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Leale collaborazione, ma tra chi: quando l'appalto in condominio diventa un incubo e compie gli anni

Il ruolo di amministratore, direttore dei lavori ed impresa impone buona fede e correttezza nell'adempimento del contratto, non condiscendenze o, peggio, connivenze.
Avv. Alessandro Gallucci 
29 Feb, 2024

In tema di lavori condominiali le frizioni, sarebbe meglio dire le scintille, tra condòmini, imprese, amministratore e direttore dei lavori sono all'ordine del giorno.

Prendiamo il caso di quanto ci scrive un nostro lettore:

"Buona sera amici di Condominioweb! Nel mio palazzo tra un mese il cantiere per i lavori di ristrutturazione festeggerà il suo primo compleanno. Alla festa abbiamo invitato tutto il vicinato, contento della sporcizia e dei furti.

Abbiamo detto anche al capo dell'impresa, al direttore dei lavori ed all'amministratore di raggiungerci sull'impalcatura per un brindisi. L'amministratore, non cogliendo l'ironia, ci ha diffidato dall'utilizzare l'area di cantiere per (cito testualmente) "improvvide sbevazzate tra buon temponi".

Lasciamo stare! Nell'ultima e-mail che annunciava la fine dei lavori, due mesi fa, l'amministratore diceva che il merito era del direttore dei lavori e suo che avevano dialogato con la ditta e portato a casa il risultato. Quale risultato ci domandiamo noi: cantiere ancora in corso, doveva durare cinque mesi, compirà un anno, tre operai al giorno a lavorare e disagi che non sto a dirvi.

Arrivo al punto: ci sarà pur qualcuno che ha delle responsabilità, noi con chi possiamo prendercela? Con la ditta? Con l'amministratore? Con il direttore dei lavori? Oppure con tutti o peggio con nessuno?

Grazie per i suggerimenti"

Appalto in condominio, l'importanza delle delibere e del contratto con l'impresa

Potrebbe essere che la responsabilità, per improvvida leggerezza evidentemente, sia solo dell'assemblea.

Perché?

La ragione è semplice: l'assemblea può ratificare le condotte dei suoi rappresentanti ed accettare quelle delle controparti. Certo, esistono dei limiti: il primo è l'eccesso di potere, cioè l'assise non può approvare operazioni in danno del condominio (ed evidentemente a vantaggio di qualcun altro).

Il secondo è l'errore: se l'assemblea è stata indotta a deliberare in un determinato modo (a suo danno), allora quella delibera è da ritenersi invalida: se si tratta di nullità o annullabilità, la questione, ciò lo si può comprendere solamente avendo riguardo al contenuto della delibera e degli elementi che hanno indotto a deliberare in quel modo.

Ciò chiarito o meglio escludendo che l'assise sia stata causa del mal dei condòmini, non può revocarsi in dubbio che tanto l'impresa, in primis, quanto amministratore e direttore dei lavori, in secondo luogo, possano essere ritenuti responsabili, ciascun in via esclusiva, ovvero alcuni di essi o tutti loro in concorso.

In questo contesto, la prima questione da prendere in valutazione afferisce al contenuto del contratto sottoscritto con l'impresa.

In quell'accordo sono contenuto, quanto meno per rimando alla legge, tutte le principali norme efferenti all'affare.

Tipologia di lavori, determinazione del corrispettivo (a metro o a misura), durata deli lavori ed eventuali penali, fornitura del materiale, ecc.

Un contratto capestro può essere contestato (il condominio è pressoché sempre equiparabile ad un consumatore) e le clausole abusive neutralizzate (si pensi all'assenza o ridicolezza della penale, tale da apparire come sostanziale clausola di esonero della responsabilità).

La determinazione della liceità del contenuto di un contratto, anche solo con riferimento alle clausole vessatorie, non è sempre così immediata. Certo non può dirsi che sia colpa dell'amministratore o del direttore dei lavori se il condominio ha firmato un contratto svantaggioso; ciò, tuttavia, vale sempre fintanto che i moniti di amministratore o direttore dei lavori siano stati ignorati dall'assemblea, non se queste due figure abbiano taciuto rispetto a fatti e circostanze che per la loro posizione ed esperienza dovevano conoscere e portare all'attenzione dell'assise.

Lavori di manutenzione in condominio, le nozioni fondamentali.

Appalto in condominio, la catena delle responsabilità (o lo scarico) tra amministratore e direttore dei lavori

Amministratore e direttore dei lavori sono due figure fondamentali: il primo è il legale rappresentante del condominio, in sede di appalto agisce nell'interesse di tutti i condòmini e tale interesse va individuato nella buona esecuzione delle opere secondo quanto stabilito in contratto.

Il direttore dei lavori è il rappresentante tecnico del condominio: a lui sta valutare se le attività poste in essere dall'impresa siano conformi al contratto ed anche (e soprattutto alla regola dell'arte). Se non può chiedersi all'amministratore di avere la competenza del tecnico incarico della direzione dei lavori, del pari non può pretendersi da quest'ultimo di surrogarsi nel ruolo proprio del mandatario dei condòmini.

Stante tale situazione, ne discende lampante la stretta connessione dei ruoli dell'amministratore e del direttore dei lavori. Tali figure devono coordinarsi con la controparte contrattuale, l'impresa, per la corretta esecuzione delle opere.

È vero, quindi, che correttezza e buona fede (il dialogo di cui parlava il nostro lettore, ci pare di poter dire) sono elementi fondamentali nella esecuzione del contratto.

Esempio: se sorgono difficoltà impreviste o comunque criticità particolari, è evidente che, in disparte certe rigidità contrattuali, è buona norma fare in modo di trovare la soluzione migliore per tutti, che è quella di arrivare al corretto adempimento e non alla pretestuosa contestazione di inesattezze.

Cionondimeno, esiste un limite invalicabile, specie per chi, come amministratore e direttore dei lavori, non è gestore di propri interessi, ma rappresentante (e tutore, latu sensu) dell'altrui sfera giuridica. Ecco, allora, che dietro quel dialogo può invece celarsi una consociazione poco trasparente avente lo scopo di non fare emergere gli inadempimenti frutto di scarsa diligenza, improvvisazione e leggerezza, preferendogli un annacquamento di responsabilità a danno del condominio.

Il chi, il come ed il perché delle responsabilità può emergere solamente attraverso un'attenta analisi della specifica situazione, la cui genesi possiamo comunque fotografare qui di seguito.

Lavori e responsabilità penale dell'amministratore di condominio

Appalto in condominio, culpa in eligendo, culpa in vigilando e responsabilità penale

Sono due le locuzioni latine di riferimento, cioè culpa in eligendo e culpa in vigilando.

La prima attiene precipuamente alla fase delle trattative: come si è specificato in precedenza, se amministratore e (ove già scelto) direttore dei lavori avevano conoscenza o avrebbe dovuto averne (in ragione del ruolo svolto) dei rischi dell'appalto legati precipuamente alla figura dell'appaltatore (e quindi non genericamente alla complessità delle opere) anche solo per il contratto proposto e nulla hanno detto in merito, allora potrebbe essere contestata la responsabilità nella scelta.

Questa forma di responsabilità attiene quasi sempre per lo più alla figura dell'amministratore, ma non può escludersi la concorrenza di colpa (o la colpa esclusiva) in capo al direttore dei lavori.

L'ipotesi certamente più ricorrente è quella di culpa in vigilando: si pensi a lavori che stanno provocando danni ed all'amministratore che si limiti a meri solleciti, il direttore dei lavori alla individuazione delle possibili cause, ma in concreto non si faccia nulla per evitare che possano essere portati ad ulteriori conseguenze.

In questo caso è possibile che le due figure, in concorso o in via esclusiva a seconda dei casi, possano essere chiamate a rendere conto del proprio operato.

In entrambe le ipotesi, cioè sia per la culpa in eligendo, quanto per la culpa in vigilando, resta ferma la responsabilità dell'impresa verso il committente.

Residua infine l'ipotesi più grave: la responsabilità penale. Si pensi all'amministratore e/o al direttore dei lavori che artatamente lascino intendere un impegno a risolvere la situazione con comunicazioni ai condòmini, all'impresa o attraverso incontri ed assemblee per esporre lo stato dei fatti (specie se senza alcuna delibera finale) e nessuna reale iniziativa per risolvere le criticità.

Ove emergesse che tutto ciò fosse fatto per un profitto proprio o di un terzo, gli autori di questi raggiri sarebbero punibili a titolo di truffa, con azione penale esercitabile da ognuno dei danneggiati dai lavori (con ciò intendendosi proprietari, usufruttuari ed anche conduttori e soggetti ad essi equiparabili).

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