Con pronuncia emessa in data 23 ottobre 2024, n. 1175, il Tribunale di Ivrea rigettava l'impugnativa a delibera condominiale proposta da un condomino.
Il ricorrente contestava, con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., una deliberazione riguardante l'approvazione del bilancio consuntivo e relativo riparto e bilancio preventivo, nonché la nomina o conferma dell'amministratore, in quanto assunte con una maggioranza calcolata su 1552 millesimi (errore), sulla base di una tabella millesimale inesistente, mai approvata dall'unanimità dei condomini, né prevista nel regolamento condominiale.
Si costituiva il Condominio, il quale impugnava e contestava l'assunto dell'istante e richiedendo il rigetto del ricorso.
Applicazione delle tabelle millesimali in vigore
Va evidenziato che la ripartizione delle spese tra i condomini va compiuta in proporzione alla proprietà di ciascuno, ex art. 1123 c.c., applicando le tabelle millesimali in vigore, sino a quando non vengono modificate.
Perciò il capo condomino deve attenersi alle tabelle millesimali esistenti, non essendo tenuto ad esaminare i titoli di acquisto dei singoli condomini ed a valutarli, come difformi dalle tabelle.
Ne consegue che chi intenda denunciare la violazione dell'art. 1123 c.c., è tenuto ad impugnare le tabelle, chiedendone la modifica giudiziale, e non contestare il piano di riparto approvato (Cass. civ. sez. II, 18 agosto 2005, n. 16982).
In buona sostanza il ricorrente che lamenta l'erroneità delle tabelle millesimali deve impugnare queste e chiederne revisione, senza invece avere la possibilità di impugnare il riparto originato dalle tabelle stesse.
Il condomino è vincolato alle previsioni contenute nelle tabelle millesimali, seppure errate o non attuali, fino alla modifica di quest'ultima (Corte d'Appello di Genova 10 ottobre 2024, n. 1226).
Errori che giustificano la revisione delle tabelle millesimali
Gli errori che giustificano la revisione delle tabelle millesimali devono essere "errori essenziali", che si manifestano nell'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, potendo così rientrare nell'ipotesi normativa (all'esito della novella del 2012) gli errori commessi nella misurazione della superficie reale o della cubatura, della planimetria o degli schizzi altimetrici, o nell'aver dato ad un alloggio una destinazione diversa da quella reale.
Nello specifico il testo dell'art. 69, comma 1, disp. att. c.c., dopo aver prescritto che le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate "all'unanimità", stabilisce che tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c., nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
Approvazione delle tabelle millesimali senza consenso unanime
L'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quelle revisionate, non ha natura negoziale, perciò non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. civ. S.U. 9 agosto 2010, n. 18477).
Efficacia costitutiva delle tabelle revisionate
Per completezza, va precisato che l'efficacia costitutiva delle tabelle modificate, ex art. 69 disp. att. c.c., e non retroattiva e non consente, pertanto, di ricalcolare la ripartizione delle spese pregresse tra i condomini, consentendo a quest'ultimi la possibilità di esperire l'azione di indebito arricchimento, ex art. 2041 c.c. (Cass. civ. sez. II, 24 febbraio 2017, n. 4844).
Da quanto detto, discende che la portata non retroattiva della pronuncia di formazione o di revisione giudiziale delle tabelle millesimali comporta che non possa affatto affermarsi l'invalidità di tutte le delibere approvare sulla base delle tabelle precedentemente in vigore (Cass. civ. sez. II, 4 febbraio 2021, n. 2635; Cass. civ. 10 marzo 2020, n. 6735).
Validità delle delibere condominiali rispetto alle tabelle millesimali
E' condivisibile quanto sostenuto dal giudice nella pronuncia in disamina che ha ritenuto valida le deliberazione impugnata, posto che il criterio per la identificazione delle quote di partecipazione alle spese condominiali, derivando dal rapporto fra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà singola, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali, la cui esistenza, pertanto, non costituisce requisito di validità delle delibere assembleare (Cass. civ. sez. II, 17 febbraio 2005, n. 3264).
