In caso di violazione del regolamento da parte di singoli condomini e conseguente azione giudiziale di un partecipante al condominio legittimato passivo può essere il condominio? La risposta a questa domanda è contenuta nella motivazione di una recente decisione del Tribunale di Genova (sentenza n. 3313 del 19 dicembre 2024).
Controversia tra condomini per violazione del regolamento condominiale
A piano terra di un caseggiato, come spesso accade, vi erano diversi box per autovetture, con accesso regolato da una sbarra motorizzata il cui telecomando di apertura era in possesso solo dei condomini del palazzo.
Un cartello vicino alla detta sbarra precisava che la sosta nei parcheggi della strada di accesso alle autorimesse era consentita soltanto ai veicoli di proprietà dei condomini; inoltre il regolamento del condominio stabiliva come non si potesse "posteggiare o comunque occupare gli spazi fronteggianti i box per non sminuire la libertà di manovra di coloro che usano i box". Un condomino, titolare di un'autorimessa, lamentava che alcuni partecipanti al condominio occupavano frequentemente gli spazi di manovra, impedendo o rendendo estremamente difficoltoso l'accesso all'autorimessa di sua proprietà.
Il danneggiato, dopo aver tollerato per molto tempo le soste selvagge, nel 2012, decideva di esperire un procedimento di mediazione, conclusosi positivamente con un accordo in forza del quale veniva posizionata una fioriera (della larghezza di 1 metro) utilizzata come "dissuasore" per agevolare la manovra di ingresso al suo box e impedire ad altri di posteggiare abusivamente.
Nel tempo, la situazione peggiorava, poiché i condomini continuavano a parcheggiare veicoli più grandi negli spazi di manovra.
Così, il 31 luglio 2022, nel tentativo di entrare nel suo box attraverso uno spazio ristretto dalle soste selvagge, il detto condomino danneggiava la propria vettura.
Alla luce della situazione sopra descritta chiedeva al Tribunale di condannare il condominio ad adottare le misure meglio viste e ritenute affinché la sosta in tutti gli spazi antistanti i box fosse impedita mediante, a titolo di mero esempio, il posizionamento di dissuasori di sosta, o altro presidio meglio visto e ritenuto.
Inoltre pretendeva dagli altri condomini un importo da determinarsi in via equitativa a titolo di risarcimento per la diminuita fruibilità del box di sua proprietà.
Il convenuto si difendeva sostenendo che la domanda, rivolta nei confronti dell'intero condominio anziché verso i trasgressori del regolamento, era errata e doveva essere rigettata per la carenza di legittimazione passiva; quanto alla richiesta di risarcimento in via equitativa per l'asserita ridotta fruizione del parcheggio, il convenuto condominio sosteneva che la domanda doveva essere rigettata perché, trattandosi di una domanda ex art. 2043 c.c., essa avrebbe dovuto essere rivolta nei confronti dell'esecutore dell'eventuale danno.
Inoltre, il condominio notava che la controparte non aveva provato né di aver subito danni alla vettura, né di aver dovuto lasciare la macchina fuori dal box a causa di un'oggettiva impossibilità di effettuare la manovra per entrare nel proprio box. Il Tribunale ha dato ragione al condominio, ritendo fondata l'eccezione di carenza di legittimazione passiva.
Come ha chiarito il giudicante la violazione del regolamento condominiale, posta in essere da singoli condomini, con attività ed iniziative autonome pone in essere rapporti giuridici distinti tra i singoli autori degli illeciti, da un lato, ed il condomino e/o gli altri condomini (che lamentino la lesione dei propri diritti sulle cose comuni), dall'altro.
Secondo il Tribunale non è però configurabile la legittimazione passiva del condominio rispetto alla richiesta del singolo condomino, volta ad accertare le violazioni del regolamento commesse da altri partecipanti e a ottenere una conseguente condanna risarcitoria nei confronti del condominio stesso.
Infine a prescindere da quanto sopra il giudicante ha ricordato che non è consentito rivolgersi al giudice in sede contenziosa per avere provvedimenti di gestione della "cosa comune".
Con l'accordo di conciliazione si pone fine alla controversia
Implicazioni legali sulle responsabilità in condominio
La sentenza richiama il principio già espresso dalla Cassazione, secondo il quale le violazioni di norme generali sulla proprietà e sul condominio, o la violazione del regolamento condominiale, commesse da singoli condomini con attività e iniziative indipendenti (anche se analoghe), che arrechino vantaggi separati agli immobili dei trasgressori violando i diritti degli altri condomini, danno luogo a rapporti giuridici distinti.
Questi rapporti, quando dedotti in un medesimo giudizio, sono comunque scindibili, non essendo configurabile un rapporto unico e indivisibile.
Pertanto, il giudice può conoscere separatamente la posizione di ciascun condomino (Cass. civ., sez. II, 16/02/2004, n. 2943).
Non vi è ragione, quindi, per cui tutti i partecipanti al condominio, convenuti avvalendosi della rappresentanza dell'amministratore, debbano rispondere anche in sede risarcitoria delle violazioni del regolamento condominiale poste in essere da singoli partecipanti trasgressori in danno di altri.
Bisogna invece considerare che l'amministratore del condominio, è tenuto a curare l'osservanza del regolamento di condominio (articolo 1130 c.c., comma 1 n. 1), con la conseguenza che è legittimato ad agire in giudizio per ottenere la cessazione degli abusi posti in essere da un condomino; al contrario, non sussiste la legittimazione passiva del condominio, rappresentato in giudizio dall'amministratore ai sensi dell'articolo 1131 c.c., comma 2, in ordine alla pretesa del singolo rivolta ad accertare le violazioni regolamentari perpetrate da altri partecipanti ed ad ottenere una conseguente condanna al risarcimento dei danni nei confronti del condominio stesso. Si può quindi affermare che l'omesso adempimento dell'obbligo dell'amministratore di curare l'osservanza del regolamento produce due conseguenze: una è la responsabilità in capo ai soli singoli trasgressori; l'altra è quella dell'amministratore (nei confronti dei condomini) per i danni causati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari (Cass. civ., sez. II, 18/11/2021, n. 35315).
