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È legittima l'applicazione di una penale per chi non dovesse cessare un'attività di b&b vietata dal regolamento condominiale?

La corte territoriale ha riformato una pronuncia di primo grado ponendo l'accento sull'applicabilità della penale nel contenzioso tra condominio e condomino ove quest'ultimo esercita illegittimamente attività di bed and breakfast
Avv. Nicola Frivoli Avv. Nicola Frivoli 

Con sentenza emessa in data 23 febbraio 2022, n. 614, la Corte di Appello di Milano, accoglieva il gravame proposto dall'appellante-condominio, avverso pronuncia emessa dal Tribunale di Milano (nel 2020), contro l'appellato-condomino, affinché venisse riformata tale decisione in toto, e rigettata l'opposizione, ex art. 615 c.p.c., proposta avverso atto di precetto, con vittoria di spese.

Tale notifica dell'atto prodromico all'esecuzione, veniva preceduta da altro giudizio (pronuncia emessa nel 2017), dove sempre il Tribunale meneghino condannava un condomino a cessare immediatamente l'attività di bed and breakfast esercitata presso una unità immobile di uno stabile, per violazione del regolamento condominiale, nonché corrispondere in favore del condominio un penale in euro 50,00 per ogni giorno di prosecuzione illegittima di tale attività, a decorrere dal 31.1.2018.

Il condomino rilasciava l'immobile quasi otto mesi dopo, continuando ad espletare l'attività turistica, e, perciò, il condominio notificava il menzionato atto di precetto, contenente l'importo della penale maturata, per il ritardo del rilascio stabilito dal giudice.

Con il giudizio di prime cure, il giudice milanese accoglieva la domanda attorea del condomino, accertando la non debenza delle somme indicate nel detto atto di precetto, annullandolo.

Il giudice del gravame, invece, accoglieva l'appello, riformando in toto la pronuncia appellata, con condanna alle spese di lite in capo all'appellato.

Ipotesi di coercizione indiretta, ex art. 614 bis c.p.c.

Nella pronuncia emessa nel 2017, il Tribunale competente inseriva un'ipotesi di coercizione indiretta, ex art. 614 bis c.p.c., nella quale si era in presenza di esecuzione in cui si procede sulla sola base dell'affermazione del creditore, allorché si discute di un obbligo di non fare e nel giudizio di opposizione dovrà il creditore provare se e quante volte l'obbligato ha fatto ciò che non avrebbe dovuto.

Il menzionato articolo recita che: "Con provvedimento di condanna all'adempimento di obblighi diversi dal pagamento di somme di denaro il giudice, salvo che ciò sia manifestamente iniquo, fissa, su richiesta di parte, la somma di denaro dovuta dall'obbligato per ogni violazione o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento.

Il provvedimento di condanna costituisce titolo esecutivo per il pagamento delle somme dovute per ogni violazione o inosservanza.

Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano alle controversie di lavoro subordinato pubblico e privato e ai rapporti di collaborazione coordinata e continuativa di cui all'articolo 409".

Tale disposizione è stata introdotta nel nostro ordinamento con la l. n. 69/2009 che previsto uno strumento di coercizione indiretta al fine di incentivare l'adempimento spontaneo degli obblighi che non risultano facilmente coercibili.

La norma prevede in capo al soggetto inadempiente l'obbligo di pagare una somma di denaro, al fine di indurlo a realizzare la sua obbligazione.

Il magistrato, pertanto, previa richiesta della parte, unitamente al provvedimento di condanna ad un fare o un non facere, fissa una somma di denaro dovuta dall'obbligato per ogni violazione o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione provvedimento al fine di indurre la parte obbligata all'adempimento spontaneo.

Per completezza, il giudicante, nel determinare l'ammontare della somma dovuta per ogni violazione, dovrà tenere di alcuni parametri, come il valore della controversia, la natura della prestazione, il danno quantificato o quello prevedibile, le condizioni personali e patrimoniali delle parti, accanto ad ogni altra circostanza utile.

Condivisibilità della pronuncia della Corte d'Appello

Fatto il doveroso l'approfondimento sulla misura coercitiva indiretta, va precisato che la decisione della Corte di Appello di Milano è sicuramente condivisibile, ritenendo erroneo il convincimento del giudice di prime cure.

In altri termini, la Corte territoriale ha evidenziato che il condominio-appellante ha sicuramente conferito prova in merito alle doglianze manifestate al giudice di primo grado, evidenziando, attraverso prove-precostituite (produzione documentale del fascicolo di prime cura), che il titolare del bed e and breakfast ha continuato a pubblicizzare l'offerta sul web dei servizi di locazione turistica, ai sensi della L.R. n. 27/2015, art. 26, comma 2, continuando ad espletare una attività imprenditoriale con caratteri para alberghieri in spregio alla sentenza emessa nel 2017, che lo obbligava alla cessazione immediata dell'attività, ritenendo fondato l'applicazione in capo al condomino della la penale per ammontare complessivo di euro 13.200,00, come richiesto dal condomino con la notifica dell'atto di precetto.

Perciò, l'attività svolta dal condomino, proprietario dell'unità immobiliare, ha violato, senza ombra di dubbio, il Regolamento del Condominio-appellante, il quale, in un'apposita clausola, prevedeva e negava la possibilità di espletare qualsivoglia attività bed e and breakfast.

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Violazione del regolamento condominiale

Per completezza espositiva, l'appellato-condomino, nella pronuncia, dalla quale è scaturita il susseguente giudizio di opposizione all'atto di precetto, ha violato, comunque, il Regolamento condominiale.

Se le norme contenute nello Statuto condominiale, sono chiare e precise, la violazione di tale norma comporta l'immediata cessazione dell'attività turistica espletata sia di bed e and breakfast, affitta camere o l'airbnb, senza alcuna deroga.

Tale attività tutte svolte anche da privati, che offrono in godimento a terzi il proprio immobile, creano a volte, non poco pregiudizio agli altri abitanti del palazzo condominiale in tema di sicurezza, di tranquillità e di immissioni di rumore, diretta conseguenza della continua alternanza delle persone nell'uso del bene locato, non sempre peraltro rispettosa nemmeno delle più elementari regole del buon vivere civile e di vicinato.

In altri termini, la previsione nel regolamento del divieto di usare le singole unità immobiliari a tutto ciò di diverso dall'abitazione, quale, ad esempio, di studio medico, di pubblici uffici in genere, di case di alloggio, oppure per uso comunque contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato. In presenza di simile clausola, è stato ritenuta contraria al regolamento l'esercizio dell'attività di bed e and breakfast in quanto simile a quella di affittacamere o addirittura di albergo, comunque in totale contrapposizione con l'uso abitativo, unico ad essere permesso dal regolamento (in tal senso, Cass. civ., sez II, 7 gennaio 2016, n. 109).

Infine, si evidenzia che il condominio ha intentato azione ordinaria (ex art. 163 e ss. c.p.c.) per far rispettare la violazione del Regolamento condominiale, però lo stesso sarebbe stato legittimato ad agire in giudizio per chiedere il rispetto da parte dei singoli partecipanti delle norme contenute nel regolamento, sia esso assembleare o contrattuale anche attraverso tutela prevista dall'art. 700 c.p.c. se si basa sulla minaccia di un pregiudizio di tale gravità da giustificare la pretesa di ottenere nell'immediato un provvedimento provvisorio.

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Sentenza
Scarica App. Milano 23 febbraio 2022 n. 614

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