L'avviso di convocazione deve contenere specifica indicazione degli argomenti all'ordine del giorno in modo da consentire ai condòmini di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione.
Al fine di soddisfare adeguatamente il diritto d'informazione dei condòmini circa l'oggetto della delibera non è necessario allegare all'avviso tutta la documentazione cui si riferiscono i punti all'ordine del giorno, essendo sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione.
Tuttavia, ove il condomino intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, può attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copia a proprie spese.
Cosa accade, allora, in caso di violazione del diritto del condomino di esaminare, a sua richiesta, i documenti relativi ad argomenti previsti all'ordine del giorno?
In altre parole, giova chiedersi se l'impedimento alla visione della documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno di un'assemblea condominiale determini l'annullabilità delle delibere ivi approvate.
Sulla questione si è pronunciata la Corte d'Appello di Napoli con la sentenza n. 3747 del 25 settembre 2024.
L'impedimento al diritto del condomino di prendere visione della documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno: la relativa delibera è annullabile. Fatto e decisione
Alcuni condòmini citavano in giudizio dinnanzi al Tribunale di Napoli, il Condominio, chiedendo che fosse dichiarata la nullità di una delibera, relativamente al punto n. 1 dell'ordine del giorno. Gli attori contestavano il bilancio approvato dall'assemblea in quanto contenente numerose incongruenze: errata contabilizzazione delle voci; falsa ripartizione delle spese; omissione di partite dovute nonché lamentavano l'omessa informazione ai condòmini, prima dell'adunanza, circa la documentazione sottesa al bilancio.
Il Tribunale rigettava la domanda attorea.
Gli attori soccombenti in primo grado proponevano appello insistendo per l'annullamento della delibera per gli errori in essa contenuti e per la non intellegibilità del documento di bilancio predisposto, dovuti all'errata contabilizzazione delle voci, all'omissione di partire dovute e all'impossibilità di riscontrare un univoco criterio di redazione del bilancio.
Gli appellanti lamentavano, in particolare, l'impossibilità di esaminare, nonostante le reiterate richieste, la documentazione sottesa al bilancio approvato con riferimento alla "Polizza Fabbricati" e all'elenco dei sinistri.
Il Condomino non si costituiva in giudizio e, pertanto, ne veniva dichiarata la contumacia.
La Corte di Appello ha accolto la domanda attorea annullando la delibera trattandosi di un bilancio approvato senza la prova che l'amministratore del Condominio avesse consentito ai condòmini appellanti di esaminare, a loro richiesta, la documentazione riguardante anche il contratto relativo alla "Polizza Fabbricati" e l'elenco completo dei sinistri relativi alla detta polizza condominiale.
La Corte ha evidenziato la mancanza di elementi per ritenere che tale documentazione fosse stata, invece, consegnata dall'amministratore ai condòmini, gravando il relativo onere probatorio sul Condominio.
Implicazioni dell'impossibilità di accesso ai documenti condominiali
In considerazione della "ratio" dell'avviso di convocazione dell'assemblea, al fine di soddisfare adeguatamente il diritto d'informazione dei condomini circa l'oggetto della delibera da assumere non è necessario allegare all'avviso tutta la documentazione cui si riferiscono i punti all'ordine del giorno, posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dello stesso e soddisfare il diritto d'informazione dei condomini è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino interessato, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copia a proprie spese (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 17/02/2023, n. 5068).
Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, infatti, ciascun condomino ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti. (ex multis, Cass. civ., Sez. II, 21/09/2011, n. 19210; Cass. n. 5443/2021; Cass. n. 8460 del 1998; Cass. n. 15159 del 2001; Tribunale di Nocera Inferiore n. 1312/2024)
La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare, a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l'annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all'informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari (cfr. Cass. civ., Sez. II, 19/05/2008, n. 12650; Sez. II, 11/09/2003, n. 13350).
A fronte della richiesta del condomino di accedere alla documentazione contabile al fine di poter partecipare consapevolmente all'assemblea che su quei documenti debba esprimersi, l'onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull'amministratore e, quindi, in sede di impugnazione della delibera assembleare, al Condominio, ove intenda resistere all'azione del condomino dissenziente (cfr. Cass. civ., Sez. II, 21/09/2011, n. 19210; cfr. anche Cass. civ., Sez. II, 19/09/2014, n. 19799; Sez. II, 19/09/2014, n. 19800).