È frequente che l'amministratore uscente di un condominio citi quest'ultimo dinnanzi al tribunale sostenendo di aver anticipato, durante l'espletamento dell'incarico, una determinata somma. In tal caso è importante comprendere quale sia l'onere probatorio che grava sull'amministratore uscente nell'ambito del giudizio volto a conseguire la condanna del condominio al rimborso delle anticipazioni operate nel corso della gestione.
A tale proposito merita di essere messa in evidenza una recente decisione del Tribunale di Caltanissetta (sentenza n. 508 del 6 giugno 2024).
Richiesta di rimborso delle somme anticipate e onere probatorio a carico dell'amministratore uscente. Fatto e decisione
Un ragioniere, ex amministratore del condominio, chiedeva ed otteneva dal Tribunale un decreto ingiuntivo contro il condominio per la complessiva somma di € 10.639,34, a titolo di somme asseritamente anticipate nell'interesse della collettività condominiale.
Il detto professionista, al fine di provare il credito produceva in giudizio, i rendiconti condominiali anni 2017/2018 e 2018/2019 ed il verbale di consegna della documentazione al nuovo amministratore di quanto già in suo possesso.
Il condominio si opponeva e contestava di essere debitore della predetta somma, eccependo, in primis, la mancanza dei presupposti per l'emissione del decreto ingiuntivo opposto, per assenza dei documenti giustificativi del diritto di credito fatto valere dal ragioniere; inoltre eccepiva la mancanza di legittimazione a procedere al riconoscimento dei debiti del condominio da parte del nuovo amministratore in carica, facendo prese che quest'ultimo era autorizzato, esclusivamente, alla presa in consegna della documentazione condominiale; in ogni caso contestava, l'irregolarità nella contabilità condominiale per gravi carenze ed incongruenze contabili e chiedeva, in via riconvenzionale, la consegna di ulteriori documenti condominiali, non consegnati al condominio dall'ex amministratore.
Quest'ultimo, con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio, contestando l'opposizione e la domanda riconvenzionale avversaria poiché totalmente infondata in fatto ed in diritto, chiedendo la conferma del decreto ingiuntivo opposto. Il Tribunale ha ritenuto l'opposizione del condominio fondata e meritevole di accoglimento.
Il giudicante ha notato che l'ex amministratore non ha fornito alcun riscontro documentale circa il passaggio di danaro fra il suo patrimonio e quello dell'ente di gestione a titolo di anticipi.
Al contrario, come ha osservato il Tribunale, il condominio, pur non essendone onerato, ha versato agli atti gli estratti del conto corrente condominiale risultati sempre in attivo, nonché il rendiconto movimenti cassa n. 2018/2019, documento contabile dal quale è risultato chiaramente l'assenza di alcuna morosità pregressa da recuperare all'interno della compagine condominiale.
Del resto l'ex amministratore non ha proposto nessuna contestazione specifica, né provato di aver consegnato la documentazione richiesta, per cui lo stesso è stato condannato alla consegna di quanto ancora in suo possesso.
Di conseguenza non solo è stata accolta l'opposizione al decreto sopra detto, ma anche la contestuale domanda riconvenzionale di consegna degli ulteriori documenti.
Onere probatorio dell'amministratore per il recupero delle spese anticipate
È necessario precisare come sia l'amministratore a dover fornire la dimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recupero delle spese sostenute. In altre parole l'amministratore ha anche l'onere di precisare quali pagamenti abbia effettuato e di dimostrare l'inerenza di essi ad obbligazioni da lui legittimamente contratte nell'interesse del condominio e nei limiti dei suoi poteri o su autorizzazione dell'assemblea (eventualmente, mediante approvazione del conto preventivo in cui la relativa spesa figuri), ovvero di propria iniziativa, ma ottenendo la ratifica dell'assemblea (Trib. Torino 18 gennaio 2021, n. 235). La deliberazione assembleare che approva il rendiconto consuntivo emesso dall'amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate.
Alla luce di quanto sopra i dati contabili approvati dall'assemblea condominiale sono considerati dei semplici documenti di parte inutili per provare il credito.
Del resto è già stato precisato che Un documento proveniente dalla parte che vuole giovarsene non può costituire prova in favore della stessa né determina inversione dell'onere probatorio nel caso in cui la parte contro la quale è prodotto contesti il diritto, anche relativamente alla sua entità, oltreché alla sua esistenza (Cass. civ., sez. VI, 27/04/2016, n. 8290). Pertanto, solo l'assemblea condominiale può validamente effettuare una ricognizione di debito che deve, peraltro, essere espressa e chiaramente indirizzata al creditore.
In ogni caso l'accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all'assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo, ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore.
La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata (Trib. Roma 26 settembre 2023, n. 13510).
Del resto non rientra allora tra le attribuzioni dell'amministratore del condominio, quale organo di rappresentanza dell'ente di gestione deputato all'ordinaria amministrazione dei beni comuni, il potere di effettuare una ricognizione di debito che inevitabilmente si riflette sulla sfera giuridico-patrimoniale dei singoli condomini, senza apposita autorizzazione assembleare.
