Dopo il Decreto Salva Casa, l'installazione di vetrate panoramiche amovibili e completamente trasparenti (VEPA) è considerata attività di edilizia libera anche per i porticati. Rientrano nella stessa categoria anche le tende, tende da sole, coperture per esterni e tende a pergola.
Bisogna evidenziare che già prima Decreto Salva Casa, secondo il Testo Unico per l'Edilizia, le VEPA erano già installabili in regime di edilizia libera su balconi sporgenti rispetto al corpo dell'edificio e su logge interne.
Ora, invece, è possibile montarle anche sui porticati, ad eccezione di quelli soggetti, in tutto o in parte, a diritti di uso pubblico, oppure posti sui fronti esterni degli edifici che affacciano su aree pubbliche.
Si deve tenere conto che, anche in assenza di obblighi di autorizzazione comunale, il regolamento condominiale potrebbe prevedere restrizioni relative alle proprietà esclusive. A tale proposito una recente pronuncia del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere si è occupata dell'installazione di una vetrata amovibile frangivento su un balcone, operazione contesta da altro condomino per violazione del regolamento condominiale (sentenza n. 1952 del 12/06/2025).
Vicenda e decisione
Con atto di citazione regolarmente notificato, due condomini hanno convenuto in giudizio altri partecipanti al condominio, accusandoli di aver installato, sul balcone del proprio appartamento sito sul lato nord della facciata condominiale, una vetrata amovibile frangivento, senza aver previamente informato l'amministratore.
Secondo gli attori, tale intervento ha violato sia l'art. 1120 c.c., sia l'art. 6, lett. d del regolamento condominiale, che vieta l'installazione, sui balconi, di pareti in vetro fisse o mobili, nonché di arredi di qualsiasi tipo che superino in altezza i parapetti o le ringhiere.
Pertanto, gli attori hanno chiesto al Tribunale di condannare i convenuti alla rimozione della vetrata installata, con condanna alle spese di giudizio.
Si sono costituiti i convenuti, chiedendo il rigetto della domanda, ritenuta infondata sia in fatto che in diritto. In particolare, hanno eccepito che il regolamento condominiale non era loro opponibile; hanno inoltre sostenuto che, in ogni caso, la vetrata installata non costituisce una parete rientrante nel divieto previsto dall'art. 6, lett. d, del regolamento condominiale.
Hanno infine precisato che l'intervento contestato non ha arrecato danni alle parti comuni, né ha comportato pregiudizi alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Il Tribunale ha accolto le ragioni degli attori. Secondo il giudice campano, la vetrata installata dai convenuti, contrariamente a quanto da essi sostenuto, rientra nel divieto previsto dal regolamento condominiale.
In particolare, a parere del Tribunale, il manufatto può essere qualificato come "parete" ai sensi della disposizione regolamentare, la quale si riferisce espressamente non solo a pareti fisse, ma anche a quelle mobili.
In ogni caso lo stesso giudice ha rilevato che, a prescindere dalla qualificazione tecnica della vetrata come parete, la disposizione citata vieta anche la collocazione di arredi di qualsiasi tipo che superino l'altezza dei parapetti o delle ringhiere.
Dalle fotografie allegate in atti è emerso con chiarezza che la struttura installata presentava un'altezza superiore rispetto alla ringhiera del balcone, integrando così una violazione della normativa condominiale vigente. Secondo il giudicante il regolamento contrattuale contenente la clausola sopra detta era opponibile ai convenuti, in quanto espressamente richiamato nei loro atti di compravendita.
Il Tribunale ha condannato i convenuti alla rimozione della vetrata realizzata sul balcone del loro appartamento sul lato nord della facciata condominiale.
Del resto, dai rilievi fotografici prodotti in atti, è risultato evidente che la vetrata in questione era lesiva del decoro architettonico del fabbricato.
Una veranda box-window può essere assimilata a una VEPA
Riflessioni conclusive
Secondo il Tribunale, le vetrate panoramiche amovibili (VEPA), anche se mobili e rimovibili, rientrano comunque nel concetto di "pareti in vetro" vietate dal regolamento condominiale. In pratica, la clausola del regolamento che vieta sia pareti fisse che mobili installate sui balconi è stata interpretata in senso estensivo, così da includere anche le VEPA. La decisione in commento ha ritenuto che la clausola in questione fosse opponibile ai convenuti.
Secondo la tesi espressa dal giudice campano per l'opponibilità del regolamento di condominio è sufficiente il suo richiamo nell'atto di acquisto in quanto sarebbe particolarmente oneroso richiedere che ogni singola limitazione prevista nel regolamento condominiale sia inserita nell'atto di compravendita in modo specifico.
Secondo l'orientamento decisamente prevalente l'opponibilità ai terzi acquirenti delle limitazioni all'utilizzo delle unità immobiliari derivanti da un regolamento condominiale di origine contrattuale va regolata secondo le norme proprie delle servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso. A tal fine è necessaria l'indicazione, in apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto, delle specifiche clausole limitative.
In assenza di trascrizione, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono i limiti all'utilizzo delle proprietà esclusive, valgono altrimenti soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d'acquisto.
In pratica l'acquirente deve dichiarare di conoscere la clausola e non genericamente il regolamento (Cass. civ., sez. II, 09/08/2022, n. 24526).
