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Le tutele a disposizione dell'acquirente di un immobile

Quali sono le tutele riservate all'acquirente di un immobile e quali i termini che deve rispettare per non perdere i propri diritti?
Ing. Cristian Angeli 
27 Set, 2022

La risposta non è semplice, e dipende da diversi fattori.

In primo luogo occorre verificare se l'immobile è stato acquistato da un privato o dal costruttore.

Nel primo caso la disciplina da applicare è quella prevista dagli artt. 1490 e seguenti del codice civile. La norma prevede espressamente che "il venditore è tenuto a garantire che la cosa compravenduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore".

Da prestare particolare attenzione ai termini strettissimi che l'art. 1495 del codice civile prevede per non perdere la possibilità a vedere tutelato il proprio diritto.

In primo luogo il predetto articolo specifica che deve trattarsi di vizi occulti, ovvero non visibili al momento dell'acquisto, ed occorre denunziarli al venditore entro otto giorni dalla scoperta a pena di decadenza. In ogni caso l'azione si prescrive in un anno dalla consegna.

Questo significa che, entro gli otto giorni dalla scoperta, occorre scrivere al venditore ed entro un anno dalla consegna intraprendere l'azione giudiziaria.

In realtà la Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 18672 dell'11/07/2019 ha statuito che anche la semplice messa in mora deve essere considerata come atto idoneo ad interrompere la prescrizione dell'azione di garanzia per vizi, con l'effetto di determinare l'inizio di un nuovo periodo di prescrizione.

Il caso di acquisto dell'immobile dal costruttore è invece disciplinato dagli artt. 1667 e 1668 del codice civile. La norma prevede testualmente che "l'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera".

Qui i termini sono più ampi, in quanto "il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta" mentre "l'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera".

I rimedi a disposizione dell'acquirente o del committente

Quali sono i rimedi che può chiedere l'acquirente/committente? Due sono le alternative che l'art. 1668 c.c. prevede: o l'eliminazione dei vizi a spese dell'appaltatore o una proporzionale diminuzione del prezzo.

È altresì prevista la possibilità di veder risarcito l'ulteriore danno nel caso di colpa dell'appaltatore.

Da ultimo, la norma prevede che se "le difformità o i vizi sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto".

Il rimedio della risoluzione prevede lo "scioglimento" del contratto con la conseguente restituzione del prezzo e del bene.

La norma distingue tra difformità e vizi conosciuti o riconoscibili (apparenti) e non riconoscibili (occulti). Occorre quindi porre attenzione, al momento dell'acquisto, a non incorrere in quella che viene definita una accettazione senza riserve dell'opera e che priverebbe di qualsiasi tutela.

Per questo motivo, seppure occorra rifarsi al canone di un grado di diligenza del c.d. "uomo medio", si consiglia sempre di procedere ad una perizia tecnica prima di definire un acquisto.

Scadenze per la segnalazione dei vizi in caso di acquisto immobiliare

Da quando decorrono i i termini per la denuncia? Da quando il committente ne ha percezione. Si può, in via cautelativa, procedere con una prima denuncia generica, riservandosi di dettagliare all'esito di un intervento tecnico. È importante cercare di agire con la massima attenzione.

Pur non essendo previste forme particolari è sempre consigliabile procedere tramite raccomandata o pec. La denuncia non sarà invece necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto il vizio.

È invece importante ricordare che rimane fermo il termine di prescrizione dell'azione, stabilito in due anni dalla consegna, e che non è suscettibile di essere differito a momento diverso.

Infine, in tema di tutele in caso di acquisto di immobile, occorre ricordare l'art. 1669 c.c. che testualmente prevede "quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia".

La prima valutazione, che spetterà ad un tecnico, sarà verificare se il vizio attenga alla categoria dei vizi che incidono sugli elementi strutturali o meno. La norma è applicabile anche agli interventi di ristrutturazione edilizia agli interventi c.d. manutentivi di lunga durata su edifici già esistenti, e quindi non sono agli edifici ex novo. La Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza del 27.03.2017, n. 7756 hanno confermato questa interpretazione stabilendo l'estensione della tutela "a tutti quegli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che rovinino o presentino evidente pericolo di rovina o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo".

Termine per la denuncia di gravi difetti di costruzione, come calcolarlo?

Interessante è il passaggio della sentenza in cui si statuisce che "l'opera cui allude la norma non si identifica necessariamente con l'edificio o con la cosa immobile destinata a lunga durata, ma ben può estendersi a qualsiasi intervento, modificativo o riparativo, eseguito successivamente all'originaria costruzione dell'edificio, con la conseguenza che anche il termine compimento, ai fini della delimitazione temporale decennale della responsabilità, ha ad oggetto non già l'edificio in sé considerato, bensì l'opera, eventualmente realizzata successivamente alla costruzione dell'edificio" e che "l'etimologia del termine costruzione non necessariamente deve essere ricondotta alla realizzazione iniziale del fabbricato, ma ben può riferirsi alle opere successive realizzate sull'edificio pregresso, che abbiano i requisiti dell'intervento costruttivo".

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