, con la conseguenza che le stesse devono essere sostenute dai singoli condomini in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno.

Tale criterio di ripartizione è certamente derogabile dalla volontà unanime dei condomini ma nel caso di specie la delibera con la quale la spesa veniva ripartita in misura uguale tra tutti i condomini non è stata approvata all'unanimità" (Trib. Bari 20 settembre 2010 n. 2837).

Resta impregiudicata la possibilità per i condòmini di prevedere, col consenso di tutti (espresso una tantum o riversato in una clausola del regolamento condominiale) di prevedere un differente criterio di ripartizione delle spese.

Ripartizione spesa messa a terra condominiale

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