L'avviso di convocazione deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora stessa, così come previsto dall'art. 66 disp. att. c.c. Tuttavia, il codice civile non indica quali debbano essere i criteri di individuazione del luogo di riunione, essendo rimesso alla scelta discrezionale dell'amministratore o alle indicazioni contenute nel regolamento di condominio.
La giurisprudenza, pertanto, al fine di colmare il vuoto legislativo in materia, ha stabilito quali caratteristiche deve possedere il luogo dell'adunanza al fine di essere idoneo allo svolgimento dell'assemblea condominiale.
Una recente sentenza del Tribunale di Rimini, n. 1035 del 6 novembre 2023, nel pronunciarsi sulla impugnazione di delibere assembleari per non essere stato indicato negli avvisi di convocazione, il luogo esatto dell'adunanza o comunque luoghi idonei, ha richiamato la giurisprudenza di legittimità che sul tema ha chiarito i requisiti da rispettare: certezza, accessibilità, adeguatezza, riservatezza e comodità.
Requisiti per un luogo idoneo all'assemblea condominiale
I proprietari di un appartamento facente parte di un condominio composto da sole tre unità immobiliari, citavano in giudizio il Condominio in persona dell'amministratore pro tempore al fine di impugnare le delibere assembleari per nullità e o annullabilità degli avvisi di convocazione che non avevano indicato il luogo esatto della riunione o comunque un luogo idoneo.
In particolare, i condòmini deducevano che l'assemblea era stata convocata in uno spazio condominiale all'aperto o in alternativa, in caso di non fruibilità del predetto, nell'appartamento di una condòmina, madre dell'amministratore condominiale dell'epoca.
Per tali motivi gli attori chiedevano l'accertamento della nullità ovvero dell'annullabilità e invalidità della convocazione, costituzione e dello svolgimento delle assemblee nonché delle delibere in essa assunte.
Si costituiva il Condominio in persona della sua amministratrice pro tempore contestando la narrazione esposta con l'atto di citazione e specificando che i luoghi in cui si sarebbe tenuta l'assemblea erano ben specificati, ivi incluso il luogo indicato in alternativa.
Il Tribunale di Rimini ha ritenuto il luogo di convocazione dell'assemblea, " uno spazio condominiale all'aperto" inidoneo sia per l'incertezza della sede della riunione sia per ragioni di riservatezza essendoci peraltro stati in passato altri luoghi più idonei utilizzati allo scopo; ha ritenuto, altresì, inidoneo, il luogo alternativo indicato nell'avviso di convocazione, ossia l'appartamento di una condomina, madre dell'amministratrice ( di cui peraltro era comproprietaria), non solo fisicamente, ma anche " moralmente" in quanto tra i condòmini attori e la predetta amministratrice vi erano da tempo conflitti.
Il luogo di convocazione dell'assemblea non può essere cambiato poco prima della riunione.
Importanza della scelta del luogo per l'assemblea condominiale
Ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea del condominio e quindi deve essere messo in condizione di poterlo fare.
Ne deriva che il luogo di convocazione dell'assemblea, oltre che identificato, deve essere idoneo fisicamente e moralmente a consentire a tutti i condomini di essere presenti e di partecipare.
In tal senso, la Suprema Corte ha, più volte, affermato che, "quando il regolamento di condominio non stabilisce la sede in cui debbono essere tenute le riunioni assembleari, l'amministratore ha - sì - il potere di scegliere la sede che, in rapporto alle contingenti esigenze del momento, gli appare più opportuna - ma che - tuttavia, tale potere discrezionale incontra un duplice limite: anzitutto il limite territoriale, costituito dalla necessità di scegliere una sede entro i confini della città in cui sorge l'edificio in condominio; quindi, un secondo limite, costituito dalla necessità che il luogo di riunione sia idoneo, per ragioni fisiche e morali, a consentire la presenza di tutti i condomini e l'ordinato svolgimento delle discussioni" (Cass. civ., sez. II, 22 dicembre 1999, n. 14461; nello stesso senso: Trib. Imperia, 20 marzo 2000).
In particolare, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 14461 del 1999 ha stabilito che "È nulla - e perciò è impugnabile anche dai condomini che vi hanno partecipato - la delibera condominiale se la convocazione non indica il luogo di riunione ed esso è assolutamente incerto per la legittima aspettativa dei medesimi di un luogo diverso dal solito stante l'assoluta inidoneità di quest'ultimo.
Infatti, in mancanza di indicazione nel regolamento condominiale della sede per le riunioni assembleari, l'amministratore ha il potere di scegliere quella più opportuna, ma con il duplice limite che essa sia nei confini della città ove è ubicato l'edificio e che il luogo sia idoneo, fisicamente e moralmente, a consentire a tutti i condomini di esser presenti e di partecipare ordinatamente alla discussione (nella specie la Suprema Corte ha ritenuto congrua la motivazione del giudice di merito sull'assoluta incertezza del luogo, non indicato nell'avviso di convocazione, e sull'inidoneità di quello solitamente adibito a sede assembleare, normalmente destinato alla raccolta dei rifiuti)".
Il luogo prescelto per le adunanze assembleari deve, dunque, garantire le seguenti caratteristiche elaborate dalla prevalente dottrina e giurisprudenza: 1) deve essere accessibile ossia deve poter essere raggiunto in modo agevole; 2) deve essere adeguato in termini di ubicazione, di spazi, salubrità dei locali e comodità in relazione al numero di persone affinché abbiano la possibilità di parteciparvi in modo ordinato; 3) deve essere riservato ossia è necessario garantire la riservatezza della discussione; in tal senso una piazza o un luogo aperto a persone estranee alla compagine condominiale potrebbe comportare una violazione della privacy dei condòmini anche con riferimento agli argomenti trattati nonchè azioni di intralcio e disturbo da parte di soggetti non interessati; 4) deve essere adeguato in termini di " moralità" nel senso che gravi dissensi tra i condòmini dovrebbero indurre ad evitare di riunirsi nell'abitazione di uno di essi.
Sul punto della serenità ambientale del luogo di riunione, va ricordata la decisione della Corte d'Appello di Firenze, n. 1249/2005 secondo cui in caso di gravi dissensi tra condòmini, l'incontro fissato presso l'abitazione di uno dei comproprietari rivali comporterebbe, se non la impossibilità, quanto meno una grave difficoltà morale alla partecipazione.
È, dunque, imposto all'amministratore del condominio, in assenza di indicazioni nel regolamento, di fissare l'assemblea in un luogo idoneo moralmente e fisicamente a consentire a tutti i condomini di parteciparvi e a consentire altresì l'ordinato svolgimento della discussione, al fine di non rendere viziato il deliberato assembleare.
Alla luce delle suddette considerazioni, il Tribunale di Rimini ha concluso che alla mancata legittima costituzione dell'assemblea condominiale consegue necessariamente la nullità dei lavori compiuti e la nullità di tutte le deliberazioni assunte in tali sedi.
